Dự án phân lô, bán nền phải thực hiện đúng quy hoạch

Quang cảnh hội thảo .(Ảnh: PV)

Hiện nay, Bộ Tài nguyên Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực khác không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Trong khi đó, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Công tác quản lý chưa hiệu quả, định hướng quy hoạch chưa bài bản, thêm những rào cản như Dự thảo Nghị định được đánh giá chưa phù hợp với tinh thần kiến tao, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất cho doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân thu nhập thấp, có nhu cầu tiếp cận đất đai.

Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...

Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế, pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép, thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam- Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong công tác xây dựng luật cần đi sâu vào kinh nghiệm của quốc tế. Chúng ta là đất nước đi sau, cần học những điều thực tiễn từ các quốc gia khác. Ví như ở Malaysia, dự án họ quy định có những khu vực được bán đất nền. Lãnh đạo Chính phủ đang rất quan tâm đến vấn đề phân lô bán nền.

Phải xem xét nhu cầu thị trường

Luật sư Trương Anh Tuấn phân tích, Dự thảo Nghị định đã nêu được nhiều vấn đề và cơ bản đã giải quyết được nhiều vấn đề trong quản lý thị trường. Tuy nhiên còn một số vướng mắc. Quy định mở rộng phạm vi không cho phân lô bán nền phải chăng đang nhầm lẫn về đối tượng. Vì đây là sản phẩm của một dự án liên quan đến xây dựng chứ không đơn thuần chỉ là đất đai. Nếu không nằm trong đối tượng của Dự thảo Nghị định mà nằm trong sự điều chỉnh của vấn đề xây dựng thì chúng ta có cấm không? Tôi cho rằng, quy định này nằm trong các vấn đề về đất đai hay xây dựng thì đều không nên cấm.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không có quy định dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản dẫn đến vướng mắc, không rõ ràng trong triển khai thực hiện.

TSVũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Do đó, không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn.

Việc phân lô, bán nền đã diễn ra ở một số nơi. (Ảnh: PV)

 Theo PGS.TS Ngô Trí Long , Luật Đất đai năm 2003 không cho phép phân lô bán nền nhưng năm 2013 lại cho phép phân lô bán nền, tức là đã căn cứ vào nhu cầu thực tế của thị trường. Bởi thế, nếu có sự bất hợp lý mà đưa ra cấm, siết chặt là không được bởi nguyên nhân của việc phân lô bán nền trái phép như vừa qua chính là do quản lý lỏng lẻo. Những bất cập trong quản lý là do sự buông lỏng, tiếp tay của người quản lý. “Cũng phải thừa nhận rằng, chủ doanh nghiệp không có năng lực thì sẽ dẫn đến những dự án không đảm bảo chất lượng, kéo theo sự lãng phí rất lớn. Do đó, cần phải có quy định cụ thể quản lý đối với các doanh nghiệp này, có chế tài xử phạt thật nặng với quản lý địa phương” – PGS.TS Long nhấn mạnh.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội chia sẻ khó khăn với cơ quan quản lý vì là người ra chính sách khó hơn nhiều lần so với việc các chuyên gia bình luận vì phải dung hòa tất cả các lợi ích trong xã hội. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn. Tiếp đó, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại.

PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho hay, xu thế của năm 2020, đại dịch COVID-19 tác động đến nền kinh tế còn lớn hơn khủng hoảng năm 2008. Vì thế, cần nói khách quan rằng, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này.