Tuy nhiên, với loại hình sở hữu này, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi thực hiện giao dịch, bởi nguy cơ tiềm ẩn “rủi ro” của sản phẩm này không hề nhỏ.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng; quy hoạch đô thị, đặc biệt là các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản nhận định, hiện tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội nhiều năm qua vẫn ở mức thấp (khoảng 1%), trong khi đó, chất lượng chung cư thương mại vừa hình thành hoặc đưa vào sử dụng còn nhiều bất cập. Tuy nhiên, không vì thế mà giao dịch mua bán căn hộ tại các chung cư, tập thể cũ giảm, mà vẫn có xu thế hấp dẫn người mua. Tại sao lại như vậy và nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thực cần cẩn trọng với những “nguy cơ” và “rủi ro” thế nào nếu tiến hành thực hiện giao dịch với sản phẩm này?.

leftcenterrightdel
Nhu cầu sở hữu căn hộ tại khu tập thể hoặc chung cư cũ vẫn hấp dẫn giới đầu cơ và người có nhu cầu thực (Ảnh: Trường Quân).

Qua một số kênh thông tin, phóng viên được biết chị Nguyễn Thị Yên, hiện thường trú tại phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, người đang có nhu cầu tìm kiếm một căn hộ chung cư cũ trên địa bàn trung tâm quận Thanh Xuân. Khi được hỏi về vấn đề tại sao lại lựa chọn sản phẩm này, chị Yên cho biết, việc nhiều người có nguyện vọng mua các căn hộ thuộc khu chung cư hay tập thể cũ tại Hà Nội đa số đều có chung một quan điểm là mua về sẽ cải tạo hoặc xây mới, hoặc có thể đổi được sang căn hộ đẹp hơn mà nếu ở vị trí đó, với số tiền đó, sau này e khó mà mua được.

 Chị Yên chia sẻ thêm: “Hiện tôi đang làm việc tại một trường đại học khu vực trung tâm quận Thanh Xuân. Chồng tôi là bộ đội, thường xuyên xa nhà. Cùng với đó, các con lại học tại các trường nằm trên tuyến  đường Nguyễn Trãi, nên việc đi lại, học hành của các thành viên trong gia đình gặp rất nhiều khó khăn, hạn chế. Cùng nhau chi tiêu tiết kiệm, hợp lý, vợ chồng tôi để dành được khoảng 1,2 tỷ đồng. Với số tiền này, chúng tôi không thể mua được nhà ở thương mại mới hoặc đã sử dụng đảm bảo nhu cầu của gia đình, do đó, chúng tôi chỉ có thể tìm kiếm căn hộ có diện tích vừa phải tại các khu tập thể cũ hoặc chung cư cũ. Những nơi như này, thường ít phát sinh các khoản phí dịch vụ đi kèm, mà cũng tiện lợi nhiều thứ như gần chợ, trường học, trạm y tế… đỡ được chút nào hay chút đấy. Đồng thời, nếu cân đối hợp lý, tôi cũng có thể sửa sang lại cho sạch sẽ khang trang. Quan trọng nhất là đạt được những nhu cầu của các thành viên trong gia đình”.

leftcenterrightdel

Bởi ngoài giá tiền, vị trí thuận lợi gắn với đó là những tiện lợi với chi phí thấp.

(Ảnh: Trường Quân).

Cũng theo chị Yên, khi quyết định tìm mua căn hộ tập thể cũ, chị cũng hiểu những nguy cơ tồn tại ở các loại hình căn hộ như này, trong đó đáng lưu ý như: cháy, nổ, đổ sụp công trình….  và một số nguy cơ khác, nhưng “với giá tiền và vị trí thuận lợi cho điều kiện sinh hoạt của gia đình trước mắt thì vợ chồng tôi cũng cố. Đợi và hy vọng một ngày nào đó, căn hộ thuộc chung cư hay nhà tập thể cũ tôi mua sẽ sớm được cải tạo và sẽ được hỗ trợ chính sách đổi căn hộ cũ hợp lý” – chị Yên cho biết thêm.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Hồng Bách, Công ty luật Brsoo & Cộng sự (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, việc thực hiện giao dịch mua bán căn hộ tại các khu chung cư hay tập thể cũ được pháp luật cho phép và hoàn toàn phản ánh nguyện vọng cũng như nhu cầu mỗi người. Những nguy cơ khi sinh sống ở căn hộ thuộc các loại hình này đã được phản ánh và nhận được nhiều sự cảnh báo từ chính quyền địa phương hay từ các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch.

 Nếu khách hàng vì những điều kiện phù hợp với bản thân mình hoặc gia đình, khi thực hiện giao dịch này, thì để tránh những “rủi ro” đáng tiếc cần lưu ý một số vấn đề  như rắc rối về giấy tờ, diện tích sử dụng.... Đa số người bán khi giới thiệu sản phẩm của mình thường nói về diện tích hiện đang sử dụng, và khi khách hàng đến xem, đo đạc thì thường đúng với thực tế quảng cáo. Tuy nhiên, khi người mua đề nghị cho xem sổ đỏ trực tiếp đứng tên thì đa số phần diện tích thực tế lại thấp hơn rất nhiều. Phần diện tích không ghi trong sổ đỏ, tất cả đều hoặc là phần lấn chiếm không gian chung hoặc là cơi nới, chiếm dụng nơi sinh hoạt chung như hành lang, lối đi, nhà vệ sinh chung… Điều này, nếu không tìm hiểu kỹ, sẽ phát sinh rất nhiều những rắc rối không đáng có về sau.

 Cũng về vấn đề này, theo Luật sư Nguyễn Hồng Bách, về mặt pháp lý, theo khoản 5 Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 thì chủ căn hộ có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) phần đất còn thừa ngoài sổ đỏ với một số trình tự, điều kiện như: Hồ sơ xin xác minh nguồn gốc đất, biên bản không tranh chấp của các hộ lân cận… và lưu ý có thể phải nộp tiền thuế tính từ thời điểm cấp sổ cho đến nay. Do đó, nếu trong trường hợp không đạt được thỏa thuận này với người bán, thì người mua sẽ mất thêm rất nhiều chi phí nếu thực hiện. Về nguyên tắc, diện tích đất sử dụng và số liệu ghi trong sổ đỏ phải khớp nhau, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích trên giấy chứng nhận quyền sở dụng đất của chủ sở hữu và diện tích thực trên thực tế. Do đó, nếu người mua muốn số liệu diện tích sử dụng khớp với sổ đỏ thì hãy chờ họ hoàn thành xong rồi mới mua cho yên tâm.

 Một trong những rủi ro cần quan tâm khác, theo Luật sư Nguyễn Hồng Bách đó là vấn đề vướng mắc trong thỏa thuận đền bù với người dân trong trường hợp triển khai dự án xây dựng chung cư mới mà chủ trương của TP Hà Nội đã có, trong đó đáng lưu ý là về các vấn đề liên quan đến chính sách tạm cư, tái định cư, mức đền bù hệ số diện tích quy đổi giữa nhà cũ và nhà mới. Ngoài ra còn chưa kể tới các yếu tố khách quan khác, như: quy hoạch thay đổi, cơ chế, chính sách có sự chỉnh sửa…

 Do đó, “việc cẩn trọng trước những nguy cơ và rủi ro trên là điều khách hàng nên cân nhắc nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chính mình tránh những phát sinh đáng tiếc ảnh hưởng đến thời gian, công sức và tài sản trong trường hợp hai bên không tìm được tiếng nói chung” - luật sư Nguyễn Hồng Bách nhấn mạnh./.

Trường Quân