Đây là khẳng định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khi trò chuyện đầu năm với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam bên thềm xuân mới Tân Sửu 2021.
 |
| Mặc dù khó khăn nhưng thị trường vẫn có điểm sáng về nguồn và lực cung (Ảnh: HNV) |
Phóng viên (PV): Không thể phủ nhận tác động của dịch bệnh COVID-19 tới kinh tế - xã hội và bất động sản cũng không tránh khỏi tác động nặng nề đó. Ông đánh giá thế nào về nhận định này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Phải thẳng thắn thừa nhận, dịch bệnh COVID-19 là một đại dịch và nó đã làm xáo trộn nếu không muốn nói là đảo lộn quy luật hoạt động bình thường của nhân loại.
Dịch bệnh đã tác động mạnh, ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam, nhất là đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Giai đoạn 6 tháng đầu năm 2020, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng trệ, sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động. Giai đoạn 6 tháng cuối năm, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn.
Ngoài ra, những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mặc dù được tháo gỡ một phần nhưng chưa triệt để là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh những tác động tiêu cực, vẫn có những điểm sáng tác động tích cực đến thị trường, đó là: Đại hội Đảng các cấp đã diễn ra tại các tỉnh thành và các cơ quan Trung ương trong năm 2020 đã thu hút sự chú ý của mọi người dân, mọi thành phần kinh tế trong nước. Và thành công của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII diễn ra cuối tháng 1, đầu tháng 2 vừa mới đây đã thổi thêm luồng gió mới, đầy lạc quan và tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng và điều hành của Nhà nước ta.
Riêng với thị trường bất động sản, việc công bố quy hoạch huyện đảo Vân Đồn, công bố thành lập TP. Thủ Đức, TP. Phú Quốc và khởi công xây dựng sân bay Long Thành đang là những tín hiệu cho thấy những cơ hội đầu tư mới cho thị trường bất động sản trong nước trong bối cảnh dịch bệnh căng thẳng, phức tạp như hiện nay.
Tổng cục Thống kê công bố GDP Việt Nam năm 2020 tăng 2,91%, nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Cộng với lãi suất ngân hàng giảm mạnh từ 7-8% xuống giao động ở ngưỡng 5% ở hầu hết các ngân hàng thương mại. Thêm vào đó, vốn FDI vào Việt Nam năm 2020 đạt gần 30 tỷ USD. Kiều hối về Việt Nam năm 2020 đạt trên 15 tỷ USD. Thị trường chứng khoán vượt mức 1.100 điểm (VN-Index). Đây là những tín hiệu lạc quan để chúng ta đủ tự tin vượt qua khó khăn do dịch bệnh.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Ảnh: PV) |
PV: Bản thân là người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lâu năm, bằng kinh nghiệm thực tiễn, ông đánh giá cụ thể thế nào về phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong bối cảnh dịch bệnh vừa qua?
Ông Nguyễn Văn Đính: Du lịch là ngành kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh. Hiệu quả kinh doanh ngành du lịch trong nước sụt giảm nghiêm trọng. Hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa. Hiện tượng trên là một trong những nguyên nhân khiến bất động sản du lịch năm 2020 kém hiệu quả trong việc thu hút đầu tư.
Nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.
Trong giai đoạn cuối năm, một số dự án đại đô thị du lịch nghỉ dưỡng có chất lượng tốt, có khả năng khai thác kinh doanh tốt như: Sun Premier tại Hạ Long, FLC Grand Hotel Quy Nhơn, Sonasea Vân Đồn, Sun Grand City, Vinpearl Grand World Phú Quốc,… đang dành được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước.
PV: Nếu cho đánh giá tổng quan chung về thị trường bất động sản 2020, quan điểm của ông là gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đánh giá chung lại thị trường, năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải hứng chịu nhiều khó khăn, nhiều thăng trầm. Dịch bệnh COVID làm suy yếu kinh tế thế giới và Việt Nam, trong đó có cả thị trường bất động sản. Ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại một ảnh hưởng không nhỏ đến từ chính sách pháp luật, từ quản lý nhà nước. Luật và các quy định chồng chéo, mâu thuẫn nên việc quản lý của chính quyền địa phương gặp vướng mắc trong quá trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản. Điều này dẫn đến nguồn cung trên toàn thị trường thiếu hụt, khan hiếm. Đặc biệt là nguồn hàng nhà ở giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội.
Mặc dù ảnh hưởng nặng nề bởi những vấn đề nêu trên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có điểm sáng đáng kể, đó là lực cung. Mặc dù kinh tế suy giảm, cũng ít nhiều làm suy giảm cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào.
Kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.
Thêm nữa, cung khan hiếm, cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh. Tăng giá mạnh nhất và nóng nhất phải kể đến TP Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ khi mà ở đây đang hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành.
Những tỉnh, thành được xem là vẫn còn sôi động và vẫn thu hút các nhà đầu tư tìm đến để hoạt động kinh doanh, bao gồm: TP Hồ Chí Minh, một số khu vực của Hà Nội, các tỉnh miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ và một số tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long, Bình Định, Phú Yên, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… Đây là những địa phương có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch đã có chủ trương phát triển phù hợp, đúng hướng và đã được đầu tư phát triển hạ tầng để khai thác hiệu quả lợi thế địa phương.
Đáng chú ý là, một số phân khúc bất động sản ngoài đô thị và nhà ở thì có những trạng thái khác nhau tùy hoàn cảnh. Bất động sản công nghiệp sôi động, nhộn nhịp bởi làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng suy giảm. Ngoài nguyên nhân ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh COVID - 19 còn nguyên nhân là pháp lý chưa được tháo gỡ cho Condotel nên tạo tâm lý không tin tưởng, không hấp dẫn để các nhà đầu tư tham gia.
 |
| Phân khúc nhà ở chung cư vẫn tiêu thụ nhiều do nhu cầu cao (Ảnh: HNV) |
PV: Vậy ông dự báo thế nào về tình hình thị trường trong năm 2021 này khi tình hình dịch bệnh vẫn còn đang diễn biến phức tạp như hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019. Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình. Nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộtrung cấp loại căn hộcó 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.
Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay. Tôi cũng kiến nghị nên bỏ hẳn phát triển loại sản phẩm này.
Theo tôi, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bóng bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc…sẽ sôi động trở lại. Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.
Riêng với bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, ngành du lịch sẽ phục hồi trở lại một phần nhờ hoạt động kích cầu du lịch nội địa. Chính phủ sẽ quan tâm hơn đến chính sách pháp lý cho bất động sản du lịch, sẽ tạo niềm tin tốt hơn cho các nhà đầu tư. Nhiều dự án bất động sản du lịch có quy mô lớn, đa dạng dịch vụ, chất lượng cao, nhiều đại đô thị du lịch hoành tráng được hoàn thành và đi vào hoạt động năm 2021. Điều này chắc chắn sẽ tạo động lực thúc đẩy hiệu quả ngành kinh tế du lịch cho Việt Nam, tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản du lịch. Những dự án dự báo sẽ hút khách du lịch và được các nhà đầu tư quan tâm trong năm 2021: Sonasea Vân đồn, FLC Thanh Hóa và Quy Nhơn, Grand World, NovaWorld, CoCoBay Đà Nẵng.
Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp trong nước. Nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt. Các địa phương cần cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra đối với một số địa phương. Nhiều dự án logicstic phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển. Sẽ không xuất hiện khủng hoảng hay bóng bóng trong bất động sản công nghiệp ở năm 2021. Hơn nữa, giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng trong năm 2021 được dự báo không tăng so với năm 2020.
Đối với bất động sản văn phòng và thương mại, khả năng phục hồi kinh tế sẽ tăng nhu cầu sử dụng văn phòng hạng B,C từ các doanh nghiệp mới dẫn đến thị trường cho thuê văn phòng sẽ có dấu hiệu phục hồi một phần. Văn phòng hạng A sẽ tiếp tục ổn định. Năm 2021 sẽ rất ít dự án văn phòng hạng A mới được cung cấp cho thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá thuê cũng không có biến động tăng. Hoạt động cho thuê mặt bằng để bán hàng sẽ phục hồi. Dự báo tăng trưởng khoảng 40% so với năm 2020. Khuyến cáo các chủ mặt bằng không nên tăng giá thuê, thậm chí nên có hỗ trợ để phục hồi bền vững sức khỏe của các doanh nghiệp thương mại.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!