TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản (BĐS) không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua. Thực tế cho thấy, môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu trên thị trường BĐS, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS - (bên cung) và khách hàng/nhà đầu tư (bên cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê BĐS. Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường BĐS kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng. Không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch, lực lượng này còn đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối, phản ánh thông tin giữa hai chiều cung - cầu, nhằm nâng cao chất lượng, sự đa dạng và tính phù hợp của các sản phẩm BĐS. Từ đó, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững. Không chỉ vậy, môi giới BĐS còn đóng vai trò kết nối các thị trường với nhau, từ thị trường vùng này với vùng khác, liên vùng, thị trường trong nước với quốc tế và ngược lại; thị trường BĐS với thị trường xây dựng, thị trường vốn, thị trường tài chính… qua đó, góp phần quan trọng vào công cuộc phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
 |
| TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Ảnh: PV) |
Hành lang pháp lý mới ngày càng siết chặt hoạt động môi giới BĐS
Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 05 tháng so với quy định. Điều này góp phần giúp hành lang pháp lý liên quan đến thị trường BĐS trở lên hoàn thiện hơn. Trong đó, có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới BĐS.
Cụ thể, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới BĐS, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi “chứng chỉ hành nghề” thông qua các kỳ thi sát hạch. Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư… môi giới BĐS cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp. Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các các nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quan lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới BĐS được chặt chẽ và sát sao hơn.
Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu phải: Có quy chế hoạt động; Có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; Trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Không chỉ vậy, luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với các nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng/nhà đầu tư…
 |
| Môi giới BĐS ngày càng chuyên nghiệp hơn để đáp ứng yêu cầu thời kỳ mới (Ảnh: PV) |
Như vậỵ, có thể nói càng ngày nghề môi giới BĐS càng được quan tâm, chú trọng. Vai trò, mức độ ảnh hưởng của nghề cũng được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn. Vì vậy các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới. Từ đó, góp phần phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững.
Quyết định giá bán BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS
“Giá bán là giá trị bằng tiền của một đơn vị hàng hóa hoặc dịch vụ. Hiểu một cách đơn giản, đây là số lượng tiền phải thanh toán khi khách hàng lựa chọn hoặc mua bất kỳ sản phẩm nào đó. Nó được xác định dựa trên giá trị của sản phẩm, chi phí sản xuất, chi phí tiếp thị, lợi nhuận mong muốn và các yếu tố khác liên quan. Giá bán có thể được áp dụng cho các mặt hàng đơn lẻ, gói sản phẩm hoặc dịch vụ được cung cấp”. Từ khái niệm này có thể thấy, chủ thể cần xác định giá bán, có quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm. Bán giá cao hay thấp, là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao, để tối đa hóa lợi nhuận. Cũng có để định giá thấp, nhằm tăng tính cạnh tranh. Hoặc xác định một mức giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm, mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau. Từ đó, chiến lược về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp.
Trong quá trình định giá đó, “chi phí cho kênh trung gian” là một yếu tố cấu thành, được doanh nghiệp sản xuất cân đối mức phù hợp đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng. Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Và cá nhân/đơn vị tham gia vai trò trung gian chỉ được quyền nhận về thù lao do doanh nghiệp sản xuất chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào công tác xác định giá bán sản phẩm.
Trong thị trường BĐS cũng vậy. Quyết định giá bán sản phẩm BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá BĐS. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới BĐS mới được biết giá bán BĐS để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư.
 |
| Họp báo của Hội môi giới BĐS Việt Nam tại Hà Nội thu hút đông đảo báo chí tham dự (Ảnh: HNV) |
Giá bán BĐS càng cao, môi giới BĐS càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng.
Không thể phủ nhận, hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam ngày càng trở nên chuyên nghiệp và chất lượng. Thay vì, chỉ giữ vai trò là “kênh phân phối”, nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán BĐS... Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư “chê thấp”. Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”. Vì thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng/nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, Marketing. Nếu giá bán BĐS quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.
Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.
Tránh nhầm lẫn, đánh đồng “môi giới BĐS” với “đầu cơ”
Thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán BĐS luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Và người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Nhiều bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”.
Đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ.
Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.
Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS. Bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Môi giới BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. Để đảm bảo hoạt động này phát triển theo hướng chuyên nghiệp, chất lượng, công khai và minh bạch, hành lang pháp lý mới đã bổ sung rất nhiều quy định chi tiết, cụ thể đối với điều kiện hành nghề của các cá nhân, tổ chức cũng như các quy định liên quan khác. Tuy nhiên, cần xác định rõ môi giới BĐS chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Họ không phải bên bán cũng không phải bên mua. Nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền “ôm hàng” gây lũng đoạn thị trường.
Các chuyên gia đều cho rằng, để thị trường BĐS vận hành an toàn và minh bạch, vai trò của môi giới đang ngày càng được đánh giá cao, với những yêu cầu ngày càng khắt khe và môi giới không phải là nguyên nhân chính khiến giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới, với nền giá sau cao hơn nền giá trước.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS nhận định, các quy định pháp luật mới về kinh doanh BĐS đã loại bỏ tình trạng môi giới BĐS hoạt động tự do, hay còn gọi là “cò đất". Môi giới BĐS hiện nay không chỉ cần đáp ứng điều kiện cần của pháp luật là tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Mà còn phải đáp ứng điều kiện đủ, là tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.
Với vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp, đại diện cho lực lượng môi giới BĐS, để nâng cao vai trò và vị thế của nghề, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, thời gian qua, ngoài việc đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật mới về nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, đặc biệt là những nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới. VARS cũng đã và đang nghiên cứu, hợp tác với các tổ chức xã hội nghề nghiệp tại nhiều nước trên thế giới xây dựng bộ quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề môi giới BĐS.
Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân. Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, là cầu nối giữa những đối tượng này với cơ quan quản lý Nhà nước. Đồng thời ban hành các quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.
“Về việc có hay không môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường”, ông Phúc chia sẻ.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khẳng định, để thị trường vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới. Giai đoạn thị trường “đóng băng", môi giới “vắng bóng", cả thị trường hô hào môi giới quay trở lại hoạt động. Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường tốt hơn, thì môi giới lại bị “đổ lỗi" làm giá cả tăng “nóng" tại một số khu vực.
Về giá bán, chia sẻ với vai trò là một người tiêu dùng, ông Chung cho biết, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.
 |
| Giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung, dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu (Ảnh: HNV) |
Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Chung khẳng định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu. Chi phí đầu tư tăng cao, khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.
Hơn thế nữa, môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.
Đồng quan điểm với ông Chung, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp cho biết thêm, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.
Cụ thể, bà Mai cho biết, khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150 - 200 nghìn người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10 nghìn sản phẩm mới được chào bán.
Theo quan điểm của bà Mai, do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Ban tuyên truyền lý luận, Biên tập viên Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân Dân cho biết, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.
Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS.
TS. Nguyễn Minh Phong cũng đánh giá rất cao về đề án nghiên cứu chỉ số giá do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (đơn vị trực thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam) đang thực hiện. Và mong rằng, đề án sẽ sớm được hoàn thiện.
Ngoài ra TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh, để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng./.