Nhiều bất cập, bức xúc trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

Nhiều tranh chấp, mâu thuẫn chưa giải quyết

Mở đầu phiên chất vấn, đồng chí Nguyễn Thị Bích Ngọc, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TP. Hà Nội thông tin, HĐND TP đã tổ chức giám sát việc quản lý và sử dụng chung cư, nhà thương mại, chung cư tái định cư toàn TP, tổ chức hội nghị tiếp xúc cử tri chuyên đề về vấn đề này. Tại hội nghị đã có 29 cử tri tham gia trực tiếp và 30 ý kiến gửi bằng văn bản; qua giám sát cho thấy vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập, gây nhiều bức xúc như: Tranh chấp diện tích sử dụng chung, không bàn giao quỹ bảo trì của Ban quản trị và trách nhiệm quản lý nhà nước trong quản lý và vận hành nhà chung cư. Những bất cập đó rất cần chất vấn để làm rõ trách nhiệm và giải pháp để giải quyết.

Báo cáo tại phiên chất vấn, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng thông tin, về thực trạng quản lý nhà chung cư, đối với chung cư thương mại, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 697 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng (tính đến năm 2017 là 688 nhà chung cư và 06 tháng đầu năm 2018 có thêm 09 nhà chung cư). Trong đó, trước khi có Luật Nhà ở là 137 nhà chung cư, từ khi có Luật Nhà ở là 560 nhà chung cư, 454/697 nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị.

Đối với nhà chung cư tái định cư, tổng số nhà chung cư tái định cư là 168 tòa, trong đó hình thành trước Luật Nhà ở 2005 có 79 tòa nhà; hình thành sau Luật Nhà ở 2005 có 89 tòa nhà. Đã có 73/168 tòa nhà chung cư thành lập được Ban quản trị, đạt tỷ lệ 43,6%.

Tại phiên chất vấn, các đại biểu đã nêu ra hàng loạt tồn tại trong quản lý, vận hành nhà chung cư, nhà tái định cư trên địa bàn thành phố và đề nghị Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội làm rõ trách nhiệm, giải pháp cụ thể. 

Đại biểu Đoàn Việt Cường (Tổ đại biểu Mê Linh) đặt câu hỏi: Tính đến hết năm 2017, trên địa bàn thành phố còn 270/688 nhà chung cư thương mại chưa thành lập Ban quản trị, 131 nhà chưa bàn giao hồ sơ và thành lập Ban quản trị, 235 nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì, gây nhiều bức xúc cho cư dân. Đề nghị đồng chí Giám đốc Sở Xây dựng đưa ý kiến, làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm quản lý nhà nước của Sở, giải pháp và lộ trình để thực hiện là gì?

Đại biểu Trần Việt Anh (Tổ đại biểu Ba Đình) chất vấn: “Việc áp dụng mức thu phí vận hành nhà chung cư, tái định cư giữa một số đơn vị của TP hiện nay rất khác nhau. Có nơi thu từ 2.300 - 4.500 đồng/m2; có nơi chỉ thu 30.000 đồng/nhà/tháng. Tại sao có mức thu khác nhau trong thời gian dài? Giải pháp cho vấn đề này thế nào?”

Đại biểu Nguyễn Nguyên Quân (Tổ đại biểu Hoàng Mai) đặt vấn đề: Toàn TP hiện có 137 toà chung cư xây dựng trước năm 2005, nhiều toà không có quỹ bảo trì, gây khó khăn cho công tác duy tu, duy trì cơ sở hạ tầng phục vụ cộng đồng. Ngoài ra, nhiều toà chung cư thương mại xây dựng sau năm 2005 hiện đã thành lập Ban quản trị nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì theo quy định của pháp luật. Thực tế này dẫn đến tình trạng cư dân bức xúc kéo dài, tập trung đông người phản đối chủ đầu tư, gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự. Sở Xây dựng cũng đã tham mưu cho UBND TP thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư để bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị các nhà chung cư nhưng việc này chưa được thực hiện hiệu quả. Đề nghị Sở Xây dựng làm rõ trách nhiệm của mình trong các vấn đề này và cho biết giải pháp khắc phục trong thời gian tới? 

Hàng loạt các đại biểu chất vấn về việc tổ chức chủ trương đấu giá thuê diện tích kinh doanh tầng 1 của các tòa nhà chung cư? Trách nhiệm của quận, huyện trong việc kiểm tra, xử lý vi phạm của những Ban quản trị các tòa nhà? Và việc đến bao giờ TP có kinh phí hỗ trợ quản lý vận hành tòa nhà tái định cư? Trách nhiệm thẩm quyền trong xử lý bức xúc của cư dân?...

Chế tài chưa đủ sức răn đe

Trả lời câu hỏi đại biểu Đoàn Việt Cường, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục thừa nhận những vấn đề tồn tại mà đại biểu nêu hoàn toàn đúng.

Với nhà thương mại, việc các chủ đầu tư chậm bàn giao, chậm tổ chức hội nghị chung cư là có. Nguyên nhân của việc này là do chủ đầu tư không muốn tổ chức hoặc tổ chức thì số cư dân chưa vào đủ nên không tổ chức được. Nguyên nhân thứ hai là chủ đầu tư tổ chức nhưng người tham gia chưa đầy đủ. Về chính quyền, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bàn giao hồ sơ, bàn giao diện tích chung, riêng, sinh hoạt cộng đồng cũng có một phần trách nhiệm thuộc về UBND các quận, huyện. Sở Xây dựng hiện nay chịu trách nhiệm về vấn đề yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì. 

Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục trả lời chất vấn. (Ảnh:TH)

Ông Lê Văn Dục cho rằng, hiện nay chưa chế tài đủ sức răn đe. Đến thời điểm này mới có 184/688 chung cư thực hiện, tỉ lệ này thấp quá nên dẫn đến tranh chấp. Trách nhiệm này thuộc về Sở Xây dựng. Thời gian tới sẽ sử dụng biện pháp là tham mưu UBND TP ra quyết định cưỡng chế đối với những chủ đầu tư cố tình vi phạm, chậm bàn giao

Song theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, quan trọng hơn vẫn là UBND các quận, huyện, thị xã phải vào cuộc quyết liệt khi mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không thành công. Ngoài ra, người dân ở các tòa nhà cũng phải có trách nhiệm cùng tham gia.

Về câu hỏi đại biểu Trần Việt Anh, Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Dục cho biết, hiện 2 công ty vận hành thu có 30 nghìn đồng trong suốt 20 năm nay. Vì thế, chi phí sẽ không đảm bảo nên phải dùng kinh phí khác. Sở xin tiếp thu và sửa đổi một số điều trong Quyết định 33. Đồng thời, tiếp tục công tác tuyên truyền vận động trong nhân dân và đề nghị Bộ Xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí bảo trì từ nguồn thu được trong việc cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cư tái định cư.

Với những toà nhà không có quỹ bảo trì, Giám đốc Lê Văn Dục cho hay, vì không có diện tích kinh doanh chung thì buộc người dân phải đóng góp để có kinh phí duy tu, duy trì cơ sở hạ tầng, không có giải pháp nào khác.

Cũng liên quan đến vấn đề này, Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Hà Minh Hải thông tin thêm, căn cứ quy định Luật Nhà ở, Sở đã phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng khung giá dịch vụ chung cư trình UBND TP công bố giá dịch vụ nhà chung cư. Tuy nhiên, do thực tế mỗi nơi một khác nên đây được xem là căn cứ để Ban Quản trị báo cáo Hội nghị nhà chung cư nhằm quyết định mức giá cụ thể. 

Bên cạnh đó, hiện vẫn có tồn tại bất cập trong việc thu phí vận hành nhà tái định cư, mức thu chưa phù hợp, không đảm bảo chi phí vận hành. Với những trường hợp này, hiện các Ban Quản lý đang sử dụng một phần tiền thu được từ cho thuê tầng 1 để bù đắp vào… 

Đối với những vấn đề mâu thuẫn ở từng khu chung cư ở các quận, theo điều hành của Chủ tịch HĐND TP Hà Nội Nguyễn Thị Bích Ngọc, Chủ tịch UBND các quận Hà Đông, Tây Hồ, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm sau đó lần lượt tham gia làm rõ thêm về nội dung quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn và thu hồi địa điểm diện tích kinh doanh tầng 1 các nhà chung cư, tái định cư trên địa bàn đã cho kinh doanh không hợp pháp.

Giải pháp nào để nâng cao văn hóa ứng xử tại các nhà chung cư?

Tranh luận lại các ý kiến giải thích của Sở Xây dựng và lãnh đạo một số địa phương, Trưởng ban Pháp chế, HĐND TP Hà Nội Nguyễn Hoài Nam đặt vấn đề, công tác tuyên truyền, vận động ứng xử văn hoá tại các nhà chung cư được thực hiện như thế nào? Chừng nào người dân và chủ đầu tư chưa thể ngồi lại với nhau thì những vướng mắc còn tồn tại. Vậy giải pháp nào cho dấu hỏi ứng xử có văn hoá tại các nhà chung cư đối với cả chủ đầu tư lẫn người dân?

Đại biểu Nguyễn Hoài Nam cũng cho rằng, cách giải thích chưa làm rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng cũng như chính quyền địa phương. “Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị cưỡng chế, chủ đầu tư cố tình chây ì phải bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban Quản trị. Vậy đến thời điểm này đã cưỡng chế được bao nhiêu trường hợp?”.

Ông Nam cũng đặt câu hỏi, Sở Xây dựng khi phê duyệt thành lập các Ban Quản trị có xây dựng quy chế thu chi quản lý quỹ, hoạt động của Ban Quản trị hay không?

Hàng loạt các vấn đề liên quan đến vấn đề tranh chấp diện tích chung riêng, thiết chế và quy định về hội nghị chung cư lần đầu, vấn đề mâu thuẫn trong việc cung cấp nước sạch tại các khu chung cư, việc xử lý vi phạm hành chính, vấn đề thiếu diện tích để xe, thiếu nơi sinh hoạt cộng đồng, thiếu nước, vấn đề tranh chấp quỹ bảo trì… cũng được nhiều đại biểu quan tâm chất vấn và tái chất vấn.

Trả lời câu hỏi của đại biểu về các tranh chấp xung quanh quỹ bảo trì, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cho biết, thành phố xử lý vấn đề này trên tinh thần làm hết trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Sau đó, vấn đề vượt thẩm quyền sẽ chuyển sang tòa án chứ không có việc thành phố buông lỏng và "đẩy" trách nhiệm sang tòa án.

Về vấn đề nước sạch chung cư, thành phố đang tăng cường kiểm tra và tập trung giải quyết một số chung cư có chất lượng và lượng nước không bảo đảm. Thành phố chỉ đạo tập trung bố trí nguồn nước mới cho những chung cư này vì trước đây không có nguồn nên chỉ xử lý nước cục bộ tại chỗ, dẫn đến nước không bảo đảm chất lượng.

Về nội dung bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng, các chung cư thương mại đã bố trí được 309/404 nhà và 129/168 nhà tái định cư. Số nhà còn lại do không còn quỹ đất nên thành phố giao các quận, huyện tìm quỹ đất để bố trí.

Phó Chủ tịch UBND TP  Nguyễn Thế Hùng khẳng định: "UBND TP thấy phải tiếp tục giải quyết những tồn tại: Một là, rà soát văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của thành phố cũng như đề xuất, đóng góp với các bộ, ngành trung ương để hình thành hệ thống văn bản thực sự đạt hiệu quả, đi vào cuộc sống; hai là, tăng cường năng lực, sự phối hợp giải quyết kịp thời của các cơ quan và sự vào cuộc đồng bộ của các cấp ngành. Cuối cùng là kiên quyết xử lý các vi phạm".

Kết luận phiên chất vấn buổi sáng, Chủ tịch HĐND TP Hà Nội Nguyễn Thị Bích Ngọc  khẳng định, công tác quản lý chung cư trên địa bàn được Thành ủy, HĐND, UBND TP rất quan tâm trong việc lãnh đạo, chỉ đạo. Hà Nội đã có hai Nghị quyết chuyên đề về vấn đề này, thực hiện chất vấn rải rác trong 9 kỳ họp, tổ chức 4 cuộc giám sát với 38 kiến nghị của nhân dân. Tuy nhiên, việc quản lý cũng còn nhiều bất cập, tồn tại như: Chậm thành lập Ban quản trị; chưa bàn giao hồ sơ các diện tích sử dụng chung, riêng; xảy ra mâu thuẫn tranh chấp trong nội bộ chung cư…

Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Bích Ngọc chỉ ra những nguyên nhân của vấn đề là: Hệ thống chung cư xây dựng tại nhiều thời điểm khác nhau, chịu sự điều chỉnh của từng giai đoạn khác nhau với những văn bản quản lý khác nhau đã gây ra không ít bất cập khi có nhiều văn bản đến nay không còn phù hợp; chủ đầu tư chưa vận hành sử dụng chung cư đúng pháp luật; các cấp huyện, xã, phường có lúc buông lỏng quản lý, chưa quyết liệt, xử lý các sai phạm; một số ban quản trị được thành lập nhưng không đủ năng lực để hoạt động dẫn đến mâu thuẫn với nhân dân. Cùng với đó là văn hóa ứng xử, ý thức cộng đồng của cư dân trong chung cư chưa tốt như: không tham gia tập huấn phòng cháy chữa cháy, không tham gia các cuộc họp chung cư, đổ rác không đúng giờ, bán hàng, đốt vàng mã ngay trong chung cư…

Từ những tồn tại, vướng mắc trên, đồng chí Nguyễn Thị Bích Ngọc đề nghị, đối với quỹ bảo trì ở những nhà tái định cư, hay quỹ bảo trì đối với những nhà trước khi được thành lập, thành phố đã có văn bản yêu cầu các đơn vị thực hiện xong trong quý III/2018. Các sở, ban, ngành, chính quyền địa phương cần phân rõ trách nhiệm để giải quyết những vi phạm, tranh chấp kéo dài; xử lý nghiêm những chủ đầu tư cố tình không thực hiện theo chỉ đạo, những chủ đầu tư vi phạm trong quản lý chung cư…/.