Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm (Hà Nội)
(Ảnh: ĐD)

Trước năm 2008, phân khúc nhà ở cao cấp phát triển “nóng”, cung vượt cầu rất nhiều. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ lại thiếu cung mà cầu thì rất cao. Nghịch lý đó đã làm cho thị trường bất động sản “trầm lắng”, “đóng băng” từ cuối năm 2008 cho tới cuối năm 2013.

Cuối năm 2011, việc phát triển loại hình nhà ở xã hội mới được khẳng định sự cần thiết và mang tính chiến lược khi Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành, trong đó khẳng định phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và người dân.

Hàng trăm dự án, với hàng chục nghìn căn hộ nhà ở xã hội đã được thực hiện ở nhiều địa phương, trong đó Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương... được xem như là điểm nhấn.

Khi nhà ở xã hội đến được với nhiều đối tượng, cầu nhiều hơn cung, từ cuối năm 2014, nhiều chủ dự án nhà ở thương mại hạng trung đã được chuyển đổi thành nhà thương mại giá rẻ, vừa giải phóng được tồn kho và giảm nợ xấu bất động sản, vừa tạo ra sự cạnh tranh với nhà ở xã hội. Nhờ có sự chuyển đổi này, cùng với sự tái cơ cấu lại thị trường bất động sản, từ năm 2015 thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi tích cực, tồn kho và nợ xấu bất động sản ngày càng giảm sâu.

Nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ bắt đầu bước vào cuộc cạnh tranh mới, bởi cuối năm 2016, không ít “đại gia” bất động sản lần lượt công bố chiến lược phát triển nhà thương mại giá rẻ với hàng trăm nghìn căn hộ, với nhiều mức giá khác nhau, nhưng không vượt ngưỡng trên 700 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, giữa "nói và làm" vẫn là khoảng cách lớn, nhất là khi doanh nghiệp luôn lấy lợi nhuận làm thước đo sự thành công.

Nghĩ về giá nhà, địa chỉ được nhắc tới nhiều là tỉnh Bình Dương. Hiện tỉnh này đã cho xây 5.000 căn nhà ở xã hội rộng 20 m2, gác lửng 10 m2, bán với giá từ 100 triệu đồng/ căn cho công nhân.

Bình Dương làm được nhà 100 triệu đồng/căn cho công nhân, các nơi khác thì sao? Hiện chưa có nhiều địa phương lên tiếng áp dụng mô hình này, ngoại trừ Thành phố Hồ Chí Minh vừa đề xuất nhà đầu tư tính toán xây dựng 2 cụm dân cư dành cho công nhân với giá khoảng 100 triệu đồng/căn.

Theo chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, để xây dựng nhà bán cho công nhân với giá 100 triệu đồng/căn, phải hội tụ 3 điều kiện: không có chi phí về đất và tiền giải phóng mặt bằng, tức đó là quỹ đất do Nhà nước quản lý cho không chủ đầu tư để xây dựng; diện tích nhà chỉ 25 m2/ căn; không gánh chi phí xây dựng hạ tầng như điện, đường, trường, trạm...

Nhìn ở góc độ nhu cầu, khả năng thanh toán, thì nhà giá 100 triệu đồng/căn luôn là khát vọng của người nghèo, người thu nhập thất. Nhưng nhìn ở góc độ quy hoạch xây dựng, nơi nào có dự án chung cư với diện tích 25 m2/ căn thì mật độ dân số tăng cao, dẫn đến sự quá tải về hạ tầng điện, đường, trường, trạm... Giải quyết được hai mâu thuẫn này, ngoài việc phải sửa đổi, bổ sung chính sách về nhà ở, điều chỉnh các loại quy hoạch “ăn theo” (điện, đường, trường, trạm...) cho phù hợp, thì cần một nguồn lực tài chính lớn từ  nguồn ngân sách Nhà nước.

Giá nhà nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, chuyện tưởng như đơn giản, nhưng hóa ra cũng chẳng khác gì chuyện... “ đại sự”!./.

Đăng Dương