Trả lời:
Theo quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 01 tháng 9 năm 2021 thì nội dung liên quan đến câu hỏi của bạn Hoàng Trung Thành được quy định tại Điều 21, Mục 2, Chương III, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
 |
| Ảnh minh họa: Trường Quân. |
Điều 21. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước
1. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường* từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận;
b) Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này;
c) Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).
2. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thì được bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 của Nghị định này và thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc diện tích đất hiện hữu ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường; trường hợp có phần diện tích đất ngoài diện tích quy định tại điểm này thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất bố trí tái định cư được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân (x) diện tích đất được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;
c) Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư;
d) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và c khoản này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định trong phương án bồi thường đã được phê duyệt hoặc được mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Đối với trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố trí diện tích để làm trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; đối với diện tích sàn xây dựng trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 4 Điều này.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu bồi thường tại địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều này; trường hợp trong phạm vi dự án có diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua một phần diện tích này theo giá quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
* Mức bồi thường trên cơ sở phần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường./.