Đại biểu Trịnh Ngọc Phương góp ý hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho thuê, bảo đảm quyền lợi người dân

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, làm rõ một số nội dung cần được quy định ngay trong Luật, tránh chỉ dừng lại ở nguyên tắc chung hoặc giao toàn bộ cho Chính phủ hướng dẫn, dẫn đến nguy cơ phát sinh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Lấy khả năng chi trả của người dân làm thước đo hiệu quả chính sách nhà ở cho thuê

Đối với quy định tại Điều 37 và Điều 43 về nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở theo nguồn vốn đầu tư, đại biểu cho rằng việc xác định giá không chỉ nhằm tính đúng, tính đủ chi phí và bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư, mà còn phải tính đến khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách.

Thực tế, giá thuê nhà có thể được xác định đúng quy định nhưng nếu tiền thuê và chi phí dịch vụ chiếm tỷ lệ quá lớn trong thu nhập của công nhân, người thu nhập thấp thì nhà ở vẫn khó tiếp cận được những đối tượng cần hỗ trợ. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung ngay trong Luật nguyên tắc xác định giá thuê phải gắn với khả năng chi trả của nhóm đối tượng mục tiêu, đồng thời quy định trách nhiệm công khai giá, cơ chế kiểm tra và điều chỉnh giá. “Chính phủ có thể quy định phương pháp tính cụ thể nhưng nguyên tắc bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cần được xác lập ngay trong Luật” - đại biểu Trịnh Ngọc Phương đề nghị.

Cần quy định cơ chế kiểm soát quỹ nhà ở, bảo đảm quản lý minh bạch

Đối với khoản 3 và khoản 4 Điều 32 về nguồn vốn của quỹ nhà ở và việc giao Chính phủ quy định nguyên tắc thành lập, nguồn vốn, địa vị pháp lý, mô hình hoạt động và quản lý nhà ở của quỹ, đại biểu đồng tình với việc tạo sự linh hoạt trong tổ chức, hoạt động để phù hợp với điều kiện từng địa phương. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng việc linh hoạt về mô hình tổ chức không đồng nghĩa với việc thiếu các nguyên tắc kiểm soát thống nhất.

Theo đại biểu, quỹ nhà ở có thể tiếp nhận nhiều nguồn vốn, trong đó có ngân sách nhà nước, tiền bán nhà ở thuộc tài sản công và nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Nếu không xác định rõ cơ chế hạch toán, công khai tài chính, kiểm toán, giám sát và trách nhiệm giải trình thì sẽ khó phân biệt những khoản chi thực sự phục vụ mục tiêu an sinh với những khoản thiếu hụt phát sinh do quản lý, khai thác kém hiệu quả.

Từ đó, đại biểu đề nghị Luật quy định các nguyên tắc cơ bản về quản lý tài sản, công khai tài chính, kiểm toán và giám sát độc lập phù hợp với mô hình tổ chức; xác định rõ trách nhiệm của cơ quan đại diện chủ sở hữu và người quản lý quỹ. Những nguyên tắc nhằm bảo vệ, sử dụng hiệu quả nguồn lực công không nên phụ thuộc hoàn toàn vào văn bản hướng dẫn dưới Luật.

Bảo đảm mục tiêu tạo lập quỹ nhà ở cho thuê

Đại biểu cho rằng dự thảo đã đề cập chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê và nghĩa vụ liên quan của chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số nội dung quan trọng như phương thức thực hiện, xác định giá trị tương đương và nghĩa vụ tài chính vẫn được giao quy định chi tiết tại nghị định. “Nếu không làm rõ ngay trong Luật các nguyên tắc xác định nghĩa vụ và cơ chế kiểm soát việc thực hiện, có thể dẫn đến tình trạng áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, khiến nhà đầu tư khó dự báo chi phí và ảnh hưởng đến mục tiêu tạo lập quỹ nhà ở cho thuê” - đại biểu Trịnh Ngọc Phương nhấn mạnh.

Đặc biệt, đại biểu đề nghị phân biệt rõ giữa việc thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở thực tế và thực hiện bằng giá trị tương đương. Trường hợp lựa chọn phương thức nộp tiền, cần có cơ chế xác định giá trị minh bạch, quản lý riêng nguồn tiền theo quy định và gắn trách nhiệm sử dụng nguồn tiền đó với mục tiêu phát triển nhà ở.

Theo đại biểu, Luật cần xác lập rõ nguyên tắc, tiêu chí và trách nhiệm giải trình; nghị định chỉ nên quy định quy trình, phương pháp tính và thủ tục thực hiện. Không nên để chính sách đã được xác lập trong Luật nhưng hiệu quả thực tế lại phụ thuộc quá nhiều vào cách thức hướng dẫn.

Tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong trường hợp nhà ở đang được thế chấp

Đối với Điều 124, cơ quan soạn thảo đề nghị giữ nguyên dự thảo với lý do quy định về bên nhận thế chấp bảo đảm tính thống nhất với pháp luật đất đai, đồng thời pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định trách nhiệm cung cấp thông tin. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng sự thống nhất giữa các luật là cần thiết nhưng chưa đủ để bảo vệ đầy đủ quyền lợi người mua nhà.

Đại biểu dẫn chứng, trong thực tế, người mua nhà thường ở vị thế yếu hơn chủ đầu tư và tổ chức tín dụng. Nếu chỉ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng, trong khi người mua chưa hiểu đầy đủ phạm vi tài sản đang thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm và hậu quả pháp lý khi tài sản không được giải chấp, thì quyền tự thỏa thuận chưa chắc bảo đảm sự bình đẳng thực chất giữa các bên.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, dễ hiểu cho người mua trước khi ký hợp đồng. Việc người mua đồng ý với phương án xử lý tài sản thế chấp cần được thể hiện rõ ràng bằng văn bản, đồng thời phải xác định trách nhiệm của các bên nếu thông tin cung cấp không đầy đủ hoặc không chính xác. “Đây không phải là tạo thêm thủ tục không cần thiết, mà là giải pháp phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua và củng cố niềm tin của người dân đối với thị trường nhà ở” - đại biểu phân tích.

Bên cạnh đó, đại biểu Trịnh Ngọc Phương cũng khẳng định, chất lượng của Luật Nhà ở không chỉ được đánh giá qua việc tháo gỡ thủ tục cho nhà đầu tư mà còn phải được xem xét trên cơ sở những kết quả thiết thực đối với người dân và xã hội. Trong đó, cần bảo đảm 3 yêu cầu trọng tâm: người dân có khả năng tiếp cận nhà ở; nguồn lực công được quản lý minh bạch, sử dụng hiệu quả; quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê nhà được bảo vệ.

Đồng thời, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo theo hướng thể chế hóa đầy đủ các nguyên tắc cốt lõi ngay trong Luật, hạn chế giao quá nhiều nội dung quyết định tính khả thi của chính sách cho văn bản dưới Luật, qua đó bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và hiệu quả trong quá trình tổ chức thực hiện./.