Chiều 7/4, tại Hà Nội, Hội thảo "Toàn cảnh Quý 1 và diễn biến Quý 2 thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 " đã thu hút sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Trung tâm tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản thuộc VARS và các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản hàng đầu Việt Nam cùng sự quan tâm tham gia và theo dõi của hàng trăm Doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản, các nhà môi giới, nhà đầu tư bất động sản. Hội thảo cũng thu hút sự quan tâm thông tin từ đông đảo cơ quan báo chí Trung ương và Hà Nội.
Bất động sản Quý 1 tuy trầm lắng nhưng vẫn còn dấu hiệu tích cực
 |
| Quang cảnh Hội thảo (Ảnh: HNV) |
Đánh giá chung về thị trường bất động sản Quý 1, Báo cáo của VARS nhìn nhận, sau hàng loạt các động thái tích cực từ phía Chính phủ trong việc nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thông qua việc ban hành: Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Thống nhất gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ vốn của 4 ngân hàng thương mại với lãi suất thấp hơn mặt bằng từ 1,5-2%...
Báo cáo cũng dự báo việc phê duyệt dự án, phát triển nhà ở xã hội, lãi suất ngân hàng, phát hành trái phiếu, niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư có hy vọng khởi sắc. Bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng chủ động thích nghi và ứng biến…
Trong khuôn khổ Hội thảo, các đại biểu đã cùng trao đổi thẳng thắn, cởi mở với talkshow “Thị trường Bất động sản quý 2/2023 - Sau những nốt trầm có là nốt thăng?” đã đem đến một góc nhìn sâu sắc và đa chiều về thị trường bất động sản thời gian qua.
Quý 1/2023, thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, vẫn ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các Chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt. Các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn trong trạng thái “nghe ngóng”, “chờ đợi” từng động thái từ phía Chính phủ. 2 tháng cuối quý, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng nhà nước và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN. Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản, tiếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường.
Tuy nhiên, các giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”. Chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy”. Vẫn chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư..dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Thị trường có tín hiệu tích cực nhưng chưa có kết quả cụ thể, chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản. Quan điểm “tự cứu lấy mình”, “cùng nhau vượt khó” đang dần thay thế cho tâm lý “chờ giải cứu” của các doanh nghiệp. Thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha ở cả 2 phân khúc: Cao cấp và Bình dân, giá rẻ. Nửa đầu quý 1/2023, thị trường vẫn duy trì trạng thái trầm lắng từ năm 2022. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, phá sản của một lượng lớn các doanh nghiệp bất động sản và tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành. Tuy nhiên, không còn tâm trạng “hoang mang”, “thấp thỏm” như năm 2022. Quý 1/2023, các doanh nghiệp và môi giới bất động sản dường như đã “bình thản” hơn, “xác định sẵn tinh thần” để đối mặt với tình hình thị trường không mấy khả quan.
Một số doanh nghiệp phải đối diện với tình trạng khó khăn sớm từ năm 2022, thời điểm này đã “bình tâm” hơn và đang nỗ lực để vận dụng các cơ chế, chính sách mới từ Chính phủ cộng với việc tự thân vận động để có thể tồn tại qua thời kỳ khó khăn này. Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã có động thái quan tâm hơn với thị trường. Đặc biệt là tại các vùng có tiềm năng tăng trưởng tốt như đầu tư hạ tầng, đầu tư khu kinh tế.
Thị trường vẫn ghi nhận những điểm sáng từ một số dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng bàn giao tốt, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Từ giữa đến cuối quý 1/2023, thị trường được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính phủ. Sau hàng loạt các giải pháp như nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.
Khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “giã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “giã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.
Quý 1/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn. Thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang án binh bất động đợi luật mới.
Dự báo về Quý 2, các đại biểu đều đồng ý rằng, nguồn cung có khả năng được khơi thông nhưng số lượng không nhiều. Tuy nhiên, sẽ được cải thiện hơn so với quý 1. Riêng phân khúc bất động sản nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm, hạn chế do các chủ đầu tư lao đao về tài chính. Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm được thông qua, phân khúc này sẽ đón nhận các tín hiệu tích cực.
Nguồn cung bất động sản công nghiệp có nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai bởi các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng (như Apple, Quanta, Samsung và LG...).
Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ: 15 dự án sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2.
Về lực cầu, cầu nhà ở tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Tuy nhiên, nhu cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà quá cao. Tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.
Cầu thương mại và bán lẻ: Gia tăng từ các thương hiệu cao cấp dự kiến gia nhập thị trường sẽ là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cầu bất động sản công nghiệp: Lực cầu có thể duy trì được ở mức cao. Nhu cầu mới đón đầu xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Cầu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.
Giá bán được dự báo chỉ số giá có thể đi ngang. Tâm lý của người mua ổn định hơn. Nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ. Phân khúc chung cư: giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Riêng giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ dự kiến sẽ không có nhiều thay đổi. Với các giao dịch, cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục, theo đó, giao dịch trong quý 2 sẽ có chuyển biến tích cực. Dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc bất động sản nhà ở đạt khoảng 15%-18%.
Về lãi suất ngân hàng, dự báo sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm với biên độ nhẹ. Thị trường bất động sản tích cực hơn, các thị trường liên quan khác sẽ được kích thích triển khai trở lại, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.
 |
| Tin ở triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản (Ảnh: HNV) |
Tích cực tháo gỡ pháp lý, đảm bảo vốn sẽ là nhóm giải pháp hiệu quả
Nhân dịp này, các đại biểu đã kiến nghị, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Các bộ ngành, địa phương tích cực, đồng loạt rà soát khó khăn, vướng mắc và đề xuất phương án tháo gỡ. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.
M&A bất động sản tăng mạnh. Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này. Các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững,…buộc phải rời khỏi thị trường.
Phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ có thể diễn ra ở các doanh nghiệp có dự án khả thi. Trường hợp không khả thi sẽ tiềm ẩn khó khăn mới, nợ chồng nợ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường, rủi ro cho nhà đầu tư. Tuy còn khó khăn nhưng với sự quan tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan, sở ngành, cộng thêm sự nỗ lực, chủ động vượt khó của các doanh nghiệp bất động sản, thị trường có hi vọng sẽ dần khả quan hơn.
Với Cơ quan quản lý Nhà nước, cần đẩy mạnh và nhanh hơn việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án đầu tư. Giám sát thực hiện, theo dõi thức đẩy thực hiện văn bản đã ban hành được thực thi hiệu quả. Sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Để tháo gỡ cho các dự án đầu tư trên cả nước được tiếp tục triển khai. Khơi thông mọi hoạt động phát triển kinh tế, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Xây dựng quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư cũng như giám sát quá trình thực thi của các địa phương. Đồng thời có chế tài xử lý các địa phương không thực thi hết trách nhiệm. Cần có giải pháp thu thập, tổng hợp khai thác thông tin dữ liệu thị trường để điều tiết quan hệ cung – cầu, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Các doanh nghiệp có dự án bị ách tắc nhiều, kéo dài chắc chắn sẽ bị hụt hơi, khủng hoảng, đối mặt với phá sản. Rất cần thiết có chính sách hỗ trợ như: Giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của doanh nghiệp. Trường hợp các doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án, phải bán dự án: Cần có những chính sách hỗ trợ, nới lỏng điều kiện để tạo cơ hội cho doanh nghiệp được “giải phóng”. Đồng thời, Nhà nước cần có biện pháp để kiểm soát hoạt động này.
Với Khách hàng/Nhà đầu tư, mặc dù thị trường đã có nhiều dấu hiệu tích cực nhưng vẫn nên thận trọng. Liên hệ với các Sàn giao dịch, môi giới chuyên nghiệp, uy tín để tìm hiểu kỹ thông tin trước khi đưa ra quyết định. Vẫn nên ưu tiên các nhu cầu thực, đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ. Khi tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính nên quyết định sớm, tránh bỏ lỡ cơ hội.
Với Chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án, tiếp tục thực hiện các giải pháp như đã chia sẻ trước đó về tái cấu trúc doanh nghiệp, lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người dân, tập trung nguồn lực cho các dự án đã hoàn thiện về pháp lý, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số… Chủ động rà soát, nghiên cứu áp dụng các giải pháp gỡ rối của Chính phủ mới ban hành. Xem xét, cân đối lại giá bán, ưu tiên tính thanh khoản, tạo dòng tiền hơn là đặt mục tiêu “lãi cao”. Tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn. Tự căn chỉnh để phù hợp với tiềm lực của doanh nghiệp.
Với các Sàn giao dịch bất động sản, tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số. Tập trung nâng cao tính chuyên nghiệp và uy tín. Bám sát tình hình thị trường để có những điều chỉnh kịp thời. Tránh tình trạng cho nhân viên nghỉ nhiều đến khi thị trường ấm lên lại không đủ nguồn lực triển khai hoạt động kinh doanh. Có biện pháp động viên, trấn an, hỗ trợ đội ngũ nhân sự “cứng” để đảm bảo giữ được đội ngũ nòng cốt, chuẩn bị cho thời kỳ sắp tới.