Về nội dung này, luật gia Nguyễn Thế Hiển, Công ty TNHH luật Trường Sơn (trụ sở tại thành phố Hà Nội) cho biết, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Chương I Nghị định 08/2020/NĐ-CP (số: 08/2020/NĐ-CP, ngày 08 tháng 01 năm 2020) về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại).
Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
 |
|
Nguy cơ trắng tay khi mua nhà bằng vi bằng (Ảnh minh họa, nguồn: Hữu Đăng/plo.vn)
|
Theo quy định hiện nay, trong một số trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng như: Trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình như vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, anh, chị, em ruột… của thừa phát lại; Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội; Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…
Khoản 4 Điều 37 Mục 2 Chương IV Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, quy định rõ: “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.
Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Mục 1 Chương XI Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013) nhấn mạnh hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Ngoài ra, theo Điều 122 Mục 1 Chương VIII Luật Nhà ở 2014 (Luật số: 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014), nêu rõ trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Theo luật gia Hiển, việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).
Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Chương VIII và Điều 122 Chương VIII Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015) thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.
Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định việc mua bán nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng.
Thực tế đã ghi nhận một số môi giới nhà đất "bắt tay" với thừa phát lại cố tình lập lờ giá trị của vi bằng ngang với hợp đồng công chứng để tăng niềm tin cho mua. Có trường hợp chính thừa phát lại giúp hai bên mua bên bán lập văn bản thỏa thuận, nhưng khi vi bằng nộp lên chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền nên khó phát hiện sai phạm.
“Chính những điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “3 chung” gồm chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà”, luật gia Hiển nhấn mạnh.
Theo khuyến nghị của Bộ Tư pháp, những trường hợp sau đây nên được lập vi bằng: Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình; Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hay mua nhà; Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật; Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế; Xác nhận mức độ ô nhiễm; Xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình; Xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu; Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra; Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật; Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật./.