Ngay sau phiên khai mạc, Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022 bước vào phiên thảo luận chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.
Trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chuẩn bị được trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới đây, phiên họp chuyên đề đã đưa ra nhiều vấn đề, với góc nhìn đa chiều về yêu cầu đổi mới chính sách đất đai.
 |
| Toàn cảnh phiên thảo luận chuyên đề (Ảnh: Phạm Thắng) |
Quy định về khái niệm "giá đất thị trường"
Tham luận “Hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm.
Lần sửa đổi này, theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.
Giải pháp khác cần đưa ra, theo ông là đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).
Ông cũng cho rằng, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.
Theo ông, các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai.
Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Bên cạnh đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.
Cùng với đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáng ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quĩ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn…
Ba nội dung cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai
Ngay sau phần trình bày tham luận, gợi mở hoàn thiện chính sách về đất đai, Hội thảo tiến hành trao đổi, thảo luận bàn tròn.
Mở đầu phần thảo luận bàn tròn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà trao đổi về 3 vấn đề tâm huyết, ưu tiên. Trong đó, ưu tiên thứ nhất, trả lời cho câu hỏi để quản lý nhà nước thì công cụ nào là quan trọng nhất để tiếp tục đổi mới, thể chế hóa chính sách mới, theo Bộ trưởng, một trong những công cụ để thể hiện quyền đại diện của Nhà nước với sở hữu toàn dân là công tác quy hoạch. Cụ thể, công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức và xác định lại vị thế để quy hoạch mang được quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức quý giá, đặc biệt và quan trọng là đất đai. Giải quyết được công bằng, bình đẳng cho các bên, hay nói đúng ra là phải bảo đảm công bằng, bình đẳng cho các thế hệ và giải quyết được nhu cầu sử dụng đất, giải quyết những vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Và thông qua công cụ này thể hiện được tính dân chủ trong quá trình các cơ quan, tổ chức trong hệ thống chính trị, đặc biệt là người dân, có thể tham gia.
 |
| Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà trao đổi tại phiên họp (Ảnh: Phạm Thắng) |
Qua lắng nghe ý kiến của nhiều diễn giả tại Diễn đàn về định giá đất, tài chính đất đai, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, đây là những vấn đề mà cả về mặt lý thuyết và thực tiễn đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của Nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp. Như vậy, định giá đất là một vấn đề đi kèm vấn đề kinh tế và tài chính đất đai. Khi định giá đúng, với tất cả những quan điểm, chính sách vừa thị trường theo công cụ kinh tế nhưng phải là định hướng XHCN, thì chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội thông qua vấn đề tài chính đất đai. “Tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính, có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay, như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...”, Bộ trưởng nói.
Với vấn đề thông tin dữ liệu đất đai, theo Bộ trưởng, “chúng ta có thể chuyển đổi số ở lĩnh vực đất đai càng sớm càng tốt thì sẽ thực hiện được quyền của Nhà nước thay mặt Nhân dân để giám sát nguồn lực này một cách tốt nhất”. Thông qua dữ liệu đất đai sẽ giám sát được nguồn lực, giúp người dân có thể tiếp cận được các thông tin đất đai một cách công bằng, công khai và bình đẳng. Thông qua hệ thống này, cũng có thể cải cách thủ tục hành chính để Nhà nước chuyển sang là một trong những cơ quan phục vụ Nhân dân, hơn là gây khó khăn về các “rừng thủ tục” hành chính như hiện nay, Bộ trưởng nêu rõ.
Cảm ơn và đánh giá cao các ý kiến của các đại biểu, các diễn giả, của cử tri và nhân dân về vấn đề đất đai, Bộ trưởng nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng, rộng lớn, phức tạp, liên quan nhiều đối tượng khác nhau. Với câu hỏi, dựa trên cơ sở nào để lựa chọn phương án thiết kế, xây dựng quy định pháp luật, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, cần dựa trên cơ sở là lợi ích tổng thể của đất nước, phải tính toán đến lợi ích của người dân, đảm bảo công bằng, bình đẳng, minh bạch khi phân chia các lợi ích này.
Hiện nay, có hai loại ý kiến: loại thứ nhất, thống nhất giao đất theo hình thức đấu giá, đấu thầu, làm rõ việc chỉ định giao đất, không đấu giá đấu thầu. Loại ý kiến thứ hai, tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích không đấu thầu đấu giá. Trong dự thảo Luật lần này, có quy định trường hợp tự chuyển nhận, tự sắp xếp sử dụng đất của một nhóm người dân thì không cần đấu thầu, đấu giá, nhưng việc một doanh nghiệp làm dự án đất thương mại, đất nhà ở thì có phát sinh địa tô, quyền định đoạt thu hồi, phân bổ lại là ở nhà nước. Bộ sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cử tri và nhân dân để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được Quốc hội quyết định, đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.
Ba vấn đề lớn về tài chính đất đai
Cũng tham gia thảo luận Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm.
Vấn đề thứ nhất là vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Bộ trưởng đây là một lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai năm 2013 đã không bịt được và tạo nên thất thoát lớn về địa tô chênh lệch và cũng từ đây xảy ra một số sai phạm. Do đó, việc quản lý mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ. Đồng thuận với ý kiến của GS.TS Hoàng Văn Cường, Bộ trưởng cho rằng giá đất được sử dụng cho mục đích cho thuê để phát triển sản xuất kinh doanh trên mục đích cho thuê đó, còn khi không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại để đấu giá, hoặc chuyển cho cơ quan, tổ chức khác sử dụng một cách hiệu quả hơn. Điều đó sẽ tạo động lực phát triển, hay nói cách khác là tạo nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.
 |
| Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc (Ảnh: Phạm Thắng) |
Bộ trưởng cho rằng, về giá đất cũng tồn tại một số vấn đề. Cụ thể, về phương pháp xác định giá đất, hiện nay, chúng ta thực hiện 5 phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp xác định giá đất này chưa thực sự nhất quán, chưa thực sự chính xác, tạo ra một số lỗ hổng. Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay đa số là sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này không chính xác. Bởi theo Bộ trưởng, giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định, mà đã giả định thì sẽ không chính xác, không chính xác thì sẽ gây ra rủi ro pháp lý. Ngoài ra cũng tạo nên rủi ro cho doanh nghiệp và rủi ro cho bản thân những người làm cơ quan nhà nước...
Bộ trưởng đề nghị sắp tới phải rà soát lại để định ra phương pháp phù hợp nhất, chính xác, nhất quán nhất, chẳng hạn như phương pháp so sánh hay phương phép hệ số đều rất khoa học.
Vấn đề thứ ba theo Bộ trưởng là giao đất, lâu nay chúng ta coi thời điểm xác định giá đất là thời điểm giao đất. Tuy nhiên lại không quy định tại thời điểm giao đất đến thời điểm xác định giá đất là 1 tháng hay 6 tháng hay 1 năm. Bộ trưởng cho rằng, phải quy định thời điểm xác định giá đất đến thời điểm giao đất không quá 6 tháng. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiền hành giao đất..../.