Bộ Xây dựng mới đây đã công bố Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật quốc gia về chung cư để lấy ý kiến. Trong đó, phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng dự thảo quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh. Diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Xung quanh nội dung này, hiện đang có khá nhiều ý kiến khác nhau.

Khách quan nhìn nhận, dự thảo này đã đáp ứng nhu cầu thực tế của một bộ phận dân cư tại các đô thị hiện nay. Có một tỷ lệ không nhỏ các gia đình, nhất là gia đình trẻ mong muốn có được một căn hộ dù nhỏ tại các khu vực nội đô. Thực tế cho thấy, nhiều gia đình trẻ hiện nay không đủ khả năng chi trả khi mua những căn hộ diện tích lớn trong nội đô nên đành chọn giải pháp mua nhà xa trung tâm, tại các vùng ven đô. Do ở xa trung tâm nên nhiều người dân đã phải dành hàng tiếng đồng hồ để di chuyển đến nơi làm việc; đi liền với đó là vấn nạn tắc đường. Vậy nên, những căn nhà diện tích nhỏ trong các nội đô với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng, thuận tiện cho việc di chuyển sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Tiếp cận từ góc độ này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc xây dựng chung cư 25m2 là xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn cuộc sống. Hiện giá nhà ở nước ta cao gấp nhiều lần so với thu nhập bình quân. Bên cạnh đó, tại các đô thị lớn đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp. Các căn hộ chung cư 25m2 sẽ giúp giải quyết tốt vấn đề này.

leftcenterrightdel
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (bên phải). (Ảnh: HNV) 

Là một chuyên gia về bất động sản, anh Ngô Trần Anh (Hà Nội) chia sẻ, tại một số quốc gia như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Philippines…, chính phủ vẫn cho xây dựng và chuyển nhượng các căn chung cư có diện tích nhỏ từ 21 - 30 m2. Với diện tích này, hoàn toàn có thể thiết kế căn hộ chung cư khép kín với 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, bếp, khu sinh hoạt chung để bảo đảm nhu cầu của 1 - 2 người. Đây vừa là giải pháp kích cầu thị trường căn hộ chung cư, vừa giúp huy động nguồn tiền mặt nhàn rỗi trong xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những ý kiến ủng hộ thì còn khá nhiều ý kiến không đồng tình với đề xuất xây dựng căn hộ chung cư 25m2. Điểm chung của các ý kiến này chính là lo lắng từ những nguy cơ do áp lực dân số gia tăng mà các căn hộ này mang lại. Bởi theo quy định hiện hành, căn hộ cho phép tối thiểu 45m2, nhưng với đề xuất của Bộ Xây dựng, khi cho xây dựng diện tích 25m2 thì số lượng căn hộ sẽ tăng lên gấp đôi, kéo theo mật độ dân số sẽ tăng cao, ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị đang quản lý dân số, quản lý hạ tầng kỹ thuật phải hạn chế số dân cư. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP Invest) cho biết, nếu cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhất 25m2, mật độ dân số ở những khu đó sẽ tăng lên rất nhiều. Vì vậy, nhà quản lý nên nghiên cứu cho phép thực hiện mô hình căn hộ diện tích 25m2 ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé như với dự án thu nhập thấp, các khu nhà ở cho công nhân, ở các khu công nghiệp.

Kiến trúc sư Trần Duy Dũng (Hà Nội) cho rằng, chủ trương cho xây dựng căn hộ chung cư 25m2 cũng có những mặt tích cực. Song vấn đề là cần đánh giá trên tổng thể quy hoạch ở khu vực đó vì liên quan đến vấn đề chỉ tiêu dân số, nên triển khai thực hiện chủ trương này ở những khu đô thị xây dựng mới. Còn tại các khu dân cư hiện có quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì không nên áp dụng. Bởi quy hoạch ban đầu của các khu này chỉ đáp ứng cho số lượng dân số nhất định, nếu xây dựng căn hộ chung cư 25m2, dân số tăng thêm thì sẽ dẫn đến việc phá vỡ những hạ tầng này; cùng với đó là sự quá tải về hạ tầng giao thông, môi trường đô thị... và nguy cơ tạo ra những khu “ổ chuột” nhếch nhác, ô nhiễm. “Căn hộ25 m2 sẽ tăng được tính lựa chọn cho khách hàng nhưng bản chất chỉ giải quyết được nhu cầu ngắn hạn, còn về lâu dài thì mọi người đều mong muốn được ở trong các căn hộ có diện tích rộng hơn”, anh Dũng khẳng định.

leftcenterrightdel
Cần cân nhắc kỹ các luồng ý kiến liên quan đến đề xuất xây dựng căn hộ chung cư 25m2. (Ảnh: MH) 

Theo Luật sư Nguyễn An Bình, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, song song với các tiêu chí về diện tích căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng cần siết chặt các tiêu chí về hạ tầng kèm theo để đảm bảo đời sống người dân được tốt hơn. Cụ thể là các tiêu chí về bãi gửi xe cố định, diện tích công viên, cây xanh, công trình công cộng... và phải thực hiện nghiêm túc các tiêu chí này. Tránh tình trạng lập ban đầu quy hoạch “rất chuẩn” nhưng sau đó chủ đầu tư lại được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch. Hậu quả là người dân phải gánh chịu nhiều hệ lụy từ việc quá tải về chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...

Như vậy có thể thấy, đến nay, Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư vẫn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Tuy Bộ Xây dựng đã nhấn mạnh, “ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ” nhưng các chuyên gia và người dân vẫn còn không ít lo lắng trước đề xuất xây dựng căn hộ chung cư 25m2.

Thực tế cho thấy, không phải lúc nào nhà diện tích nhỏ hay căn hộ chung cư 25m2 cũng đồng nghĩa với các khu “ổ chuột” nhếch nhác, bởi vấn đề quan trọng nhất vẫn là khâu quản lý nhà nước, nhất là vấn đề quản lý cơ sở, thiết kế hạ tầng, dịch vụ dân cư... Do đó, thiết nghĩ cơ quan chức năng, trực tiếp là Bộ Xây dựng cần có sự nghiên cứu đầy đủ, toàn diện các ý kiến liên quan đến đề xuất xây dựng căn hộ chung cư 25m2. Đặc biệt, trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần quản lý nghiêm và siết chặt việc thực thi, cấp phép cho các dự án chung cư, khu đô thị mới với các tiêu chí về hạ tầng theo quy chuẩn, nếu không đảm bảo thì không cho phép xây dựng. Với những trường hợp sai phạm cần có chế tài xử lý nghiêm túc nhằm bảo đảm các quy chuẩn cũng như bảo đảm chất lượng cuộc sống của người dân tại các dự án này./.

Phạm Minh Hà