Thận trọng với sốt đất ảo

Một số huyện ngoại thành ở Hà Nội chuẩn bị nâng cấp thành quận sẽ là cơ hội mới cho đầu tư bất động sản nhưng vẫn cần cẩn trọng (Ảnh: PV)

Cảnh giác “sốt đất ảo”

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta.

TS Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) nhận định “Hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đẩy thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.”

Phân tích về tình hình trên, TS Khương đánh giá “sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế”. Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế, việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Hay như việc huyện Thanh Trì đang là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản khi vùng đất này nằm ở cửa ngõ phía nam Thủ đô Hà Nội, nơi có các tuyến giao thông huyết mạch chạy qua giúp cư dân rất nhiều trong việc di chuyển từ Thanh Trì đến trung tâm thành phố, cũng như đến các tỉnh, thành lân cận. Bên cạnh đó, các khu đô thị: Tứ Hiệp, Tân Triều, Tây Nam Kim Giang, Ngọc Hồi, Cầu Bươu đang từng bước hoàn thiện hạ tầng cũng tạo các điểm nhấn quan trọng cho diện mạo đô thị trên địa bàn. Với nhiều lợi thế như vậy, cùng với thông tin huyện Thanh Trì trở thành quận vào giai đoạn 2020 - 2025 khiến cho nhiều người nghĩ rằng đây sẽ là điểm đến đầu tư đầy tiềm năng. Nhưng thực tế cho thấy, giá đất ở tại Thanh Trì thời gian qua tương đối ổn định, tăng bình quân từ 3% đến 10% ở các trục đường lớn. Cụ thể, giá đất ở bình quân tại khu vực Thanh Trì dao động từ 15 đến 70 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Trong đó, khu vực có giá cao nhất là mặt đường khu vực Ngọc Hồi - Văn Điển, mức giá dao động từ 50 đến 80,5 triệu đồng/m2. Một số khu vực khác như xã Tả Thanh Oai từ 15 đến 45 triệu đồng/m2; Cầu Bươu từ 20 đến 50 triệu đồng/m2; Cổ Điển A dao động từ 45 đến 60 triệu đồng/m2. Dù vậy, nhưng nhiều nhà đầu tư cho rằng, càng gần thời điểm lên quận, giá đất tại huyện sẽ có biến động. Tuy nhiên, đầu tư thế nào cho hiệu quả cũng cần tính toán kỹ lưỡng.

Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất mà đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ, nhiều chuyên gia đang tỏ ra lo ngại và cảnh báo về sự cảnh giác cao độ. Tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi "cần câu cá". Theo TS. Sử Ngọc Khương, đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Còn đối với việc sốt đất ở Thanh Trì (Hà Nội), Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, chủ trương nâng cấp từ huyện lên quận chắc chắn sẽ tác động tới thị trường bất động sản ở Thanh Trì và các huyện khác, song giá đất tăng ở mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ phải tương xứng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh rơi vào cảnh ôm đất bỏ hoang như các đợt sốt đất trước đây.

Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, việc “nâng cấp” năm huyện, trong đó có Thanh Trì lên quận là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản. Theo bà Hằng, cả năm huyện được lên quận trong thời gian tới đều đã có quy hoạch phát triển khá cụ thể. Thí dụ, huyện Đông Anh và huyện Đan Phượng được định hướng trở thành quận với điểm nhấn là các đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển. Đối với các huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, trong quá trình được nâng thành quận, giá đất tại các huyện này sẽ có biến động rất lớn, nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Nếu người dân mua đất để ở thì không có nhiều rủi ro; tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường, còn muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản. “Khi đầu tư trung đến dài hạn ở khu vực này, mức lợi nhuận trung bình có thể không quá lớn, nhưng nếu lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng, thì đây là một khoản đầu tư hợp lý”, bà Hằng nói.

Cảnh giác cao với sốt đất tại Bình Phước mới đây (Ảnh: Báo Lao Động)

Ngăn ngừa "sốt ảo"

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, phía chính quyền nên có những kiểm soát hoạt động mua bán của các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Đang có sự buông lỏng trong quản lý các nhà môi giới không chuyên. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới hiện chưa đủ mạnh. “Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh công bố thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất”, ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá đất tăng vọt, nhà đầu tư quay cuồng vào vòng xoáy sốt đất sẽ có những rủi ro. Cụ thể, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua cao hơn giá trị thực bởi hầu hết hạ tầng các khu này đều chưa được đầu tư nhiều. Rõ ràng, việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro. Nguy cơ tiếp theo chính là rủi ro pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua. Mặt khác, các khu vực này là phần lớn đất chưa được quy hoạch. Ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư “không nên đầu tư bừa bãi”. Thay vào đó nên đầu tư vào các dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý.

Đồng tình quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Công ty CP DKRA Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với thành phố Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của TP. Hồ Chí Minh. Hiện tại, khu vực giá dự án căn hộ không dưới 40 triệu đồng/m2. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này.

Nhìn chung, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho nông dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, thì nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo./.