Thảo luận tại Hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 31/10, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán; đồng thời, kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai...
Kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) tán thành với nhiều nội dung của dự thảo Luật. Góp ý cụ thể về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên bày tỏ nhất trí với phương án 1 là “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Theo đại biểu, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, vốn là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
 |
| Đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) phát biểu tại hội trường sáng 31/10. Ảnh: QH |
Đại biểu Nguyên cũng nêu nhận xét về phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.
Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu Nguyên cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...
Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) lại chọn phương án 2. Đại biểu lý giải, đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng; quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng; hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.
Đại biểu Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chỉ quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ. Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”.
Bên cạnh đó, đại biểu Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần quyết định rõ trách nhiệm xây dựng, cập nhật quản lý khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, công bố công khai thông tin về nhà ở thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản cho các cơ quan tổ chức theo quy định của pháp luật là thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng.
Đồng quan điểm với đại biểu Thắng, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) cũng ủng hộ lựa chọn phương án 2. Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.
Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.
“Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển”, đại biểu Nga bày tỏ.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, về khoản 5 Điều 23 chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy, 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.
Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Rà soát quy định thời điểm xác lập quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất
Tham gia thảo luận, đại biểu Lã Thanh Tân (đoàn Hải Phòng) cho hay, khoản 5 Điều 13 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bên mua thuê mua nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng đã mua, thuê mua thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng, còn diện tích sàn xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng… Đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị nghiên cứu quy định này đảm bảo thống nhất với Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai…
 |
| Đại biểu Lã Thanh Tân (đoàn Hải Phòng) phát biểu tại hội trường sáng 31/10. Ảnh: QH |
Theo đại biểu Lã Thanh Tân, quy định như tại khoản 5 Điều 13 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ phải điều chỉnh đồng bộ trong Dự thảo Luật Đất đai về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong giao dịch chuyển nhượng. Điều này sẽ mâu thuẫn với điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng vì đã xác lập quyền sở hữu tài sản thì phải thực hiện các quyền tài sản, trong đó có quyền định luật. Mặt khác, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai hiện hành và Điều 132 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sở hữu đất ở nhưng quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu từng phần tài sản, quyền tài sản này lại khác nhau chưa thống nhất, khó thực hiện và có giải quyết triệt để quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Trong khi đó thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản này xảy ra trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng nhưng lại là quyền sở hữu tài sản chưa đầy đủ, vì chưa được định đoạt đầy đủ, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 14 của dự thảo Luật. Vì vậy, cần thiết phải điều chỉnh quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất, diện tích sàn xây dựng là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở công trình trên đất là theo yêu cầu của chủ sở hữu./.