Đại biểu Trịnh Ngọc Phương góp ý nhiều nội dung quan trọng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư

Xử lý dự án có nhiều loại đất và lựa chọn nhà đầu tư

Đại biểu Trịnh Ngọc Phương cho rằng, đối với việc xử lý dự án có nhiều loại đất và lựa chọn đầu tư không chỉ dừng lại ở việc đơn giản hóa trình tự, thủ tục mà cần giải quyết đồng bộ mối quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư, bảo đảm tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện, đồng thời không làm phát sinh khoảng trống pháp lý trong lựa chọn nhà đầu tư.

Theo đại biểu, thực tế, một dự án đầu tư có thể đồng thời thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc có nhiều loại đất, nhiều hình thức tiếp cận đất đai khác nhau. Do đó, việc xác định nguyên tắc xử lý đối với các dự án có nhiều loại đất cần được quy định rõ ràng, bảo đảm thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện. Nếu chỉ căn cứ vào phần diện tích đất mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng để xem xét lựa chọn nhà đầu tư thì có thể phát sinh tình trạng bỏ qua cơ chế cạnh tranh đối với phần diện tích đất còn lại.

Ngược lại, nếu áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu hoặc lựa chọn nhà đầu tư đối với từng phần diện tích mà không xem xét tổng thể tính chất, quy mô và mục tiêu của toàn bộ dự án thì có thể dẫn đến việc chia tách dự án, ảnh hưởng đến tính thống nhất và hiệu quả trong quá trình triển khai.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xử lý đối với các dự án có nhiều loại đất, trong đó cần xem xét tổng thể mục tiêu, quy mô, tính chất và tính thống nhất của toàn bộ dự án; đồng thời quy định rõ điều kiện, phạm vi và cách thức xử lý đối với từng loại đất. Bên cạnh đó, cần làm rõ trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích nhưng không đáp ứng điều kiện để thực hiện toàn bộ dự án thì việc xử lý phần diện tích đất còn lại được thực hiện như thế nào; có phải tách dự án hay không, việc xác định ranh giới dự án và áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu cần được thực hiện ra sao. Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan quản lý đất đai trong việc phối hợp, thống nhất phương án xử lý, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng như tính khả thi của dự án.

Đề nghị bổ sung các trường hợp áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Đối với quy định đầu tư đặc biệt tại Điều 3, dự thảo bổ sung các trường hợp áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt và sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan tại Điều 28. Đại biểu cơ bản đồng tình với chủ trương mở rộng các trường hợp áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt, trong đó có quy định về việc sử dụng giấy chứng nhận đăng ký đầu tư làm cơ sở để thực hiện các thủ tục tiếp theo liên quan đến đất đai.

Theo đại biểu, việc rút ngắn trình tự, thủ tục đầu tư là cần thiết, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, khi thiết kế cơ chế này cần phân biệt rõ 3 vấn đề có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, gồm thủ tục đầu tư đặc biệt; việc lựa chọn nhà đầu tư và cơ chế giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

“Việc áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt không đồng nghĩa với việc đương nhiên được lựa chọn nhà đầu tư, cũng không có nghĩa là khi đất đã được thu hồi thì mặc nhiên được giao cho nhà đầu tư mà không phải thực hiện các điều kiện, trình tự theo quy định của pháp luật”-đại biểu Trịnh Ngọc Phương nhấn mạnh.

Theo đại biểu, đối với một dự án có đất đã được thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, việc xác định nhà đầu tư thực hiện dự án cần được xem xét trên cơ sở đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cần xác định rõ dự án có thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay không. Nếu không thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế này thì phải thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định. Nếu không làm rõ mối quan hệ giữa các cơ chế nêu trên, có thể phát sinh tình trạng nhà đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhưng sau đó lại không đáp ứng điều kiện để được giao đất, cho thuê đất hoặc cơ quan thực hiện hiểu rằng việc áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đương nhiên được giao đất không qua đấu giá.

Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu, sửa đổi khoản 4, Điều 28 theo hướng quy định rõ giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là căn cứ để thực hiện các thủ tục tiếp theo về đầu tư và đất đai nhưng việc giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm đáp ứng đầy đủ điều kiện, trình tự, thủ tục, thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Qua đó, vừa tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai, tránh cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các cơ quan có thẩm quyền.

Bổ sung cơ chế bảo đảm thực hiện dự án và kiểm soát năng lực của nhà đầu tư

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát, bổ sung cơ chế bảo đảm thực hiện dự án đối với các trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án nhưng không thuộc diện phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng theo quy định hiện hành. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế bảo đảm thực hiện dự án phù hợp đối với trường hợp nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Đại biểu cho rằng, cơ chế ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng hiện nay có tác dụng nhất định trong việc bảo đảm trách nhiệm của nhà đầu tư đối với tiến độ, mục đích và nghĩa vụ thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế này trong một số trường hợp có thể làm phát sinh gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư được lựa chọn thông qua các hình thức hợp pháp khác. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc giảm bớt nghĩa vụ tài chính cho nhà đầu tư với yêu cầu bảo đảm nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án. Việc giảm hoặc không yêu cầu ký quỹ không có nghĩa là giảm nhẹ trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc triển khai dự án đúng tiến độ, đúng mục đích và đúng cam kết.

Thực tế, có trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp không huy động được nguồn vốn, không triển khai xây dựng, để dự án kéo dài nhiều năm. Khi đó, đất đai không được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả, thậm chí gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nếu nhà đầu tư không thực hiện ký quỹ hoặc không có biện pháp bảo đảm tương đương thì cơ chế nào sẽ thay thế để bảo đảm tiến độ, năng lực tài chính và trách nhiệm thực hiện dự án của nhà đầu tư?

Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu thiết kế cơ chế kiểm soát năng lực nhà đầu tư và bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với từng hình thức tiếp cận đất đai, từng loại dự án; đồng thời có quy định cụ thể về trách nhiệm, tiến độ thực hiện và biện pháp xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không triển khai hoặc chậm triển khai dự án, bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tránh tình trạng dự án kéo dài, gây lãng phí nguồn lực./.