Bài 2: Bất cập chính sách trong quản lý bất động sản du lịch

Loại hình farmstay nở rộ trong vài năm trở lại đây (Ảnh: PV)

Chưa có chính sách thật sự phù hợp

Sự phát triển của BĐS du lịch gắn bó mật thiết với sự phát triển ngành du lịch. Trong những năm gần đây, du lịch Việt Nam có nhiều khởi sắc, lượng khách tăng mạnh qua từng năm. Với xu hướng tăng trưởng nhanh của lượng khách du lịch, trừ giai đoạn 2020 - 2021 do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, BĐS du lịch cũng có chiều hướng phát triển mạnh trong thời gian sắp tới. Mặc dù vậy, chính sách phát triển du lịch vẫn còn những điểm cần hoàn thiện như nghiên cứu chính sách miễn visa, xây dựng chương trình kích cầu du lịch nội địa, chú trọng hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực du lịch... nhằm thu hút khách du lịch và tạo đà phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch.

Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng ngành du lịch (bao gồm phần vận hành BĐS du lịch) chưa được hưởng các ưu đãi như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác. Đối với BĐS du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng không có ưu đãi gì đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; đồng thời là phân khúc BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.

Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống

Gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, nhiều quy định liên quan tới BĐS du lịch đã được ban hành. Tuy vậy, do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới:

Một là, thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.

Hai là, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình BĐS này.

Các khu shophouse có xu hướng phát triển mạnh (Ảnh: PV)

Ba là, chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” (second home) là loại hình đã phát triển khá mạnh. Chính sách sở hữu BĐS theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường BĐS du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai 2013.

Bốn là, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu BĐS du lịch (mà phổ biến nhất là Condotel) với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh BĐS du lịch ở các nước khác trên thế giới. Các quy định về huy động vốn chủ yếu thông qua bán BĐS hình thành trong tương lai mà chưa đa dạng hoá các loại hình huy động vốn khác.

Có thể nói, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm./.