Cách đây 4 năm, vợ chồng chị Lê Thanh Hải ở huyện Phú Xuyên (Hà Nội) quyết định bỏ ra số tiền gần 2 tỷ đồng để đặt mua một căn hộ chung cư thuộc một dự án tại quận Hoàng Mai (Hà Nội). Nhưng đến nay, chị Hải vẫn chưa được nhận nhà. Điều đáng nói là nội dung hợp đồng mua bán giữa chị và chủ đầu tư có rất nhiều điểm mập mờ, không cụ thể.

Thực tế cho thấy, cũng như chị Hải, có rất nhiều trường hợp phải “ngậm bồ hòn làm ngọt” sau khi vội vàng ký những hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư. Bởi trong các loại giao dịch thì giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, tức là những nhà đất đang còn trên giấy là loại giao dịch rất phức tạp. Nguyên nhân do người ký hợp đồng (khách hàng) chưa hiểu hết quy định của pháp luật, đồng thời khi tiếp cận các dự án bất động sản, khách hàng luôn gặp rất nhiều người môi giới, tiếp thị cho dự án... Chính những người này sẽ tạo cho khách hàng tâm lý “không mua nhanh sẽ hết cơ hội”. Vì vậy, thay vì đọc kỹ để hiểu nội dung hợp đồng thì nhiều khách hàng chỉ đọc... qua và vội vàng ký vào hợp đồng hàng chục trang mà không hề biết sẽ có nhiều nội dung bất lợi cho mình.

leftcenterrightdel
(Ảnh minh họa của: LV). 

Mặt khác, hiện nay hầu hết người dân Việt Nam chưa có thói quen sử dụng dịch vụ luật sư trong các giao dịch dân sự. Khách hàng có thể sẵn sàng bỏ ra vài tỷ đồng để mua một căn nhà nhưng lại không muốn bỏ ra vài chục triệu đồng để luật sư hỗ trợ pháp lý khi đàm phán mua nhà. Chỉ khi phát sinh những tranh chấp pháp lý hoặc khi quyền lợi bị đe dọa thì khách hàng mới tìm đến luật sư. Lúc đó, mọi việc đã trở lên rất khó khăn bởi khách hàng đã đặt bút ký vào hợp đồng mua nhà từ vài tháng, thậm chí là vài năm trước đó.

Theo Luật sư Nguyễn An Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Nguyễn An Bình và cộng sự (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), Điều 430, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Song hiện nay, có nhiều trường hợp chủ đầu tư áp đặt hợp đồng mua bán, người mua chỉ biết đặt bút ký. Tức là chủ đầu tư soạn sẵn các điều khoản trong hợp đồng theo hướng có lợi cho họ; và người mua nhà chỉ việc đọc và ký vào hợp đồng; gần như không có sự trao đổi, thỏa thuận về các điều khoản cụ thể.

leftcenterrightdel
Luật sư Nguyễn An Bình. (Ảnh: NTH).

Bên cạnh đó, cũng cần đề cập đến việc nhiều chủ đầu tư cố tình “lách luật” khi xây dựng các hợp đồng mua bán. Theo quy định tại Điều 9, Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nêu rõ:

"1. Bộ Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung áp dụng trên phạm vi cả nước hoặc áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh trở lên. 

2. Sở Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung áp dụng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Tuy nhiên, thay vì xây dựng hợp đồng mua bán (phải đăng ký với Bộ Công thương/Sở Công thương), nhiều chủ đầu tư đã “biến hóa” thành hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận, thống nhất với nhau. Đã có không ít trường hợp, dự án chưa tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác nên chưa được mở bán. Nhưng chủ đầu tư lại mở bán, lấy tiền của dân để xây nhà. Khi đó, để “lách luật”, chủ đầu tư sẽ cho khách ký hợp đồng vay tiền, vay vốn, đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư… nhưng bản chất là hợp đồng mua bán trong khi điều kiện mua bán lại chưa bảo đảm theo quy định.

Trước tình trạng nói trên, nhiều chuyên gia đã đưa ra khuyến cáo đối với người dân. Theo đó, trước khi mua nhà, khách hàng cần hết sức lưu ý về hồ sơ pháp lý của dự án. Cần tìm hiểu rõ, dự án được Nhà nước giao đất chưa, được cấp giấy phép xây dựng chưa, được sở xây dựng địa phương ra văn bản cho phép huy động vốn chưa? Tiến độ thi công của dự án ra sao, dự án được phép mở bán chưa?...

Trước khi ký hợp đồng, cần xem xét đó có phải hợp đồng mua bán nhà (căn hộ) không, hay là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt mua, hợp đồng kí quỹ, góp vốn… Cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, nhất là những điều khoản về giá, thời hạn giao nhà, chất lượng công trình, phụ lục hợp đồng, nêu chi tiết các loại thiết bị nội thất, mẫu mã, chất lượng, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán, tiến độ xây dựng... và các điều khoản quy định cơ chế giải quyết khi xảy ra xung đột liên quan đến hợp đồng. Nếu không có kinh nghiệm thì người mua nên chọn một tổ chức hành nghề luật để được giúp đỡ.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết trong hợp đồng, cố tình làm trái hợp đồng, khách hàng phải khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi. Đối với những dự án được xác định là thiếu cơ sở pháp lý nên không thể xây dựng, hoặc những dự án “ma” do các đối tượng “vẽ” ra để lừa người mua nhà nộp tiền ký hợp đồng... thì người mua cần sớm tố cáo với cơ quan cảnh sát điều tra để xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Mọi giao dịch dân sự trong đó có giao dịch mua bán nhà đều phải tuân thủ quy định của pháp luật và trên cơ sở sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên. Do đó, khách hàng cần tìm hiểu rõ về tính pháp lý của dự án mà mình dự kiến đầu tư; đồng thời, nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng mua bán. Đó là cách tốt nhất để khách hàng tự bảo vệ quyền, lợi ích của mình và không phải vướng vào những rắc rối có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng giữa các bên./.

Nguyễn Thị Hoàn