 |
| Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2024 thu hút đông đảo sự quan tâm của đại biểu (Ảnh: HNV) |
Cũng theo VARS, cần xác định rõ, quá trình phục hồi phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực dậy. Và tất nhiên, kịch bản này sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. Nếu không, chắc chắn sẽ dẫn đến nguy cơ “đổ vỡ” trên thị trường với hàng loạt doanh nghiệp phải dừng hoạt động, các ngành nghề khác sẽ có tỷ trọng không nhỏ phải dừng theo, nguồn thu thuế cho Ngân sách nhà nước sẽ khó khăn hơn.
Thông tin này được nêu bật tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2024 khai mạc sáng 5/1 tại Hà Nội. Theo đó, VARS nhận định, quý 4/2023, thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp đáng kể. đặc biệt nguồn cung và giao dịch trong quý đã có sự cải thiện với tổng cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3. Trong đó có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường; tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3, gấp đôi so với quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022, tương đương với quý 3.
Tuy nhiên, thời điểm này thị trường lại tiếp tục phải đối mặt với khó khăn mới, đó là sự thiếu vắng môi giới bất động sản. “Nhìn chung, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường bất động sản Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, xiết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng. Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. Có thể nói, 2023 là năm “bùng phát” của căn bệnh “khó khăn” của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022” – Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, VARS Phạm Thị Miền phân tích.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chú tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS phát biểu khai mạc Diễn đàn (Ảnh: HNV) |
Trong phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, diễn biến thị trường 2023 là cơ hội để chúng ta nhận ra: có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi. Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.
Có thể thấy, 2023 qua đi, để lại khá nhiều “dấu ấn” không mấy tốt đẹp đối với thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý khi phân khúc bất động sản cần thì không có, nhiều phân khúc bất động sản vượt quá khả năng tài chính của người dân đang tồn kho, nhà ở xã hội đáng nhẽ là “nơi cháy hàng” thì lại là “nơi ế chỏng chơ”, ngân hàng thì thừa tiền trong khi doanh nghiệp thì thiếu vốn. Thực tế năm qua cũng ghi nhận tuy có được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi nên để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh.
 |
| Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản phát biểu chào mừng và chỉ đạo tại Diễn đàn (Ảnh: HNV) |
Như khẳng định của ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản trong phát biểu chỉ đạo tại Diễn đàn, Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm tương đối “bận rộn” với thị trường bất động sản. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu “đuối sức rõ rệt”, thị trường đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này. Không thể phủ nhận những tác động tích cực mà các động thái này mang lại. Một phần giúp ổn định dần tinh thần của các chủ thể đang tham gia thị trường. Một phần giúp vực dậy niềm tin vốn đang chao đảo của khách hàng/nhà đầu tư.
Tính đến cuối năm 2023, có tất cả 22 động thái từ phía Chính phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành. Trong đó, nổi bật nhất là nghị định 08/2023/NĐ-CP khi trở thành “chiếc phao cứu trợ” có tác dụng trực diện “ngăn ngừa” kịp thời một số “sự đổ vỡ” lớn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Thống kê cho thấy, lũy kế đến ngày 25/12/2023, đã có 78 doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với khối lượng 245,9 nghìn tỷ đồng (theo Bộ Tài chính). Tổng giá trị phát hành trước khi có nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2.000 tỷ đồng. Kể từ thời điểm Nghị định có hiệu lực, khối lượng phát hành trái phiếu qua các tháng đều có xu hướng tăng. Đồng thời, tỷ lệ đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn thành công cũng tăng lên đáng kể, từ 16% hồi tháng 2 đến 63% vào tháng 10. Bất động sản là nhóm ngành có tổng giá trị phát hành cao thứ 2, đạt 77,1 nghìn tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29% (theo MBS).
Trao đổi thảo luận tại phần Tọa đàm của Diễn đàn, các chuyên gia, diễn giả thống nhất rằng, để thị trường bất động sản có cơ hội phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể,“mở thực sự”, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc. Đồng thời cần có sự chung tay, nhất quán của tất cả các bên liên quan, để đảm bảo việc thực thi chính sách đạt hiệu quả.
Dự báo thị trường trong 2024, các chuyên gia cũng lạc quan cho rằng, khả năng cao 2024 sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường, thị trường sẽ dần đi vào “ổn định” và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. “Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với điều kiện Luật Đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó. Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024”- Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định.
 |
| Các chuyên gia thảo luận tại Tọa đàm trong khuôn khổ Diễn đàn (Ảnh: HNV) |
Trong khi đó, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế dự báo rõ ràng hơn, quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường. Phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là NƠXH và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024.
Dịp này, các đại biểu cũng kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tháo gỡ thể chế, kích thích phát triển BĐS phù hợp đồng thời cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan như du lịch, dịch vụ để đảm bảo thị trường bất động sản có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Cần thực hiện song song và hài hòa cả nhóm cơ chế, chính sách với mục tiêu mở nút thắt, tháo điểm nghẽn cho thị trường bất động sản với nhóm cơ chế, chính sách đóng vai trò nền móng, dần căn chỉnh thị trường phát triển theo hướng an toàn và lành mạnh, tạo dựng và củng cố được niềm tin cho các chủ thể, đặc biệt là khách hàng và nhà đầu tư vào thị trường. Bên cạnh đó, triển khai điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng, duy trì và phát triển các chính sách tài khóa hiệu quả, thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn và lành mạnh.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo các chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án, các Sàn giao dịch bất động sản, Môi giới bất động sản, khách hàng, nhà đầu tư phải chủ động nâng cấp chất lượng, giảm tải số lượng để đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thị trường, hoạt động theo hướng “chậm nhưng chắc”, xác định rõ tinh thần, 2024 vẫn là một năm đầy thách thức cần vượt qua...
Trong khuôn khổ Diễn đàn, ông Farook Mahmood Frics, Trc, Chủ tịch danh dự và Cựu chủ tịch FIABCI 2017-18 kiêm Chủ tịch và Giám đốc điều hành Sibverline Group đồng Chủ tịch danh dự và Chủ tịch sáng lập FIABCI Ấn Độ đã thông tin về xu hướng bất động sản thế giới 2024, trong đó có đề cập tới tác động của tiến bộ công nghệ, động lực thị trường và yếu tố xã hội – kinh tế với bất động sản. Vị chuyên gia quốc tế này khẳng định “Bất động sản là ngành luôn phát triển và đón đầu xu hướng sẽ là yếu tố tiên quyết quyết định thành công. Xu hướng phát triển công nghệ hay thay đổi sở thích người tiêu dùng sẽ là yếu tố tác động đáng kể tới cách mua, bán và đầu tư vào bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự tái thiết lập các chuẩn mực theo hướng phát triển bền vững, tập trung vào sản phẩm chứng nhận xây dựng xanh, nhà thông minh, gia tăng tỷ lệ sinh sống ở ngoại ô, văn phòng tại nhà và không gian linh hoạt mở rộng, gây quỹ bất động sản trở nên phổ biến, đa dạng hóa danh mục đầu tư, sự xuất hiện của tour thăm quan ảo, tăng trưởng kho hàng thương mại điện tử và căn hộ siêu nhỏ, thiết kế tiết kiệm không gian...
Dù có thể không chắc chắn nhưng khả năng lạc quan của thị trường cũng như những thay đổi đáng kể của thị trường trong năm 2024 là phổ biến khi có sự thúc đẩy của các yếu tố công nghệ, động lực thị trường và hành vi tiêu dùng./.