Giải pháp nào cho “cuộc chiến” giữ quỹ bảo trì chung cư?

Tình trạng cư dân “tố” chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì thời gian qua diễn ra ra liên tục. Cụ thể, tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh), từ năm 2014 đến nay, cư dân liên tục cầu cứu, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì nhưng đến nay hàng chục tỷ đồng vẫn bị chủ đầu tư chiếm dụng. Hiện nay, 173 hộ dân tại đây đã biểu quyết đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra khởi tố hình sự chủ đầu tư là Công ty cổ phần Ðầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia, nếu không bàn giao 2% phí bảo trì chung cư cho Ban quản trị (BQT) chung cư.

Tại huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, theo phản ánh của cư dân, mặc dù dự án chung cư New Sài Gòn đã đưa vào sử dụng từ năm 2009 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao đủ 2% quỹ bảo trì chung cư khoảng 31 tỷ đồng. Trước bức xúc của cư dân, Sở Xây dựng thành phố đã phải đề xuất với UBND thành phố ban hành quyết định xử phạt hành chính chủ đầu tư 125 triệu đồng vì chậm bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị chung cư.

Bức xúc dồn nén, BQT đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, khu đô thị mới Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) chính thức đệ đơn lên Tòa án nhân dân quận Tây Hồ kiện chủ đầu tư - Công ty CP Xây dựng số 1 Sông Hồng khi chây ỳ bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì.

Căng thẳng hơn, cộng đồng cư dân chung cư Victoria Văn Phú (phường Phú La, quận Hà Ðông, Hà Nội) còn treo băng-rôn phản đối chủ đầu tư, BQT tòa nhà; yêu cầu cơ quan chức năng và BQT tòa nhà tổ chức hội nghị cư dân bất thường để minh bạch tài chính có dấu hiệu bất thường suốt 1 năm qua...

Điển hình nhất của tình trạng tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì phải kể đến chung cư cao cấp Keangnam (phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội). Sau 6 năm kiên trì đấu tranh, chủ đầu tư mới hoàn trả hết 120 tỷ đồng quỹ cho BQT.

Chưa hết, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 688 cụm, tòa nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng, song mới có 418 tòa nhà thành lập được ban quản trị (BQT). Và cũng chỉ có 184 chung cư đã được bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị; trong đó 11 chung cư mới bàn giao một phần quỹ bảo trì và 82 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.

Tương tự, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 100 chung cư xảy ra tình trạng tranh chấp thì có gần một nửa trong số đó là tranh chấp liên quan việc bàn giao, quản lý 2% quỹ bảo trì chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tại 43 địa phương có đến 215 dự án nhà ở, chung cư có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì; phần sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành… Trong số này có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho BQT theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập do cư dân bầu ra, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại số tiền này. Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, tình trạng chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì diễn ra phổ biến, thậm chí giữa cư dân với chính BQT chung cư, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Tại nhiều chung cư, cư dân căng băng rôn, xuống đường “đòi” chủ đầu tư trả quỹ bảo trì.

Lý giải nguyên nhân tranh chấp quỹ bảo trì giữa BQT, chủ đầu tư và cư dân suốt nhiều năm qua, giới chuyên gia cho rằng quỹ bảo trì là một khoản tiền rất lớn, tuy nhiên hiện nay lại chưa có một quy định hướng dẫn cụ thể nào về kiểm soát, chế tài đối với việc quản lý quỹ. Cũng chưa có một tiêu chí nào quy định chọn các cá nhân vào BQT chung cư để quản lý và sử dụng nguồn tiền này.

Mặt khác, việc tranh chấp quỹ bảo trì còn xuất phát từ vấn đề lợi ích. Bởi, khi BQT có con dấu và đi vào hoạt động, chủ đầu tư buộc phải bàn giao quỹ bảo trì và BQT có quyền lựa chọn đơn vị làm dịch vụ. Trong khi không ít chủ đầu tư vừa “đá bóng vừa thổi còi” khi đưa công ty con về vận hành, quản lý dịch vụ toà nhà. Đây chính là miếng “bánh” béo bở dẫn đến những tranh chấp quản lý nguồn vốn này.

Thực tế cho thấy, việc cưỡng chế chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì dù đã được luật hóa với những quy định cụ thể nhưng vẫn gặp khó khăn khi thực hiện vì nhiều lý do khác nhau, trong đó có khung pháp lý chưa thật sự rõ ràng. Vì vậy, dù có dùng đến biện pháp mạnh như cưỡng chế thì cũng chỉ giải quyết được phần “ngọn” chứ không phải phần “gốc”…

Vì vậy có ý kiến cho rằng phương án giải quyết tốt nhất những tranh chấp tại các chung cư chính là hội nghị nhà chung cư. Mọi chi tiêu của BQT phải thông qua sự đồng ý tại hội nghị nhà chung cư để giám sát quản lý. Đồng thời muốn giải quyết tận gốc thì không nên để chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì. Khi thu phí 2%, chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng phong toả của ngân hàng chứ không sử dụng tài khoản chung của chủ đầu tư. Khi đó chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng hay chây ỳ bàn giao số tiền này. Mặt khác, cần đưa quỹ này vào quy chế độc lập giống như ngành tài chính kế toán và phải có kiểm soát hằng năm…. Nói tóm lại, để có thể giải quyết triệt để được vấn đề này cần có biện pháp đồng bộ và quyết liệt hơn.

Liên quan đến tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tổ chức cưỡng chế thu hồi quỹ, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên Ban quản trị sử dụng khoản kinh phí này trái quy định. Thủ tướng cũng giao Bộ Công an chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm các chủ thể có hành vi nghiêm trọng trong quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định pháp luật.

Được biết, Đề án "An ninh kinh tế trong lĩnh vực bất động sản" mà Bộ Xây dựng đang hoàn thiện và dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 12 tới sẽ tập trung giải quyết triệt để "cuộc chiến" giành quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và BQT chung cư. Trong Đề án, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Bộ Công an chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật…

Hy vọng với đồng bộ các giải pháp, cuộc “giằng co” lợi ích từ “miếng bánh béo bở” quỹ bảo trì giữa các bên là chủ đầu tư, BQT tòa nhà và cư dân hiện trong thời gian tới sẽ được giải đáp triệt để.../.