Về nội dung này, luật sư Trương Anh Tuấn, đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho biết: Thông tư 13/2023/TT-BTC (Số: 13/2023/TT-BTC, ngày 28 tháng 02 năm 2023) do Bộ Tài chính ban hành, quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Cụ thể, Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 219/2013/TT-BTC như sau: Sửa đổi, bổ sung Khoản 10 Điều 7: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của Chính phủ.
 |
|
Cán bộ Cục thuế thành phố Hải Phòng tiếp nhận, tư vấn hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản. (Ảnh minh họa: diendandoanhnghiep.vn)
|
Theo đó, từ ngày 14/4/2023, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Trong đó, giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Theo luật sư Tuấn, Điểm b Khoản 1 Điều 11 Chương II Nghị định 126/2020/NĐ-CP (Số: 126/2020/NĐ-CP, ngày 19 tháng 10 năm 2020) quy định người nộp thuế thực hiện các quy định về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 45 Luật Quản lý thuế (Luật số: 38/2019/QH14, ngày 13 tháng 6 năm 2019), trong đó nêu rõ khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng (bao gồm cả trường hợp có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ) tại nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Ngoài ra, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng (bao gồm cả trường hợp có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ) tại nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có hoạt động kinh doanh khác tỉnh, thành phố nơi có trụ sở chính.
Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản không thuộc quy định trên thì khai thuế, nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp và phân bổ số thuế phải nộp cho từng tỉnh/thành phố nơi có hoạt động kinh doanh theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Chương III Thông tư 80/2021/TT-BTC. (Số: 80/2021/TT-BTC, ngày 29 tháng 9 năm 2021).
Sau đó, tiến hành nộp tiền thuế đã kê khai vào ngân sách nhà nước tại tỉnh/thành phố nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Vừa qua, ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, sự suy thoái của nền kinh tế khu vực và thế giới đã tác động không nhỏ tới công tác thu thuế, phí từ bất động sản trong nước, tương ứng với trạng thái trầm lắng của thị trường.
Luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh: “Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới vừa công bố, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vào khoảng 6,3% trong năm 2023, sau khi đạt mốc cao 8% vào năm trước. Do đó, cơ quan thuế các địa phương vẫn sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý thu thuế chặt chẽ, chống thất thu đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đồng thời tuyên truyền để người dân có ý thức nộp thuế giúp hoàn thiện các hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất”./.