Đầu tư cổ phiếu BĐS thời điểm này cũng phải gạn đục khơi trong và xá định mức kỳ vọng hợp lý. Ảnh minh họa: Corbis

Đã có một làn sóng các công ty bất động sản (BĐS) lên niêm yết diễn ra trong vài tháng qua và số này sẽ còn tăng cao nữa trong tháng tới. Cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS mới niêm yết khá lớn, nhưng không phải cổ phiếu BĐS nào cũng thực sự tiềm năng.

Ngày thứ Hai đầu tuần, cổ phiếu VRC của CTCP Xây lắp và Địa ốc Vũng Tàu chính thức niêm yết. Giá đóng cửa của VRC trong ngày giao dịch đầu tiên là 43.200 đồng/CP với khối lượng giao dịch là 468.000 đơn vị. Rất nhiều nhà đầu tư (NĐT) đã xả hàng ở mức giá này để thu hồi vốn.

Trên thị trường tự do trước đó, nhiều NĐT đã mua vào VRC với giá từ 38.000 - 39.000 đồng đến 42.000 - 43.000 đồng/CP ngay trước thời điểm chốt danh sách niêm yết. Kỳ vọng cổ phiếu VRC sẽ được đánh lên giá 50.000 đồng/CP đã không thành. Phiên giao dịch tiếp theo, VRC đã giảm, đóng cửa ở mức giá 41.600 đồng/CP.

VRC có vốn điều lệ là 101,17 tỷ đồng. Theo kế hoạch năm 2010, Công ty đạt 60 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương thu nhập trên mỗi cổ phiếu gần 6.000 đồng. Với mức giá này, chỉ số P/E của VRC khoảng 7 lần. Một mức P/E thấp so với mặt bằng giá cổ phiếu niêm yết cách đây 3 tháng.

Cùng ngày với VRC có cổ phiếu DRH của CTCP Đầu tư Căn nhà mơ ước lên niêm yết. Nhiều NĐT mua cổ phiếu DRH trên thị trường tự do giá 20.000 đồng/CP. Nhưng trong hai phiên giao dịch đầu tiên, giá DRH chỉ lình xình dưới 19.000 đồng/CP. DRH có doanh thu chính từ môi giới và kinh doanh BĐS. Doanh thu từ kinh doanh BĐS đã tăng lên đáng kể từ quý I/2010 so với môi giới BĐS, chiếm 75% tổng doanh thu và lợi nhuận.

Ở mức giá hiện nay, cổ đông của DRH được hưởng 5% cổ tức năm 2009 bằng cổ phiếu, 5% cổ phiếu thưởng từ thặng dư vốn và mua cổ phiếu mới phát hành giá 10.000 đồng/CP, tỷ lệ 100 mua 12 cổ phiếu mới. Theo kế hoạch năm 2010, vốn điều lệ của DRH tăng từ 149,9 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng; kế hoạch lợi nhuận sau thuế là 31,556 tỷ đồng; cổ tức là 12%.

Trước DRH và VRC, cổ phiếu DTA của CTCP Đệ Tam đã lên niêm yết, giao dịch xoay quanh giá 30.000 đồng/CP. DTA có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, kế hoạch lợi nhuận sau thuế hơn 30 tỷ đồng.

Ngày 30/7, hai cổ phiếu BĐS là Cotecland và Phát Đạt sẽ lên niêm yết. CotecLand là cổ phiếu có thanh khoản tốt trên thị trường tự do trước đó, ở mức giá 30.000 đồng đến 40.000 đồng/CP. Cotecland hiện có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất dự kiến là 80 tỷ đồng trong năm nay. Phát Đạt là thương hiệu khá nổi tiếng trên thị trường BĐS, vì là chủ đầu tư dự án EverRich 1 và 2. Phát Đạt có vốn điều lệ hơn 1.300 tỷ đồng, kế hoạch lợi nhuận năm nay khoảng 400 tỷ đồng.

Một đặc điểm chung của các công ty BĐS niêm yết trong năm nay là có nhu cầu huy động một lượng vốn đầu tư rất lớn cho các dự án. Số vốn này gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, nên việc phát hành cổ phiếu mới tăng vốn điều lệ là tất yếu.

Như CTCP Đệ Tam là chủ đầu tư Khu đô thị Detaco (Đồng Nai), Khu biệt thự Detaco Phú Quốc, dự án Cụm cao ốc và khu TTTM Detaco Tân Phú (TP. HCM) góp 80% với tổng vốn đầu tư tới gần 3.000 tỷ đồng. Cotecland trong 2 năm 2010 - 2011 đầu tư vào các dự án khoảng 1.500 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư các dự án CTCP Xây lắp và địa ốc Vũng Tàu đang và chuẩn bị triển khai khoảng gần 1.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch phát hành đã được công bố, cổ phiếu BĐS sẽ là cổ phiếu có mức độ pha loãng lớn nhất so với công ty niêm yết ở các ngành nghề khác. Trong khi đó, nguồn lợi nhuận dự kiến qua các năm được tính toán chủ yếu dựa trên giả định trong trường hợp bán được các sản phẩm BĐS và thị trường BĐS ấm lên.

Trừ một vài DN có dự án ở vị trí thực sự đắc địa, số lượng sản phẩm có hạn thì khả năng bán hàng khá khả quan, còn các dự án đầu tư ở các địa phương khác chủ yếu nằm ở dạng tiềm năng.

Chính vì vậy, việc đầu tư vào cổ phiếu BĐS thời điểm này nếu chỉ dựa vào mác “BĐS” thì NĐT có thể không đạt lợi nhuận kỳ vọng, vì sau khi pha loãng cổ phiếu, nhiều công ty khó đảm bảo tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận tương ứng trong năm sau.

Ngược lại, một số DN có dự án tiềm năng thực sự và mảng môi giới BĐS mạnh mang lại dòng tiền ổn định sẽ tăng trưởng tốt cả về doanh thu và lợi nhuận.

Cổ phiếu BĐS luôn nhận được ưu ái của NĐT so với cổ phiếu ở các nhóm ngành khác, nhưng đến thời điểm này, không phải công ty BĐS nào niêm yết cũng có khối tài sản là quỹ đất lớn chưa khai thác, một đặc điểm khá phổ biến của các công ty BĐS đã niêm yết trong các năm trước. Đầu tư cổ phiếu BĐS thời điểm này cũng phải gạn đục khơi trong và xá định mức kỳ vọng hợp lý.