Nhận định này được đưa ra tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 3/1, tại Hà Nội.
 |
| Hội thảo thu hút đông đảo đại biểu tham dự (Ảnh: HNV) |
Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Danh dự Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, “Hội thảo “Bắt mạch thị trường Bất động sản 2022 và dự báo 2023” hy vọng cung cấp cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản nửa năm 2022, thực trạng sức khỏe của thị trường và nhận diện những điểm sáng, đưa ra những dự báo cho năm 2023. Theo đó, kiến nghị đưa những giải pháp, đề xuất với các cơ quan quản lý nhà nước... để giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, môi giới bất động sản và khách hàng có được sự chuẩn bị tốt nhất, tận dụng mọi thời cơ để phát triển trong thời gian tới, đảm bảo sự ổn định và tính bền vững cho thị trường bất động sản’’ – ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh.
Thị trường bất động sản gặp khó
Tại Hội thảo, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, kinh tế thế giới phục hồi chậm lại nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch, tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn, do đó, kinh tế phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, nhất là lạm phát cơ bản được kiểm soát; tỷ giá, lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát. Hơn nữa, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023; đầu tư công được đẩy mạnh, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn được đẩy mạnh…
TS. Cấn Văn Lực cũng cảnh báo, kinh tế thế giới suy thoái cục bộ khiến cho thị trường xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, tăng chậm lại; du lịch quốc tế phục hồi chậm; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (cơ bản trong tầm kiểm soát); giải ngân Chương trình phục hồi và đầu tư công vẫn chậm… Chuyên gia Cấn Văn Lực chỉ rõ, năm 2023, cần xem xét cẩn thận chi tiết về nút thắt vốn (trong đó có đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản); tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường, dự án bất động sản; kiểm soát rủi ro hệ thống (liên thông giữa tài chính và bất động sản) đặc biệt tập trung tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.
Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội môi giới Bất động sản Việt Nam thông tin, năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản. Đầu năm thị trường “bùng nổ” (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”. Nguồn cung khan khiếm (hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước), rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiên về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm. Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển. Cầu bất động sản đất ở thực vẫn rất lớn (do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh) nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu.
Ông Quỳnh cho biết thêm, chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu. Biến động giá: Đầu năm giá tăng mạnh từ 20% đến 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Phân khúc bất động sản công nghiệp: Đầu năm 2022 khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường bất động sản. Phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022. Nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.
 |
| Các chuyên gia thảo luận tại Hội thảo (Ảnh: HNV) |
Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, Chánh văn phòng Nguyễn Mạnh Quỳnh cho biết thêm, nguồn cung hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, nên đã tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất. Đáng chú ý, trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản. Thị trường tiền tệ bị NHNN thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường. Chính sách đối với thị trường tài chính chưa ổn định. Việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường.
Cần điều chỉnh chính sách kịp thời, linh hoạt
Thực tiễn cho thấy, bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến 35-38 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện.
Hội thảo thống nhất cao việc cần xác định thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải… thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng…phục vụ cho người dân mua sắm khi về nhà mới. Song song, đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.
 |
| Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có triển vọng phát triển phục hồi (Ảnh: HNV) |
Các đại biểu cũng kiến nghị, Tổ công tác Chính phủ sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý, đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Hơn nữa, nên có các chính sách tín dụng linh hoạt đối với các dự án cần thiết, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Các chính sách giúp các doanh nghiệp ổn định các kênh dẫn vốn, để ổn định đầu tư, phát triển là vô cùng cần thiết. Điều hành lãi suất linh hoạt hơn chứ việc áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này. Điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiếu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn. Nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013. Thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần được công bố công khai và thường xuyên, đảm bảo có chất lượng, dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Quản lý nhà nước chặt chẽ, hiệu quả, chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản./.