 |
| Ảnh minh họa: Bích Liên |
Theo TS. Châu Hoàng Thân, giảng viên chính, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, Luật Đất đai năm 2024 đã lần đầu tiên nêu lên khái niệm về tái định cư tại khoản 39 Điều 3: “Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác”. Như vậy, tái định cư sẽ bao gồm hai nội dung: bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư.
Nhiều chỉ đạo quan trọng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 đã được Luật Đất đai năm 2024 cụ thể hoá để đi vào thực tiễn: “có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
TS. Châu Hoàng Thân cho rằng, những điểm mới nổi bật trong quy định chi tiết của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành về tái định cư cần được hiểu và áp dụng thống nhất, hiệu quả:
Một là, quy định chi tiết về điều kiện khu tái định cư. Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được quy định rất chi tiết tại điểm a, b khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, trong đó: đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường. Hạ tầng xã hội khu tái định cư phải bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang. Việc kiểm soát các điều kiện trên dựa vào quy hoạch chi tiết dự án tái định cư đã được phê duyệt và thời điểm bố trí tái định cư phải đảm bảo hoàn thiện các điều kiện, có biên bản nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Hai là, quy định cụ thể về thời điểm bố trí tái định cư. Căn cứ khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định đối với các trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày người có đất thu hồi được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa/bàn giao nhà ở tái định cư/bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; trừ trường hợp tái định cư tại chỗ, người có đất thu hồi tự nguyện bàn giao đất và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư. Với những quy định cụ thể, nghiêm ngặt về thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất thì các địa phương cần chủ động nhanh chóng thực hiện các dự án tái định cư, bảo đảm hoàn thiện khu tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất; đảm bảo đúng nguyên tắc “việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước...”.
Ba là, quy định chi tiết về các trường hợp và phạm vi bố trí tái định cư tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2024. Quy định này kế thừa những quy định tại Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, lần đầu tiên Luật Đất đai quy định về thứ tự ưu tiên lựa chọn địa điểm bố trí tái định cư tại khoản 3 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, trước hết ưu tiên bố trí tại đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi; trường hợp không có đất để bố trí thì xét đến đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi; nếu đơn vị hành chính cấp huyện không có đất để bố trí thì xét đến địa bàn khác có điều kiện tương đương. Quy định này nhằm đảm bảo nơi bố trí tái định cư ít gây nhiều xáo trộn về cuộc sống, sinh hoạt của người được tái định cư.
Tuy nhiên, địa phương cần làm rõ các tiêu chí để đánh giá “điều kiện tương đương” của các đơn vị hành chính cấp huyện trong bố trí tái định cư. Ngoài ra, nếu tại đơn vị hành chính theo thứ tự ưu tiên lựa chọn bố trí tái định cư không có đất để bố trí tái định cư nhưng có nhà ở để bố trí thì người được tái định cư có được quyền lựa chọn tái định cư bằng nhà ở hay phải chuyển sang địa bàn khác để bố trí tái định cư theo khoản 3 Điều 110.
Bốn là, nhiều điểm mới quy định ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng tại nơi tái định cư. Luật Đất đai năm 2013 với nguyên tắc giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm giao đất tái định cư. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Như vậy, có 02 sự thay đổi trong quy định về giá đất tính tiền sử dụng đất khi giao đất ở tái định cư là đơn giá (giá đất cụ thể chuyển sang sử dụng bảng giá đất) và thời điểm định giá (tại thời điểm giao đất chuyển sang áp dụng tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Những thay đổi trên mang lại nhiều lợi ích cho người được giao đất ở tái định cư.
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 xử lý chuyển tiếp trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng sau ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (01/8/2024) thì giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư mà giá đất tái định cư thấp hơn giá đất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì áp dụng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất tái định cư.
Theo TS. Châu Hoàng Thân, với nhiều điểm mới nổi bật và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn triển khai cho thấy, những thay đổi trong các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cần được hướng dẫn cụ thể nhằm đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả trong thực tế áp dụng, bảo đảm triển khai đúng tinh thần của Luật./.