BÀI 3: ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM "NÓNG" NGHỊ TRƯỜNG

(ĐCSVN) - Định giá đất là một nội dung lớn, là vấn đề nóng được cử tri, các đại biểu Quốc hội và chuyên gia quan tâm bàn thảo ngay từ khi xây dựng dự thảo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến nay.

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ khóa XV. Đến nay, dự thảo Luật đã được cho ý kiến qua 2 Kỳ họp Quốc hội, nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của các đại biểu Quốc hội đối với dự án Luật là vấn đề định giá đất, phương pháp áp dụng định giá đất.

Định giá đất cần phải quy định trong luật

Với đạo luật rất phức tạp này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã chỉ đạo sát sao, nhiều lần làm việc trực tiếp với cơ quan soạn thảo, lắng nghe ý kiến chuyên gia, nhà khoa học. Các cơ quan của Quốc hội vào cuộc từ sớm, phối hợp chặt chẽ ngay từ quá trình soạn thảo để bảo đảm chất lượng cao nhất dự án Luật trình Quốc hội.

Được biết, dự luật đã được Chủ tịch Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội nghiên cứu, làm việc với các bên liên quan trước hơn 1 năm được thảo luận lần đầu tiên tại Kỳ họp thứ 4. 

Trong đó, giá đất và các phương pháp định giá đất là một trong những nội dung trọng tâm được Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ liên tục yêu cầu cần được quan tâm, nghiên cứu kỹ lưỡng để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bởi như ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thì trong Luật Đất đai, khó nhất là vấn đề tài chính đất đai. Trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến... 

“Phải tường minh câu chuyện này. Cả Quốc hội cùng bàn thảo, xem xét, quyết định thì sẽ tốt hơn việc chờ Luật Đất đai được ban hành xong Chính phủ mới đi nghiên cứu, xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết” – Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu ý kiến khi thảo luận tại tổ về dự án luật này, trong khuôn khổ Kỳ họp thứ 5.

Trong các phiên thảo luận tại Hội trường Quốc hội về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), vấn đề tài chính và định giá đất chiếm 1/3 số ý kiến của đại biểu Quốc hội. Nhiều đại biểu Quốc hội cũng nhấn mạnh, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung mới, quan trọng của dự thảo Luật, có tác động lớn tới công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội cũng như quyền lợi của người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Vì thế, cần quy định rõ những nội dung trong dự thảo Luật.

Các đại biểu thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội nghị Đại biểu chuyên trách diễn ra ngày 31/8/2023. Ảnh: Phạm Thắng

Thời gian qua, ở một số địa phương, nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường đã vi phạm pháp luật trong việc xác định giá đất. Vấn đề này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ quy định của các phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, làm cho có cách hiểu khác nhau. 

Phát biểu thảo luận tại Kỳ họp thứ 5, đại biểu Chu Thị Hồng Thái (Lạng Sơn) đề nghị, cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường khi những phương pháp quy định trong dự thảo Luật đều đã áp dụng từ Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa giải quyết được vấn đề này.

Cũng tại kỳ họp này, đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) nhấn mạnh, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18 về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, đó là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Đất đai luôn là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

“Chênh lệch địa tô xuất phát từ đâu, do đâu mà có, nếu không phải do công sức, chi phí đầu tư của người sử dụng đất? “Chênh lệch địa tô” được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp”, đại biểu phân tích.

Chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau. Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải cần xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Cần dữ liệu thị trường tin cậy

Theo đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam), muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước.

Đóng góp ý kiến vào nội dung trên, tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa diễn ra cuối tháng 8/2023, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội) cho rằng, nguyên tắc, căn cứ phương pháp định giá đất tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 158 có quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế và khó thực hiện. Cụ thể là thực tế thị trường bất động sản hiện nay, giá trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường là thấp hơn để tranh thủ trốn thuế.

Theo đại biểu, hệ số K nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và việc áp dụng hệ số K này để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp.

Cũng tại hội nghị này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, hiện nay việc quản lý, kiểm soát giá giao dịch đất đai thực tế chưa hiệu quả, nên việc thu thập thông tin giá đất đảm bảo đúng với giá thị trường để đưa vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai sẽ gặp không ít khó khăn. Vì vậy, để đảm bảo tính thực chất, phản ánh đúng thị trường của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đề nghị cần rà soát, xây dựng cơ chế kiểm soát được giá giao dịch đất đai thực tế cũng như quy định về việc bắt buộc phải khai báo, đăng ký biến động đất đai.

 Đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh), đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất thì có giá tương đương nhau vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất cần phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.

Đại biểu Đinh Thị Phương Lan (Quảng Ngãi). Ảnh: Phạm Thắng

Cho ý kiến về phương pháp định giá đất, đại biểu Đinh Thị Phương Lan (Quảng Ngãi) nêu quan điểm: Điều 159 của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí được UBND trình HĐND cùng cấp thông qua lần đầu để công bố và thực hiện hàng năm. Nếu như cần thiết thì hàng năm trong quy định của dự thảo luật cũng có quy định là điều chỉnh sửa đổi, bổ sung trong trường hợp cần thiết.

Về giá đất, dự án Luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, đề nghị tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất./.

(Còn nữa)

Bài 1: Nghị quyết 18-NQ/TW - “kim chỉ nam” định giá đất công khai, minh bạch 

Bài 2: Giá đất và những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ

Bài 4: Gỡ “nút thắt” định giá đất, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai

Bài 5: Nỗ lực không ngừng để có Luật Đất đai tốt nhất

Bài 6: Hoàn thiện hành lang pháp lý, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai