 |
| Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sôi động (Ảnh: PV) |
Đa dạng các dòng sản phẩm BĐS du lịch
Cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm BĐS khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách.
Có thể kể tới một số loại hình sản phẩm BĐS du lịch chính như: mô hình Khách sạn - cơ sở kinh doanh lưu trú phổ biến, truyền thống; mô hình Khu nghỉ dưỡng (Resort) - loại hình nghỉ dưỡng được xây dựng độc lập thành các quần thể gồm khách sạn, các căn biệt thự, các căn hộ, bungalow…; mô hình Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla) với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng; mô hình Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse) - loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch; mô hình căn hộ du lịch (Condotel) - khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn; mô hình homestay - loại hình lưu trú tại nhà dân bản địa khi đi du lịch; mô hình farmstay - mô hình du lịch trải nghiệm nông nghiệp, một sản phẩm lai kết hợp giữa hai từ “farm” (nông trại) và “homestay” (khu lưu trú địa phương).
Có thể nói, BĐS du lịch ở Việt Nam đã co sự phát triển đa dạng về loại hình sản phẩm, gần như toàn bộ các loại hình sản phẩm BĐS du lịch ở các quốc gia có truyền thống phát triển BĐS du lịch đều đã có mặt tại Việt Nam. Điều này thể hiện sự nhạy bén của các nhà đầu tư trong việc nắm bắt nhu cầu của du khách, mở ra nhiều dòng sản phẩm khác nhau phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư trong việc nắm bắt nhu cầu của du khách, mở ra nhiều dòng sản phẩm khác nhau phục vụ nhu cầu đa dạng của du khách và phù hợp với mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính của các nhóm nhà đầu tư BĐS khác nhau.
 |
| Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hạng sang phát triển mạnh ở Đà Nẵng (Ảnh: PV) |
Quy trình đầu tư và vận hành BĐS du lịch
Theo thống kê, trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép. Trong 3 Giấy phép thì có 2 Giấy phép là Giấy phép kinh doanh thuốc lá, Giấy phép kinh doanh rượu mà theo chúng tôi hoàn toàn có thể gộp thành 01 giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp.
Như vậy, quy trình đầu tư dự án BĐS du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án BĐS du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.
Số lượng, giá trị và phân bố BĐS du lịch ở các địa phương
Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, năm 1990, cả nước mới có 350 cơ sở lưu trú du lịch với 16.700 buồng (phòng) thì đến năm 2019 cả nước đã có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng. Như vậy, sau 30 năm đổi mới và mở cửa hội nhập với nền kinh tế thế giới, hệ thống cơ sở lưu trú du lịch của ngành Du lịch Việt Nam đã tăng 85 lần về số lượng cơ sở lưu trú du lịch và tăng 39 lần về số lượng phòng. Khách sạn 5 sao, 4 sao và 3 sao lần lượt là 247 cơ sở với 59.260 phòng, 618 cơ sở với 56.351 phòng, 1.729 cơ sở với 59.794 phòng, chiếm khoảng 10% trên tổng số lượng cơ sở lưu trú trên cả nước. Tổng giá trị 3 loại khách sạn này khoảng 10 tỷ USD.
Về số lượng, giá trị và phân bố 3 sản phẩm BĐS du lịch chính là condotel, villa, shophouse: Theo số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có tổng số 239 dự án BĐS du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Về phân bố, BĐS du lịch được phân bố cơ bản đồng đều ở cả 3 miền, tập trung chủ yếu ở các địa phương có ưu thế về du lịch biển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Nha Trang, Cam Ranh (tỉnh Khánh Hoà), Đà Nẵng và Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang).
Về doanh nghiệp tham gia thị trường, các doanh nghiệp BĐS và du lịch lớn của Việt Nam (VNR500) như Vingroup, Sun Group, FLC Group, Novaland, CEO Group, BIM Group, Bitexco, BRG, Geleximco, Sovico, MIK, Alphanam, Phát Đạt, Saigon Tourist, Hà Nội Tourist, Vinaconex, Hà Đô và Mường Thanh đều đầu tư vào lĩnh vực BĐS du lịch. Các doanh nghiệp trong nước đang vượt trội so với các nhà đầu tư nước ngoài về số lượng cũng như quy mô các tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng lớn và đầy đủ tiện ích đã được đầu tư xây dựng.
 |
| Hà Nội hứa hẹn sôi động trở lại sau chuỗi ngày dịch bệnh (Ảnh: PV) |
Tuy nhiên, trong năm 2020 và năm 2021, do tác động của đại dịch COVID-19 cộng hưởng với những vướng mắc về pháp lý chưa thực sự được tháo gỡ đã khiến BĐS du lịch thiếu sức hút đầu tư. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 2/2021, nguồn cung mới khách sạn 4 - 5 sao và khu du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước vẫn rất hạn chế. Một số dự án khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đã phải lùi lịch khai trương do ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch bệnh COVID-19. Mặc dù vậy, triển vọng về dài hạn cho phân khúc BĐS du lịch vẫn rất lớn. Điều này được dự đoán trên cơ sở tiềm năng vốn có và khả năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam khi đại dịch được kiểm soát.
Giao dịch mua bán BĐS du lịch
Cùng với sự gia tăng số lượng sản phẩm BĐS du lịch, giao dịch mua bán BĐS du lịch nhất là giao dịch mua bán condotel rất sôi động trong thời gian vừa qua, đặc biệt là giai đoạn 2015 - 2017. Trong nền kinh tế chia sẻ, việc nhà đầu tư “góp vốn” cùng chủ đầu tư để kinh doanh dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng tại một thị trường đầy tiềm năng như Việt Nam là xu hướng tất yếu. Ở góc độ pháp lý, việc chuyển nhượng BĐS du lịch giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện với hình thức hợp đồng mua bán theo quy định về mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở của Luật Kinh doanh BĐS. Theo đánh giá, Việt Nam đã có một giai đoạn phát triển bùng nổ các giao dịch mua bán condotel vào năm 2016 và 2017, với gần 40.000 sản phẩm được bán ra, tương đương tổng số lượng căn hộ của TP.HCM bán ra trong một năm.
Triển vọng về dài hạn cho phân khúc BĐS du lịch vẫn rất lớn. Điều này được dự đoán trên cơ sở tiềm năng vốn có và khả năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam khi đại dịch được kiểm soát. Về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS du lịch, việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê, Hợp đồng chương trình cho thuê…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán./.