leftcenterrightdel

Cảnh báo nguy cơ trước hiện tượng cầu đầu tư bất động sản gia tăng

(Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: HNV)

Cụ thể, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đã đối diện đợt dịch COVID-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Thực tế, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019 - 2020 (các sản phẩm chào bán hiện đa phần là hàng tồn từ trước). Điểm sáng tích cực thị trường 6 tháng qua đó là, tăng về lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường 158,3% và giao dịch tăng 46,2% so với cùng kỳ 2019; tăng 10,8% và giao dịch tăng 132,3% so với cùng kỳ năm.

Bên cạnh đó, do ảnh hưởng COVID-19 nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm, điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực phải giảm. Nhưng trên thị trường lại đang xuất hiện một số dấu hiệu không phù hợp nguyên lý và quy luật, đó là: cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Lý giải nguyên nhân này, ông Đính cho rằng, đó là bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2 và tháng 3/2021 vừa qua. Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật, gây nên  bát ổn trật tự ở nhiều địa phương.

Ngoài ra, dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường bất động như thu lợi từ thị trường chứng khoán… Đáng chú ý, kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do COVID-19 nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Bắt đầu xuất hiện tình trạng nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì COVID-19 nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản… Tất cả khiến cho tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.

Dịp này, ông Đính cũng cảnh báo, việc cầu đầu tư gia tăng này chưa hẳn là dấu hiệu tốt vì đó chỉ là đầu  tư ngắn hạn, khi hết dịch COVID-19, nhà đầu tư sẽ quay về thị trường cũ, chỉ nhắm vào cung muốn sinh lợi cao và nhanh. Hơn nữa, vì thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy và khi phát hiện nguy hiểm thì sẽ tìm mọi cách cắt lỗ, tháo chạy dẫn đến hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự. Do đó, cầu đầu tư gia tăng theo cách thức này thường không bền vững.

leftcenterrightdel
 Dự báo bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có dư địa phát triển dù bị ảnh hưởng nặng nề của COVID-19 (Hình ảnh một phần của khu nghỉ dưỡng tại Quản Bạ, Hà Giang. Ảnh: HNV)

Về nguồn cung, Báo cáo của Hội môi giới bất động sản chỉ rõ, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng, hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn E2 với mức giá chót vót. Điều này cũng lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

Về cung thị trường thứ cấp, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng lớn hơn 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi. Đến năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP. HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Về giá bất động sản, ngoài nội dung đã phân tích ở trên do bị đẩy giá, thị trường bất động sản cũng đối mặt với áp lực tăng giá do: giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Về thị trường nhà ở 6 tháng cuối năm, Hội môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường tiếp xúc khó khăn vì COVID-19. Nửa cuối quý III/2021, khả năng Việt Nam ngăn chặn thành công đợt dịch thứ 4. Do đó, lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong Quý III/2021 và tăng mạnh trở lại ở Quý IV/2021 với tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 – 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. HCM nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp sẽ được hấp thụ tốt.

Về thị trường bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng, có thể nói, đây vẫn là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm và tìm kiếm đầu tư. Trong đó, một số dự án bản chất là nhà ở nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng có tỉ lệ hấp thụ tương đối tốt (khoảng 30-40%). Tại các dự án còn lại, vẫn có giao dịch nhưng rất thấp. Hơn nữa, sự thay đổi hợp lý về chức năng khai thác, cung cấp dịch vụ; tận dụng tối đa lợi thế và tiềm năng của các điểm du lịch với chất lượng, tiêu chuẩn không hề thua kém mọi tiêu chuẩn quốc tế từng bước minh chứng cho sự vươn lên mạnh mẽ của phân khúc này dù du lịch đang bị ảnh hưởng nặng nề của COVID-19. Thêm vào đó, nhiều đại đô thị du lịch – nghỉ dưỡng có tiêu chuẩn cao đang hình thành, được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư trên cả nước, hứa hẹn hiệu quả kinh doanh tốt trong tương lai của các dự án này. Đặc biệt, dự báo dù sẽ tiếp tục còn khó khăn, thách thức nhưng nhiều dự án bất động sản bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng sẽ vẫn thu hút, lực đầu tư tốt, trong đó phải kể đến những dự án được đầu tư bởi những thương hiệu lớn, ở những điểm du lịch tốt như: Quảng Ninh, Vân Đồn, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Ninh Thuận, Bình Thuận, Vũng Tàu và Phú Quốc...

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính khuyến nghị: đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản; Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản; Sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản. Qua đó, điều chỉnh các dòng vốn về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia./.

 

Lê Anh