TP.HCM xác định 5 khu vực động lực, đẩy nhanh quy hoạch đô thị TOD

Theo quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm vừa được duyệt, thành phố cũng định hướng phát triển theo cấu trúc đa cực, đa trung tâm, lấy hệ thống đường sắt đô thị và giao thông công cộng làm trục xương sống.

Ưu tiên 5 khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2

Theo thông tin Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cung cấp tại họp báo về tình hình kinh tế - xã hội ngày 12/11, thành phố đang từng bước cụ thể hóa cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) vào quy hoạch đô thị.

Cụ thể, Sở đã tham mưu UBND TP.HCM trình HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND ngày 22/9/2026, quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương và quy hoạch khu vực TOD.

Theo nghị quyết này, ranh giới khu vực TOD được xác định trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước nhà ga, đề-pô. Hệ số sử dụng đất gộp của các khu đất hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội và bãi đỗ xe có thể được giảm tối đa 50% so với quy chuẩn.

Hiện Sở đang dự thảo các nghị quyết quy định về các khoản thu và việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD, làm cơ sở tham mưu UBND thành phố trình HĐND thành phố xem xét, ban hành.

Về quy hoạch, tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) được xác định là khu vực ưu tiên với 5 khu vực TOD, tổng diện tích khoảng 939,18ha. Trong đó, khu vực ga Bến Thành - Tao Đàn khoảng 188,57ha; cụm ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền khoảng 265,07ha; khu vực ga Nguyễn Hồng Đào khoảng 43,81ha; cụm ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh khoảng 148,92ha và khu vực ga, đề-pô Tham Lương khoảng 292,81ha.

Đối với tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Sở đã trình chấp thuận ranh giới 8 khu vực, cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga, hiện đang hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến chỉ đạo của UBND thành phố.

Ngoài ra, khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm với diện tích khoảng 246,44ha đã được chấp thuận ranh giới và đang lập quy hoạch TOD tỷ lệ 1/2.000. Hai khu vực TOD gắn với các dự án trọng điểm gồm ga Công viên Hòa Bình (tuyến Metro số 3) và ga Thiếc Dừa (tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành) cũng đã được chấp thuận ranh giới, tổng diện tích khoảng 221,3ha.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết, quy hoạch TOD tổ hợp ga Thủ Thiêm phấn đấu trình phê duyệt trong tháng 12/2026; quy hoạch 5 khu vực TOD tuyến Metro số 2 dự kiến trình phê duyệt vào tháng 4/2027. Đối với tuyến Metro số 1, sau khi được chấp thuận ranh giới, thành phố sẽ tổ chức lập quy hoạch và phấn đấu trình phê duyệt trong năm 2027.

Một trong những nguyên tắc quan trọng khi triển khai TOD là bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, ranh giới khu vực TOD chỉ là phạm vi để tổ chức lập quy hoạch, không đồng nghĩa với ranh giới thu hồi đất. Những khu dân cư hiện hữu phù hợp được xem xét giữ lại, chỉnh trang; di tích, cơ sở tôn giáo được giữ nguyên, các dự án đã có đầy đủ pháp lý được tôn trọng.

Người dân tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp thu hồi đất, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và chính sách của thành phố, trong đó ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Phát triển thành phố theo 5 cực động lực

Cùng với TOD, Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm được xác định là cơ sở tổ chức lại không gian phát triển đô thị sau hợp nhất, theo cấu trúc đa cực, đa trung tâm.

Theo định hướng này, thành phố xác định 5 cực động lực gồm: cực lõi trung tâm quốc tế; cực đổi mới sáng tạo phía Đông; cực công nghiệp - logistics phía Bắc; cực cảng biển - thương mại tự do phía Nam - năng lượng; cực đô thị, giáo dục, y tế phía Tây.

Các cực động lực sẽ hình thành những trung tâm tăng trưởng chủ đạo, có chức năng kinh tế, phạm vi không gian, yêu cầu hạ tầng và ưu tiên phát triển riêng. Qua đó, thành phố hướng đến phân bổ lại hoạt động kinh tế, dân cư, dịch vụ và đầu tư chiến lược, giảm áp lực cho khu vực trung tâm hiện hữu.

Tuy nhiên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng chỉ ra một số hạn chế trong quá trình đồng bộ quy hoạch hiện nay. Đáng chú ý, mạng lưới đường sắt đô thị, đường sắt kết nối liên vùng và các tuyến vành đai chưa được triển khai đồng bộ với tổ chức không gian đô thị. Việc phát triển nhà ở, việc làm chưa gắn chặt với các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình TOD.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, còn tập trung ở khu vực ven đô, xa nơi làm việc và thiếu kết nối giao thông công cộng. Hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước, trường học, y tế và các thiết chế văn hóa cũng phân bố chưa đồng đều giữa các khu vực.

Đặc biệt, không gian sông Sài Gòn và hệ thống kênh rạch chưa được khai thác đồng bộ như một trục cảnh quan, sinh thái và kết nối công cộng. Sau hợp nhất, các pháp lý quy hoạch của ba địa bàn trước đây cũng cần tiếp tục rà soát, thống nhất để bảo đảm hiệu quả phát triển chung.

Để khắc phục, Quy hoạch tổng thể thành phố xác lập cấu trúc 5 cực động lực, 5 trung tâm vệ tinh và các vùng quản trị phát triển; lấy hạ tầng khung, đường sắt và TOD làm xương sống, đồng thời định hướng mô hình "đô thị 15 - 30 phút".

Đối với việc bổ sung công viên, không gian ven sông và hạ tầng công cộng, thành phố ưu tiên 3 nhóm khu vực gồm hành lang ven sông Sài Gòn - Đồng Nai và mạng lưới kênh rạch nội đô; các khu vực phát triển TOD; quỹ đất chuyển đổi công năng trong đô thị hiện hữu.

Theo định hướng quy hoạch, đến năm 2050, chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng được nâng lên 7 - 7,5m²/người, tương đương khoảng 17.900 - 19.000ha.

Về nguồn lực, vốn đầu tư công dự kiến chiếm khoảng 15 - 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, đóng vai trò dẫn dắt. Phần nguồn lực chủ đạo, khoảng 80 - 85%, được định hướng huy động từ khu vực ngoài nhà nước thông qua khai thác giá trị gia tăng từ đất tại các khu vực TOD, đấu giá quỹ đất quanh nhà ga, thu phí khi tăng hệ số sử dụng đất và khai thác không gian ngầm.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết đang tham mưu UBND thành phố ban hành Kế hoạch triển khai Quy hoạch tổng thể, trong đó cụ thể hóa các chương trình hạ tầng và kế hoạch sử dụng đất tương ứng. Sau khi kế hoạch được ban hành, các sở, ngành và địa phương sẽ phối hợp triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xã, kế hoạch đầu tư công và chương trình phát triển đô thị, bảo đảm sự đồng bộ giữa quy hoạch và nguồn lực thực hiện.