Bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức

Thứ hai, 16/01/2017 22:48
(ĐCSVN) – Ngày 16/1 tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA) phối hợp với Báo Xây dựng tổ chức Hội thảo “Toàn cảnh phân khúc bất động sản Condotel: Cơ hội và thách thức”.

Đây là lần đầu tiên một hội thảo về condotel được tổ chức, tập trung thảo luận các vấn đề như điều kiện phát triển condotel tại Việt Nam; tiềm năng, cơ hội và phân tích các vấn đề "nóng" như thực trạng đầu tư, phát triển, tính pháp lý...

Quang cảnh Hội thảo (Ảnh: HNV)

Condotel là viết tắt của hai từ Condo Hotel được hiểu là căn hộ khách sạn. Condotel được kiến thiết giống như một khách sạn hạng sang nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ bếp ăn, dụng cụ nấu nướng, phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm… đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của con người. Đây là loại hình bất động sản mới, được phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây với tốc độ giao dịch đang tăng nhanh.

Thực tế, thị trường BĐS Việt Nam hai năm qua đã chứng kiến sự bùng nổ phân khúc này, nhất là tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vũng Tàu... Đáng chú ý, Top 20 các chủ đầu tư BĐS lớn nhất Việt Nam đã đầu tư vào phân khúc này với quy mô ước tính trên 30 dự án và khoảng 15.000 căn hộ khách sạn cao cấp được tung ra thị trường.

Vấn đề đặt ra là cần có một nghiên cứu, báo cáo đánh giá khách quan toàn cảnh bức tranh condotel để kịp thời đưa ra chính sách khuyến khích phát triển phục vụ ngành công nghiệp du lịch, tạo nguồn thu cho quốc gia hay cảnh báo những nguy cơ phát triển nóng hoặc rủi ro về pháp lý hoặc tính cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư nếu có. Do đó, Hội thảo lần này được kỳ vọng có tác động mạnh đến toàn bộ các doanh nghiệp chủ đầu tư phân khúc condotel, các tổ chức tín dụng và các thương hiệu vận hành quản lý khách sạn resort trên cả nước tham gia tìm kiếm thông tin.

Tại Hội thảo lần này, các đại biểu đã cùng nhau trao đổi, thảo luận về điều kiện phát triển condotel tại Việt Nam; tiềm năng, cơ hội; phát triển nóng, đầu tư theo phong trào, thông tin đưa ra bán hàng chưa chuẩn xác; tính pháp lý của phân khúc bất động sản condotel  tại Việt Nam; thách thức áp lực thực hiện cam kết cho thuê, rủi ro biến động chính trị các quốc gia trên thế giới; giải pháp phát triển loại hình căn hộ - khách sạn condotel hiện nay.

Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam nhận định, với các chính sách đang mở rộng, cho phép Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam thì loại hình bất động sản condotel chính là một trong những sản phẩm thu hút sự quan tâm. Hiện, nhiều chủ đầu tư lớn quan tâm và đổ vốn vào loại hình bất động sản này. Thời gian gần đây, nhiều khách hàng tham gia mua - bán, sở hữu condotel nên giao dịch rất sôi động.

Ban chủ trì Hội thảo (Ảnh: HNV)

Condotel phát triển dựa trên sự phát triển lý tưởng về điều kiện tự nhiên, khí hậu biển thuận lợi và lượng khách du lịch cả trong nước lẫn quốc tế đang tăng nhanh. Nhiều thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế cũng tham gia vào phân khúc tiềm năng này đã tạo ra một hạ tầng lưu trú tốt, sánh tầm quốc tế tại các dự án Condotel.

Ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ Khách sạn, Tổng cục Du lịch Việt Nam nhận xét, sự khác biệt lớn nhất của condotel với căn hộ là quy mô dịch vụ. Dịch vụ của căn hộ thường ở mức tối thiểu, không sang trọng như tổ hợp condotel. Dự kiến mức tăng trưởng khách du lịch quốc tế ổn định trong thời gian tới cũng là điều kiện thuận lợi để đầu tư bất động sản du lịch. Theo ông Tuấn, ngành du lịch đã bước đầu thành công trong việc thu hút mạnh mẽ các nguồn lực đầu tư của xã hội, đặc biệt là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đầu tư vào các dự án xây dựng cơ sở lưu trú có quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng, mức lợi nhuận được chủ đầu tư cam kết cho người mua dao động trong khoảng 8 - 12%. Mức 12% là cam kết cao nhất cho đến thời điểm này khiến thị trường sôi sục hơn, khi chủ đầu tư khẳng định khách hàng sẽ thu hồi vốn trong khoảng từ 8 đến 10 năm. Trên thực tế, nếu chủ đầu tư không cam kết rõ ràng về thời gian trả lãi cũng như đáp ứng thời hạn thanh toán thì kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ không được đáp ứng đầy đủ.

Cũng bởi vậy, thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư là “kim chỉ nam” cho các nhà đầu tư "chọn mặt gửi vàng", tương tự như việc bỏ tiền đầu tư dự án nhà ở hiện nay. Uy tín của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh như Vingroup, Eurowindow, VinaCapital có lợi thế cạnh tranh nhất định để đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao dự án đúng hạn.

Tuy nhiên, để phát triển condotet, hạ tầng đang là thách thức lớn nhất, cùng đó là tính pháp lý và quy hoạch quản lý vận hành loại hình bất động sản mới mẻ và tiềm năng này. Điều này cần có sự quan tâm của chính quyền các địa phương. Ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, một số hậu quả có khả năng xảy ra nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch đang có xu hướng gia tăng.

“Đó là việc hình thành các đơn vị ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cu trú tăng đột biến. Cùng đó là nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của Thành phố” - ông Nam cảnh báo. Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể của Chủ đầu tư, Chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Liên quan tới vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng vốn cho thị trường codotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel.

Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel. Ông Vũ Đình Ánh phân tích, lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao.

Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016, song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6-8 năm theo hợp đồng tín dụng mua condotel. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ chỉ rõ, trên thực tế của năm 2015, các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư theo phương thức "phi truyền thống" bắt đầu phát triển từ 3 địa phương chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các dự án tại 3 địa phương trên đang trong quá trình triển khai, đồng thời nhiều dự án mới đang trong quá trình chuẩn bị tại cùng địa bàn hoặc trên các địa bàn của các địa phương khác. Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Ranh với 30 dự án đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi vào triển khai thực hiện. Ngoài ra, các dự án đầu tư vào phân khúc này đang được triển khai ở khá nhiều khu vực có tiềm năng du lịch lớn như Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn...  Đáng chú ý, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng với hình thức đầu tư "phi truyền thống" vẫn đang và sẽ là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh khả năng phát triển cao của cung, các cá nhân tham gia đầu tư cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong lựa chọn địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án sao cho phù hợp nhất với mình.

Do đó, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, để phát triển hơn nữa du lịch Việt Nam và phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, Luật Đất đai cần được sửa đổi nhằm mở rộng quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giống như chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nói cách khác, chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn chế độ sử dụng đất cho dự án là đất kinh doanh, dịch vụ hay đất ở. Lựa chọn loại đất nào thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đó.

Có thể thấy, hàng loạt cơ hội với những thuận lợi được mở ra nhưng cũng không ít các thách thức đang đợi phân khúc condotel ở phía trước. Bởi vậy, kể cả các chủ đầu tư cũng như khách hàng cũng đều cần có những bước tính toán kỹ lưỡng để đạt hiệu quả kỳ vọng ở phân khúc bất động sản mới mẻ này./.

Hà Anh

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Ý kiến bình luận
Họ và tên
Email
Lời bình

/

Xác thực