Có thể thấy, TP Hồ Chí Minh duy trì là thị trường BĐS có quy mô lớn nhất cả nước.
Theo thống kê, loại hình BĐS căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm chiếm tỷ trọng trọng yếu trên thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng. và cùng với Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chiếm tỷ trọng nguồn cung tuyệt đối với 90,4% toàn thị trường. Trong khi đó, phát triển nhà ở phân khúc nhà phố và biệt thự có sự cân bằng hơn giữa các đô thị khi TP Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ chiếm 54,1 % nguồn cung nhà phố và 36,4% sản phẩm biệt thự.
Tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP.HCM trong năm 2017 đạt 40.786 giao dịch (Trong ảnh là một khu chung cư Sky Garden, Quận 7, TP Hồ Chí MInh. Ảnh: HNV)
Loại hình nhà ở gắn liền với đất được ghi nhận có mức giá tăng rất mạnh trong năm qua tại TP Hồ Chí Minh trong khi quỹ đất ở của thành phố ngày một hạn hẹp là nguyên nhân dẫn đến nhu cầu đầu tư BĐS đất nền lan sang các tỉnh thành lân cận.
Trong các loại hình BĐS để ở, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng trên 80%, đây cũng là xu hướng phát triển nhà ở tại các siêu đô thị có quy mô dân số lớn như TP Hồ Chí Minh.
Đúng theo dự báo của các chuyên gia năm 2017 phân khúc nhà ở căn hộ có mức giá vừa túi tiền đã được các chủ đầu tư ưu tiên phát triển. Tỷ trọng các căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng chào bán ra thị trường tại TP Hồ Chí Minh chiếm tới 71,3% số lượng sản phẩm chào bán. Trong đó, các sản phẩm ở phân khúc bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng tới 54,7 % trong nguồn cung mới căn hộ. Đây là tín hiệu rất đáng mừng cho thị trường vì phát triển BĐS phù hợp khả năng chi trả sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, khả năng thanh khoản cao. Ghi nhận sức tiêu thụ của các sàn giao dịch cho thấy phần lớn những sản phẩm ở phân khúc bình dân đều rất nhanh chóng được tiêu thụ hết. Quỹ đất dành cho phân khúc này cũng khá dồi dào khi không nhất thiết phải nằm ở khu vực trung tâm thành phố mà chỉ cần đất có đủ hạ tầng, kết nối giao thông thuận tiện. Ở phân khúc căn hộ cao cấp (35 – 45 triệu đồng/m2), sức tiêu thụ tốt, tuy nhiên ở phân khúc này, lượng sản phẩm chỉ chiếm tỷ trọng gần 20% tổng nguồn cung sản phẩm mới vì yêu cầu vị trí dự án phải ở khu vực dân cư đã ổn định, người mua nhà cũng quan tâm đến các chủ đầu tư phát triển dự án phải là các doanh nghiệp có đủ uy tín thương hiệu và tiềm lực tài chính.
Ở phân khúc nhà ở cao cấp, do việc quỹ đất ở trung tâm Quận 1,2,3,4 và Quận 7 Phú Mỹ Hưng ngày càng khan hiếm nên hầu hết các dự án phát triển tại khu vực này các chủ đầu tư đều ưu tiên phát triển căn hộ phân khúc siêu cao cấp có giá bán trên 45 triệu/m2, cá biệt thời gian gần đây có những dự án chủ đầu tư mạnh dạn phát triển sản phẩm có mức giá bán trên 70 triệu – 100 triệu/m2. Tỷ trọng sản phẩm ở phân khúc này chiếm 10,9% nguồn cung mới toàn thị trường căn hộ. Do sản phẩm không nhiều và biên độ lợi nhuận cao nên các chủ đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp vẫn ưu tiên phát triển dòng sản phẩm này nếu họ có trong tay quỹ đất có vị trí phù hợp.
Về vị trí khu vực phát triển mới các dự án chung cư, căn hộ, Quận 8 nổi lên đứng đầu với 21,7% thị phần nguồn cung căn hộ mới trong năm 2017. Các Quận 2, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, mỗi quận chiếm khoảng gần 10% sản lượng sản phẩm căn hộ chào bán mới trong năm 2017.
Về diện tích căn hộ trong dự án, đa phần các chủ đầu tư đều phát triển căn hộ có diện tích từ 50 m2 – 100 m2), căn hộ có diện tích dưới 50 m2 chỉ chiếm 12,2% và diện tích lớn hơn 100 m2 chiếm dưới 10% cơ cấu nguồn cung.
Về loại hình nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà phố, đất nền) các dự án phát triển phần lớn được tập trung tại Quận 9, Bình Chánh và Nhà Bè. Đáng chú ý, trong năm, huyện Cần Giờ đã trở thành một khu vực mới nổi lên về nguồn cung ở phân khúc này khi chiếm tới 23,3% nguồn cung biệt thự và 13% nguồn cung nhà phố, trong khi đó Quận 9 vẫn là khu vực dẫn đầu loại hình sản phẩm này với 48,3% nguồn cung biệt thự, 35,1% nguồn cung nhà phố và 26,9% nguồn cung đất nền.
Tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2017 đạt 40.786 giao dịch. Trong đó, lượng giao dịch sản phẩm chung cư cao cấp và trung cấp chiếm tỷ trọng chủ yếu, lần lượt chiếm 37% và 38% tổng lượng giao dịch chung cư tại TP.HCM trong năm 2017.
Nhìn chung, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong năm 2017 phát triển ổn định. Ngoại trừ có sự đầu cơ khá mạnh vào loại hình đất nền và nhà ở gắn liền với đất khiến cho giá nhà đất tăng cao tuy nhiên như đã nêu ở trên tỷ trọng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiế ưu thế tuyệt đối nên việc tăng giá cục bộ ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất là không đáng ngại xét trên quy mô toàn thị trường. Xét về cơ cấu giá cả và nguồn cung đã có sự cân bằng khi căn hộ vừa túi tiền chiếm tỷ trọng rất lớn vừa đáp ứng được nhu cầu mua để ở đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng sự khan hiếm sản phẩ để đầu cơ.
Theo nhận định của Hội môi giới BĐS Việt Nam, việc tăng trưởng đáng kể các dự án căn hộ vừa túi tiền ở TP Hồ Chí Minh là một tín hiệu rất tốt cho thị trường BĐS.Trái lại, việc giảm số lượng các căn hộ ở phân khúc cao cấp được chào bán trong năm cũng không có nghĩa là phân khúc này kém sức hấp dẫn. Nguyên nhân của hiện tượng này được lý giải là do không còn quỹ đất phù hợp tại các quận trung tâm để phát triển BĐS cao cấp.
Ghi nhận từ các sàn giao dịch thì sức tiêu thụ tại các dự án mới tại TP Hồ Chí Minh được hấp thụ rất tốt, tuy nhiên nguồn cung trong năm nay có sự sụt giảm nhẹ so với năm 2016. Phần lớn các sàn giao dịch BĐS thiếu hàng hóa mới để bán. Tại TP.HCM, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc giảm nhân viên vì không có sản phẩm để bán. Theo Hội môi giới BĐS, hiện tượng này là do kể từ khi thị trường BĐS phục hồi, các quỹ đất tồn kho đã được khai thác hết trong khi việc hình thành quỹ đất mới rất hạn chế do giá đất tăng và việc đền bù giải tỏa gặp rất nhiều khó khăn. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện luật mới về nhà ở và kinh doanh BĐS hướng đến bảo vệ người tiêu dùng, cộng với việc chính quyền đã siết chặt hơn rất nhiều các điều kiện để một dự án BĐS có đủ điều kiện chào bán ra thị trường như phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có sổ đỏ được duyệt quy hoạch, xong hạ tầng và có bảo lãnh ngân hàng... Các doanh nghiệp cần có thời gian để thích nghi với những quy định này trong điều kiện việc tiếp cận nguồn vốn phát triển dự án BĐS của nhiều chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn. Thêm nữa, các đề xuất về đánh thuế tài sản của Bộ tài chính, việc thanh, kiểm tra, chống tham nhũng mạnh mẽ trong lĩnh vực đất đai, BĐS được chính quyền đẩy mạnh phần nào có tác động tới các chủ đầu tư nên một số doanh nghiệp có xu hướng chậm lại việc triển khai các dự án, bán hàng ra thị trường./.