Theo danh sách các dự án bất động sản đang thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội công bố có khá nhiều các tên tuổi lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như: Hải Phát, FLC, Nam Cường, MB Land, Văn Phú - Invest, Tân Hoàng Minh, Geleximco, Gamuda Land Việt Nam…

Nhiều chủ đầu tư đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
tại các tổ chức tín dụng. Ảnhsohuutritue.net.vn

Trong đó, điển hình nhất là dự án FLC Twin Towers tại 265 Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy (Hà Nội) của Công ty cổ phần tập đoàn FLC. Dự án là công trình hỗn hợp gồm 2 tòa nhà cao tầng với ba nhóm chức năng: nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại với quy mô vốn 3.200 tỷ đồng trên tổng diện tích 10.629 m2. Các hạng mục đầu tư bao gồm toà nhà chung cư cao cấp 54 tầng, cung cấp 420 căn hộ hạng sang và toà văn phòng cao 42 tầng. Theo kế hoạch, dự án sẽ được bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2018. Tuy nhiên, thông tin xung quanh việc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án Công trình hỗn hợp nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại tại số 265 Cầu Giấy, Hà Nội đã khiến không ít khách hàng mua nhà tại dự án này lo lắng. Vấn đề dư luận đặt ra hiện nay là liệu chủ đầu tư (Tập đoàn FLC) có kịp tất toán và giải chấp để sớm làm sổ hồng cho cư dân theo hợp đồng đã cam kết, hay cư dân lại phải chịu cảnh nhiều năm sống có nhà mà không có sổ như đã diễn ra tại nhiều dự án của các chủ đầu tư khác?

Một chủ đầu tư khác cũng nằm trong danh sách là công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát hiện đang thế chấp 59 căn nhà ở thấp tầng, công trình hỗn hợp cao tầng tại dự án Đầu tư Xây dựng Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Hải Phát Plaza, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Hải Phát cũng đang thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại Phú Lãm, quận Hà Đông. Bên cạnh đó, Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô (Công ty thành viên của Công ty CP đầu tư Hải Phát) cũng thế chấp quyền sử dụng đất và 1.244 căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án Nhà ở cao tầng ở thửa đất từ khu 1 đến khu 14, lô đất NO23 nằm dọc trục đường 5 kéo dài (đoạn Cầu Chui - cầu Đông Trù), phường Thượng Thanh, quận Long Biên.

Cùng với các dự án trên, có thể kể tới nhiều dự án bất động sản khác cũng đang bị chủ đầu tư mang đi thế chấp như: dự án khu nhà ở phía đông hồ Nghĩa Đô, phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy của tập đoàn Tân Hoàng Minh; khu đất có ký hiệu TTDV-01, KĐTM An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông của Công ty Cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest; 6 thửa đất tại Yên Nghĩa và La Khê (Dương Nội, Hà Đông) và với 27 thửa đất tại Khu Đô thị mới Dương Nội (khu A) của Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường; 87 căn/680 căn hộ (trong đó chủ đầu tư 32 căn, còn lại công dân là 55 căn) tại dự án xây dựng Khu nhà ở CT1 Phúc Lợi (Ecohome Phúc Lợi), quận Long Biên của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô…

Nhìn nhận từ góc độ quản lý nhà nước, theo nhiều chuyên gia, việc chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản là chuyện bình thường trong kinh doanh và phù hợp với quy định của pháp luật. Điều 147 Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Đồng thời, Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng chỉ rõ: Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó.

Tuy nhiên, ở một hướng tiếp cận khác, Chuyên gia kinh tế,TS Nguyễn Minh Phong, Nguyên trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội chia sẻ với báo chí, việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ở ngân hàng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chậm bàn giao giấy chứng nhận cho cư dân. Khi mang hồ sơ dự án đi thế chấp, chủ đầu tư sẽ không thể tiếp tục thực hiện các giao dịch liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho người dân. Trên thực tế cũng có nhiều chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng sử dụng vốn sai mục đích; không sử dụng vốn vào dự án đã mang đi thế chấp... Do đó, trước khi mua nhà, người mua cần tự tìm hiểu kỹ về dự án và năng lực, uy tín của chủ đầu tư.

Nhiều luật sư phân tích, quyền lợi của những người mua căn hộ tại dự án bất động sản thế chấp tại ngân hàng ít nhiều sẽ bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng, thì người mua căn hộ sẽ có thể sẽ chịu nhiều thiệt hại nếu dự án đó không có bảo lãnh tiến độ từ phía ngân hàng và ngân hàng cho vay tiến hành “siết nợ” bằng bất động sản.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán. Do vậy, việc chủ đầu tư thế chấp các dự án bất động sản được bán cho khách hàng là vi phạm, nếu họ không tiến hành giải chấp căn hộ theo quy định pháp luật và các điều khoản hợp đồng mua bán với khách hàng. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua đã có không ít chủ đầu tư bán dự án đang thế chấp cho khách hàng, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện phức tạp giữa các bên.

Trở lại việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã công bố danh sách 92 dự án bất động sản đang bị chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai, có thể thấy đây là động thái tích cực từ phía cơ quan quản lý nhà nước nhằm hạn chế thấp nhất thiệt hại của người tham gia giao dịch bất động sản do hạn chế thông tin. Thiết nghĩ, để bảo vệ quyền lợi của chính mình, người người mua nhà cần phải có thông tin đầy đủ, cụ thể về dự án, nên tham khảo thông tin các cơ quan quản lý trước khi quyết định mua nhà, nhất là tại các dự án đang được chủ đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng./.

Nhóm PV Ban Bạn đọc