Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Phải tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về nhà ở xã hội, tạo đột phá trong phát triển nhà ở cho người dân

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: Phải tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về nhà ở xã hội, tạo đột phá trong phát triển nhà ở cho người dân

Chiều 22/10, thảo luận tại Tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao các ý kiến đóng góp sâu sắc, cụ thể, sát thực tiễn của các đại biểu Quốc hội; đồng thời đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định theo hướng tháo gỡ thực chất những khó khăn, vướng mắc, bảo đảm các luật sau khi được ban hành có thể triển khai ngay trong thực tiễn.

Theo Chủ tịch Quốc hội, muốn phát triển nhà ở cho thuê, phải có chính sách đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tư nhân

Phải tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về nhà ở xã hội
Góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho rằng, qua hai năm thực hiện, pháp luật về nhà ở đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Theo Chủ tịch Quốc hội, mặc dù dự thảo Luật đã được nghiên cứu sửa đổi theo hướng cụ thể hóa các quy định, giảm bớt việc phải ban hành văn bản hướng dẫn, song vấn đề quan trọng nhất là phải giải quyết được những bất cập đang đặt ra trong thực tiễn. Trong đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị xác định phát triển nhà ở xã hội là một trong những điểm nghẽn lớn nhất cần tập trung tháo gỡ.
Dẫn chứng thực tế, Chủ tịch Quốc hội cho biết, năm 2026, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng trong 9 tháng đầu năm mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%. Nhiều dự án vẫn trong tình trạng đình trệ, trong khi thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội, chứng minh thu nhập, xác nhận chưa có nhà ở còn phức tạp, kéo dài. Giá bán nhà ở xã hội cũng là vấn đề đáng quan tâm khi một căn hộ diện tích khoảng 50m² có giá khoảng 1 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của nhiều công nhân, người lao động có thu nhập bình quân từ 6 đến 9 triệu đồng/tháng.
Bên cạnh đó, tình trạng mua nhà ở xã hội để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm để bán hưởng chênh lệch vẫn diễn ra. Nhiều địa phương đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án; chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

Chủ tịch Quốc hội đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đang đình trệ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Từ thực tế này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cho phép thực hiện song song nhiều bước thay vì phải thực hiện tuần tự; xem xét miễn một số thủ tục thẩm định, cấp phép đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố.
Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, nghiên cứu quy định chỉ được chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, không để nhà ở xã hội trở thành công cụ đầu cơ; có cơ chế thu hồi ưu đãi đối với trường hợp vi phạm.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị hoàn thiện tiêu chí xác định đối tượng chưa có nhà ở theo hướng ứng dụng dữ liệu số, không chỉ phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập, giảm giấy tờ chứng minh không cần thiết.
Đáng chú ý, Chủ tịch Quốc hội đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đang đình trệ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Theo Chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu “giải quyết các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài trên cả nước; không thể để nguồn lực đất đai, vốn đầu tư và các dự án nhà ở tiếp tục bị lãng phí trong khi nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn”.

Theo Chủ tịch Quốc hội, cần nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội đối với các dự án cam kết cho thuê trong thời hạn tối thiểu từ 15 đến 20 năm. Có như vậy mới tháo gỡ được nút thắt, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

Chính sách phát triển nhà ở cho thuê phải đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tư nhân
Đối với phát triển nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc bổ sung một chương mới trong dự thảo Luật là đúng hướng, nhưng chính sách phải đủ mạnh để thu hút các nhà đầu tư.
Thực tế hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê còn hạn chế, chủ đầu tư thiếu động lực tham gia do thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chưa được hưởng các chính sách ưu đãi về đất đai tương tự nhà ở xã hội.
“Vì vậy cần nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội đối với các dự án cam kết cho thuê trong thời hạn tối thiểu từ 15 đến 20 năm. Có như vậy mới tháo gỡ được nút thắt, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê”, Chủ tịch Quốc hội đề nghị.
Cùng với đó, theo Chủ tịch Quốc hội, cần phân biệt rõ chính sách đối với nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước; nghiên cứu cơ chế quản lý giá thuê phù hợp, bảo đảm quyền lợi của người thuê và tạo động lực cho chủ đầu tư.
Đặc biệt, theo Chủ tịch Quốc hội, phải có cơ chế khuyến khích khu vực kinh tế tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực này. “Nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê. Muốn giải quyết căn cơ vấn đề nhà ở cho người dân, nhất thiết phải huy động được nguồn lực của doanh nghiệp tư nhân”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại Tổ 2

Tăng cường minh bạch, giám sát độc lập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa ban quản trị với cư dân kéo dài tại nhiều chung cư, nhất là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Do đó, cần tăng cường cơ chế giám sát độc lập, công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và các khoản phí quản lý, vận hành trên hệ thống số; quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị khi có vi phạm, bảo đảm quyền giám sát và quyền thay thế ban quản trị của cư dân theo quy định.
Đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu linh hoạt các hình thức thực hiện bằng quỹ đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở hoàn thiện; giao Chính phủ quy định chi tiết cách xác định chi phí đầu tư hạ tầng, tránh phát sinh vướng mắc làm chậm tiến độ dự án.
Chủ tịch Quốc hội cũng cơ bản thống nhất với phương án phân cấp 20 trong tổng số 21 thủ tục cho địa phương như dự thảo Luật, nhưng nhấn mạnh: "Phân cấp rồi nhưng buông, không có giám sát" là vấn đề phải đặc biệt lưu ý. Theo đó, phân cấp, phân quyền phải gắn với xác định rõ trách nhiệm, tăng cường kiểm tra, giám sát, không để phát sinh tiêu cực, lợi dụng chính sách hoặc buông lỏng quản lý.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại Tổ 2

Tháo gỡ nghịch lý trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đặc biệt quan tâm đến việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án bất động sản, coi đây là một trong những “nút thắt lớn nhất” của thị trường hiện nay.
Theo Chủ tịch Quốc hội, thời gian qua, hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ do chủ đầu tư không còn năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Trong khi đó, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án đã tạo ra một vòng luẩn quẩn. "Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ", Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ và cho biết, hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng trong thời gian dài.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này là phải tháo gỡ được khối lượng lớn các dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, qua đó góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.
Để giải quyết vướng mắc, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng dự án được kế thừa các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, nhưng phải đáp ứng những điều kiện chặt chẽ.
Cụ thể, bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh được năng lực tài chính, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm phù hợp.
Đồng tình với phương án phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án như dự thảo Luật, Chủ tịch Quốc hội lưu ý phải quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát để tránh bị lợi dụng.
Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với các dự án có chủ đầu tư bỏ dở, không còn khả năng hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã mua nhà, đã đặt cọc.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân, Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh phát biểu.

Không để chủ đầu tư đẩy rủi ro sang người mua nhà
Một vấn đề khác được Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm là bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua các công ty liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, người mua gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi tiền đã nộp. Trong khi đó, các quy định về bảo lãnh và quản lý 5% giá trị hợp đồng còn lại vẫn còn những kẽ hở, dễ bị lợi dụng.
Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại bằng tài khoản phong tỏa như dự thảo Luật là cần thiết, nhưng phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.
“Đặc biệt, cần ngăn chặn các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ, huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; làm rõ yếu tố tự nguyện của bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, không để chủ đầu tư chuyển rủi ro sang người mua nhà”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Về cắt giảm điều kiện kinh doanh, Chủ tịch Quốc hội thống nhất với phương án cắt giảm 7 điều kiện, nhất là đối với hoạt động của sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, việc đơn giản hóa điều kiện kinh doanh phải đi đôi với tăng cường hậu kiểm, áp dụng mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh và từng bất động sản; đồng thời công khai quy trình giao dịch trên hệ thống thông tin quốc gia nhằm nâng cao tính minh bạch, hạn chế tranh chấp.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân, Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh phát biểu

Liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua, trong khi việc công khai thông tin dự án chưa đầy đủ, kịp thời.
Do đó, cần quy định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng hợp đồng, tránh tình trạng bán lúa non, chuyển nhượng khống hoặc lợi dụng hợp đồng để huy động vốn trái quy định.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan; làm rõ phạm vi áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.
Đối với hoạt động mua, thuê bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, cần đánh giá kỹ tác động, kiểm soát chặt chẽ các yếu tố liên quan đến quốc phòng, an ninh, không mở rộng điều kiện tham gia thị trường một cách thiếu kiểm soát.
Nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện đồng bộ hai dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục tiếp thu đầy đủ các ý kiến của đại biểu Quốc hội, bảo đảm các quy định sau khi ban hành thực sự đi vào cuộc sống. “Tinh thần là sửa luật phải tháo gỡ được các điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.