Theo thống kê của các cơ quan chức năng, số lượng các tranh chấp đất đai và khiếu nại, tố cáo đất đai hiện nay rất nhiều, chiếm gần 70% số đơn khiếu nại, tố cáo các cơ quan hành chính nhận được.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu nại, tố cáo hiện nay là do cơ chế, chính sách, pháp luật tuy đã từng bước hoàn thiện nhưng còn có những điểm bất cập, nhất là các quy định liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, bồi thường đất…
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông, trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, để mức giá của Nhà nước phản ánh sát giá thị trường, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…
 |
| Ảnh minh họa. Nguồn: TL. |
Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Về tổ chức tư vấn định giá đất, đại biểu Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đề nghị cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức này, trong đó nên bổ sung vào quyền hạn của tổ chức này được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp những thông tin để phục vụ cho nhiệm vụ của tổ chức.
Về bảng giá đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, có những biến động về bảng giá đất nên cần có điều chỉnh để quá trình thực thi thuận lợi. Về hội đồng thẩm định giá đất, đề nghị phải đảm bảo tính độc lập, tính chuyên môn nghiệp vụ của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan định giá, cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan.
Để khắc phục những hạn chế trong việc xây dựng giá đất thời gian qua và để thực hiện theo quy định mới bảo đảm chặt chẽ, phù hợp, TS. Nguyễn Lâm Thành, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề xuất, dự thảo Luật hoặc văn bản dưới Luật cần quy định cụ thể về: Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai đến cơ sở (xã) và thường xuyên cập nhật thông tin về các giao dịch về đất đai, nhất là các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở cho việc xác định giá đất. Xây dựng giá đất trên cơ sở giá trị đất đai theo khả năng sinh lời trong điều kiện sản xuất bình thường (có hạ tầng, thị trường), không xác định theo hiện trạng sản xuất tại thời điểm của vùng/xã/huyện đó, nhất là khu vực kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc lưu ý: Giá đất cần phải gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các khu vực được quy hoạch cần được xác định rõ về vị trí, diện tích, loại đất và dự kiến các tác động vào giá đất (tăng) khi thực hiện dự án đầu tư; đồng thời các dự án đầu tư phải được thực hiện đúng tiến độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Đồng thời, phải thực hiện đầy đủ, thực chất việc lấy ý kiến của người dân khi thực hiện quy trình xây dựng giá đất, nhất là các khu vực dự kiến có dự án đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác, nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, nhưng có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.
TS. Nguyễn Hữu Dũng phân tích: Giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì … đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…
Bên cạnh đó, chúng ta cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả nó sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Mặc dù Luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng TS Dũng cũng tỏ ra băn khoăn nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không?. Bởi từ lâu thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường.
Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ không chỉ là bảng giá đất, ví dụ như: luật thuế (cả về xây dựng luật và thực thi luật), quản lý thị trường, khống chế đầu cơ... Tuy nhiên, công việc quan trọng cho các nhà làm luật tại thời điểm hiện tại là phải xác định được đúng thế nào là “thị trường” trong khi định giá đất./.