Kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm mới

Phóng viên (PV): Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản năm 2016?

Ông Nguyễn Trần Nam: Sau thời gian khủng hoảng sâu từ năm 2011, kéo dài đến năm 2013 thì từ năm 2014 trở lại đây, thị trường BĐS đã có những hồi phục và phát triển tích cực đáng ghi nhận. Đặc biệt, năm 2016, theo đánh giá VNREA, thị trường vẫn giữ được nhịp độ phát triển như năm 2015 và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng nhu cầu xã hội, cũng như chỉnh trang đô thị và nông thôn.

Theo đó, trước tiên phải kể đến giao dịch năm 2016 tiếp tục giữ mức như năm 2015. Thực chất, số lượng thấp hơn nhưng do cơ cấu hàng hóa thay đổi nên giá trị giao dịch tăng lên rất nhiều. Thứ đến là nếu năm 2015 phân khúc nhà cao cấp chỉ chiếm 24% thì sang 2016, phân khúc này đã chiếm 39%, làm giá trị giao dịch tăng...

Cũng trong năm 2016, số dự án tái khởi động và khởi động mới cũng khá dồn dập và có quy mô lớn. Sau một thời gian lắng đọng, bị đình trệ, các dự án tạm ngừng đã bắt đầu khởi động. Những dự án mới có khởi công ra mắt, chào bán hàng hóa rất lớn.

Thêm nữa, do có điều chỉnh về luật pháp, cơ chế chính sách, rút kinh nghiệm đợt khủng hoảng và đào thải doanh nghiệp yếu kém trước đó thì trong năm 2016, các dự án đúng tiến độ, triển khai đồng đều hơn.

Đánh giá chung năm 2016, thị trường BĐS phát triển rất tốt. Bên cạnh đó, các dòng vốn từ FDI, kiều hối, thị trường chứng khoán, từ người dân tiếp tục được duy trì. Nhìn chung, dư nợ bất động sản vẫn nằm trong ngưỡng an toàn, có tăng trưởng lớn so với thời điểm thấp nhất 190.000-200.000 tỷ đồng năm 2011-2012 thì hiện cuối năm 2016, số dư nợ tín dụng lên đến 420.000 tỷ.

Tuy nhiên, điểm bất cập năm 2016 là thị trường cơ cấu hàng hóa chất lượng lệch lạc. Nếu chúng ta không nhìn ra và kịp thời điều chỉnh, nó sẽ có khả năng lại đi vào vết xe cũ là gây ra khủng hoảng. Đấy là các dự án, hàng hóa của phân khúc cao cấp chiếm lớn, chiếm tới 90%. Trong khi nhà ở xã hội giá thương mại quy mô nhỏ gần như vắng bóng trên thị trường, chỉ chiếm 10%. Cái này có thể dẫn đến khủng hoảng thừa.

Điều rất phấn khởi là Chính phủ mới, đổi mới trong điều hành với thị trường BĐS hơn rất nhiều. Ngày 20/11/2016, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã có cuộc họp nghe báo cáo đánh giá, trong đó có phát động, chấn chỉnh, đưa ra các giải pháp từ quy hoạch, kế hoạch chương trình đến các đòn bẩy kinh tế của các gói tín dụng, thúc đẩy quy mô nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, thúc đẩy phát triển hơn phân khúc nhà ở cao cấp.

Cho tới thời điểm này, chúng ta vẫn duy trì được sức nóng mang tính đầu kéo và phát triển thị trường theo hướng bền vững.

PV: Thị trường thừa cung căn hộ nhưng mới đây nhiều “ông lớn” trong ngành tuyên bố sẽ tung ra hàng trăm nghìn căn hộ giá rẻ. Với thực tế này, ông có lo ngại về việc thị trường lặp lại tình trạng cung không có cầu?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nói chung, về dài hạn thì cầu về thị trường BĐS ở Việt Nam là rất lớn. Chúng ta có trên 90 triệu dân ở thời điểm hiện tại và tới năm 2020, con số này dự kiến xấp xỉ 100 triệu dân. Trung bình về diện tích nhà ở của cả nước mới chỉ đạt 22 m2/đầu người với tốc độ đô thị hóa 1%/năm. Mỗi năm, chúng ta có xấp xỉ 1 triệu dân chuyển từ khu vực nông thôn chuyển sang sinh sống tại các khu đô thị, công nghiệp. Với nhu cầu tăng trưởng đó, đặt ra khoảng mỗi đầu người tăng 1 m2/năm, thì trong một năm cần tăng thêm khoảng trên 100 triệu m2 nữa, chưa kể chuyện tự sửa chữa, nâng cấp, cải tạo của người dân. Hiện nay, số lượng dự án mới chiếm khoảng 50% trong diện tích nhà ở. Diện tích văn phòng, dịch vụ, công trình xã hội, trường học… nhìn chung trong dài hạn nhu cầu của người dân là rất lớn.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định được đúng cơ cấu hàng hóa. Do đó, các tín hiệu xuất hiện từ việc một loạt các “ông lớn” trong BĐS tuyên bố và đưa ra các chương trình nhà ở giá rẻ là rất tốt và tích cực, vì 70% nhu cầu thị trường nằm ở phân khúc này. Cung là nhu vậy, còn về cầu, Chính phủ sẽ thực hiện các quy định trong Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các nghị định kèm theo, trong đó là Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đưa ra các gói hỗ trợ về mặt tín dụng cho người mua. Nhu cầu là có thật cộng với khả năng thanh toán được thông qua gói tín dụng ưu đãi mà chúng ta quy định là lãi suất tối đa bằng 50% lãi suất thị trường (năm 2016, Thủ tướng quy định là 48%). Nếu triển khai được gói này thì sẽ giải quyết tốt được vấn đề cung - cầu và không phải lo ngại gì về việc khủng hoảng thừa.

Có chăng thừa ở đây là thừa phân khúc cao cấp. Tổng giao dịch thông qua các sàn giao dịch là 35.000 giao dịch, chỉ tính 2 thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, trên 90% giao dịch ở phân khúc cao cấp. Trong khi nhu cầu rất lớn là phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì lại vắng bóng. Nên tôi rất hy vọng với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ thì phân khúc nhà ở xã hội, thương mại quy mô nhỏ sẽ đáp ứng mạnh mẽ hơn, đáp ứng được nhu cầu, giúp thị trường an toàn hơn.

PV: Chính phủ đang thắt chặt tín dụng BĐS để ưu tiên cho sản xuất. Nhưng các dự án đầu từ BĐS lại đang huy động rất nhiều nguồn lực. Nhân tố này tác động đến thị trường những năm tới đây ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thị trường BĐS ở nước ta phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, 65 - 76% tỷ lệ nguồn vốn được triển khai dự án là từ nguồn vốn tín dụng các ngân hàng. Huy động từ người dân là không nhiều bởi vốn tự có của doanh nghiệp rất hạn chế. Vốn FDI, kiều hối chủ yếu tập trung vào đầu ra. Cho nên, vốn triển khai dự án chủ yếu là tín dụng, sau đó huy động nguồn vốn bán hàng thành công trong tương lai của người dân.

Cũng vì thế mà chúng tôi rất tán thành chủ trương của Nhà nước. Phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng của Nhà nước đổ vào thị trường, nhất là với phân khúc cao cấp. Nhưng trong khi đó, cũng đồng thời hình thành các gói tín dụng khác có mức ưu đãi lãi suất thấp cho chủ đầu tư vay, người dân tập trung vào phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội.

Tôi cho rằng đây là điều chỉnh lệch pha tín dụng. Vì hiện nay, nói về tỷ trọng chung vẫn an toàn. Nhưng có vẻ 8% dư nợ này tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, nên không an toàn. Nếu chúng ta đưa tỷ lệ này cho người nghèo, thu nhập thấp ở đô thị thì tổng dư nợ không tăng và có phân tán ra.

Có một số các cơ chế tạo được kênh dẫn vốn vào thị trường BĐS là phi ngân hàng, thông qua các quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm nhà ở. Hiện nay, VNREA đang đề xuất Hiệp hội kết hợp với Bộ tạo kênh dẫn vốn tạo điều kiện.

Trong bối cảnh phần lớn nguồn vốn triển khai một dự án là từ vốn vay ngân hàng, một nguồn vốn không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách, việc hình thành quỹ đầu tư BĐS là rất cần thiết. Tuy nhiên, những vướng mắc cho việc thành lập mô hình quỹ này khiến cho mức độ lan tỏa và đóng góp vào thị trường chưa cao. Trong khi ở nước ngoài, một thị trường phát triển bền vững rất cần có sự xuất hiện của những mô hình quỹ này để tạo nguồn vốn cho dự án được triển khai thuận lợi ngay từ thời điểm ban đầu.

Hiện nay, dù tình trạng siết vốn tín dụng theo hướng từ từ, chưa quá lo ngại, nhưng cũng đã có sự ảnh hưởng nhất định tới thị trường và nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS. Do đó, các cơ quan quản lý cần sớm nghiên cứu và hình thành một khung pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch và rõ ràng hơn cho việc triển khai các mô hình quỹ đầu tư BĐS trong thời gian sắp tới.

PV: Một số chuyên gia BĐS dự báo bong bóng BĐS có nguy cơ quay trở lại. Để tránh được điều đó, theo ông, Chính phủ cần tập trung vào những giải pháp gì?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nói bong bóng thị trường BĐS vào thời điểm này là hơi sớm, bởi nó chỉ là nguy cơ thôi. Thực sự chúng ta thấy vận hành và xử lý khủng hoảng BĐS rất êm đẹp. Thị trường ta hạ cánh rất mượt mà sau đó cất cánh rất ấn tượng, mà không có đột biến lớn. Tuy nhiên, nguy cơ vẫn có. Nhưng thông qua những cuộc họp, báo cáo của bộ ban ngành địa phương, đánh giá phân tích thì phải nói Chính phủ đã nhìn ra vấn đề. Và thực tế, Thủ tướng đã có những chỉ đạo rất cụ thể và rõ nét trong các lĩnh vực.

PV: Với những dự cảm về thị trường BĐS năm 2017, ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nhìn vào năm 2017, có thể thấy nhiều tín hiệu rất lạc quan vào thị trường BĐS. Chính phủ mới sau khi thành lập đã tạo cảm hứng mới cho ngành này. Lực lượng lãnh đạo mới hăng hái, năng nổ, vì dân. Bên cạnh đó là sự cạnh tranh của các địa phương…, trên nền tảng một loạt các Luật và chính sách liên quan đang được điều chỉnh.

Bộ máy của chúng ta đã vào guồng, giai đoạn khó khăn nhất chúng ta đã vượt qua. Tăng trưởng kinh tế cuối năm ngày càng cao, mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao cho nên với đà này, năm 2017 không nhìn thấy lý do gì từ kinh tế vĩ mô trong nước hay thế giới ảnh hưởng nặng nề đến BĐS, mà thuận lợi nhiều hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!