(ĐCSVN) - Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) góp phần đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất…

Hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật đất đai

Sau quá trình chuẩn bị rất trách nhiệm, kỹ lưỡng, công phu qua nhiều vòng, nhiều bước, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội bấm nút thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5.

Trong lịch sử lập pháp của Quốc hội, có lẽ chưa dự án luật nào trải qua quy trình đặc biệt như dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Bởi lẽ, luật được trình Quốc hội tại 04 kỳ họp, 02 Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách, 08 phiên họp chính thức của UBTVQH (trong đó có 01 phiên cho ý kiến về Kế hoạch lấy ý kiến Nhân dân) và được chỉnh lý, tiếp thu ý kiến của các cơ quan, tổ chức, chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu sự tác động và trên 12 triệu lượt ý kiến của Nhân dân. Quốc hội xem xét dự thảo Luật tại Kỳ họp bất thường thứ 5 theo quy trình đặc biệt và tất cả ý kiến ĐBQH đã được tiếp thu, giải trình, không còn ĐBQH nào phát biểu thêm. Điều đó cho thấy tinh thần cẩn trọng của Quốc hội và các cơ quan trong hoạt động lập pháp, luôn đề cao chất lượng và hiệu quả.

Đây là thành quả của quá trình phối hợp chặt chẽ, chuẩn bị thận trọng, kỹ lưỡng, khoa học, từ sớm, từ xa, với nỗ lực và quyết tâm rất cao của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các cơ quan của Quốc hội, đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức hữu quan; huy động mọi nguồn lực với tinh thần thực sự cầu thị, lắng nghe, dân chủ; tranh thủ tối đa trí tuệ, đóng góp của các chuyên gia, các nhà khoa học, cộng đồng doanh nghiệp, cử tri và Nhân dân cả nước. Đồng thời đây là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp cũng như các quyết sách khác của Quốc hội.

Các đại biểu Quốc hội bấm nút thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Phạm Thắng

Luật được thông qua gồm 16 chương và 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, phù hợp với Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp này, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 01/01/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

4 phương pháp xác định giá đất 

"Định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh khi báo cáo tóm tắt giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo luật trước khi Quốc hội bấm nút thông qua.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại Luật Đất đai sửa đổi về phương pháp thặng dư.

Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất

Với luật được thông qua, Quốc hội "chốt" 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Quốc hội giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại luật sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Nhanh chóng đưa luật vào cuộc sống

Luật Đất đai là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp; đồng thời, cũng là dự án Luật rất khó và phức tạp.

Luật được thông qua mới chỉ là kết quả bước đầu, điều cần làm là nhanh chóng đưa luật vào cuộc sống.

Thông tin với báo chí sau khi luật được thông qua, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết, thống kê sơ bộ hiện có khoảng 65 điều khoản trong Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó Chính phủ cần sớm có kế hoạch, lộ trình ban hành các nghị định để hướng dẫn thi hành các điều khoản này đảm bảo kịp tiến độ Luật có hiệu lực vào năm 2025.

Để nhanh chóng đưa Luật vào cuộc sống, Chính phủ cần bố trí nguồn lực, chuẩn bị ngay các điều kiện bảo đảm, ban hành và triển khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng đưa Luật vào cuộc sống. Khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền và chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ ban hành các văn bản quy định chi tiết; hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời tập trung đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đa mục tiêu và kết nối liên thông; kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả...

Với tinh thần khẩn trương, quyết liệt, cũng chỉ 4 ngày sau khi luật được thông qua, sáng 22/1, tại Trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với lãnh đạo một số bộ, ngành hữu quan về kế hoạch triển khai thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhấn mạnh việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành là nhiệm vụ hàng đầu của kế hoạch thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp rà soát, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi): Nghị định chung hướng dẫn các điều, khoản chung; các lĩnh vực chuyên sâu (quản lý đất lúa; thu tiền sử dụng đất; định giá đất; thu hồi, bồi thường, tái định cư; điều tra cơ bản thông tin dữ liệu đất đai…); đất đai cho hạ tầng giao thông, đô thị, năng lượng, công nghiệp…

Cùng với đó là đề án truyền thông chính sách, tuyên truyền phổ biến về luật, đưa các điều khoản, quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi, áp dụng hiệu quả trong thực tiễn. Đồng thời, chú trọng tập huấn, quán triệt đến những người làm công tác lãnh đạo, quản lý đất đai từ Trung ương tới các địa phương; kiện toàn, sắp xếp bộ máy, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai phục vụ công tác định giá vào năm 2025;… nhằm bảo đảm điều kiện tổ chức thi hành Luật.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp về kế hoạch triển khai thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi)

Phó Thủ tướng yêu cầu phân công trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành, địa phương trong xây dựng, hoàn thiện, và ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm hiệu lực đồng thời, đồng bộ, thống nhất.

Các bộ, ngành cần rà soát kỹ lưỡng những điều, khoản của Luật Đất đai (sửa đổi) giao thẩm quyền cho Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng các bộ quy định, hướng dẫn thực hiện, để phối hợp triển khai xây dựng 1 nghị định hướng dẫn chung và một số nghị định riêng có tính chuyên môn đặc thù. Tinh thần chung là số lượng nghị định phải là ít nhất; triển khai, áp dụng luật khoa học, chặt chẽ.

"Các bộ, ngành rà soát kỹ, chủ động đề xuất số nghị định được phân công xây dựng, các thông tư hướng dẫn chi tiết và phải được ban hành trước thời điểm có hiệu lực của các điều khoản trong Luật là ngày 1/4/2024 và ngày 1/1/2025, để có thời gian tập huấn, tuyên truyền, kiện toàn bộ máy tổ chức thực hiện", Phó Thủ tướng lưu ý…/.