BÀI 4: GỠ “NÚT THẮT” ĐỊNH GIÁ ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
(ĐCSVN) - Vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất là xác định được giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay đang có sự khác biệt lớn so với giá thị trường. Vậy cần cơ chế, giải pháp nào để giá Nhà nước được ban hành sát với giá thị trường?
"Cố gắng để tính được giá đất chính xác nhất"
|
 |
| Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân |
Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, giá đất là nội dung quản lý nhà nước quan trọng, có tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Các quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã đi vào cuộc sống, đóng góp quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và về giá đất nói riêng. Nhiều địa phương trong cả nước cũng thông qua công tác định giá đất để có được nguồn thu lớn, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cũng như xét đến bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản trong nước hiện tại cho thấy, công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện và xây dựng cơ chế chính sách. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành các bước sửa đổi, bổ sung những quy định về giá đất thuộc thẩm quyền của Chính phủ, cụ thể là sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất.
Trên cơ sở đó, Bộ đã gấp rút soạn thảo, gửi văn bản lấy ý kiến về quy định liên quan định giá đất đến các địa phương trong cả nước; đồng thời tổ chức hội thảo lấy ý kiến trực tiếp tại ba miền Bắc, Trung, Nam. Những ý kiến đóng góp sẽ được tổ soạn thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, phân tích để hoàn thiện Dự thảo báo cáo Chính phủ nhằm nâng cao công tác quản lý giá đất thời gian tới.
Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, mục tiêu của việc lấy ý kiến là để đơn giản hóa thủ tục và thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ, hợp lý giữa các cấp trong công tác quản lý, định giá đất theo hướng dễ làm, dễ thực hiện, có cơ sở pháp lý; bảo đảm những người đảm trách công tác quản lý giá đất phải tuân thủ pháp luật, tránh bị thế lực xấu lợi dụng. Do đó, Bộ mong muốn nhận được sự đóng góp ý kiến về những phương pháp xác định giá đất được quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong đó, tập trung vào các nội dung: khả năng thực hiện của địa phương đối với các phương pháp định giá đất quy định; đối tượng áp dụng các phương pháp định giá đã bảo đảm giải quyết các vướng mắc mà thực tiễn đặt ra hay chưa; khả năng thực hiện trình trự, thủ tục ở địa phương còn gặp vướng mắc nào không…
Chia sẻ với phóng viên về vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT cho biết, việc bỏ khung giá đất nhận được sự đồng thuận rất cao của người dân với hy vọng giá đất sẽ dần tiến đến phù hợp với thị trường.
Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm cũng được nhiều ý kiến tán thành, tuy nhiên một số ý kiến cũng đề nghị ban hành bảng giá theo chu kỳ ngắn hạn hơn và điều chỉnh khi có mức độ biến động nhất định. Đồng thời, các ý kiến cũng mong muốn Hội đồng thẩm định giá đất bảo đảm tính chuyên môn sâu, tính độc lập, khách quan, minh bạch. Các ý kiến đều được cơ quan soạn thảo tập hợp và cân nhắc kỹ lưỡng để tiếp thu, giải trình cho phù hợp.
Về cơ sở dữ liệu đất đai làm căn cứ đầu vào xác định giá đất, từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Đào Trung Chính cho biết: Chúng ta phải quy định giá đất sát giá thị trường và chúng tôi kiến nghị trong dự thảo Luật lần này là không đánh thuế thu nhập theo mức chênh lệch khi sửa luật thuế thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất, mà sử dụng luôn bảng giá này để đánh thuế. Điều này khuyến khích người dân khai báo đúng để có cơ sở dữ liệu đất đai và đánh thuế phù hợp.
Bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW để giải bài toán định giá đất
Có thể nói hiện nay việc thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng là yêu cầu tiên quyết của việc xây dựng dự án Luật; đặc biệt với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” làm định hướng cho việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, trong đó có việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai. Chính vì vậy, việc hoàn thiện dự thảo Luật phải bám sát tinh thần và các nội dung đã nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Chủ trương này đã bước đầu được cụ thể hóa tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV chia sẻ, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã được chuẩn bị công phu, nghiêm túc. Theo thống kê sơ bộ nhận thấy dự thảo luật mới đã sửa đổi đến 80% so với luật cũ.
Ông nhấn mạnh, định giá đất là nội dung rất quan trọng tại dự luật này. Bởi kết quả định giá đất sẽ được sử dụng cho nhiều mục đích, mục tiêu khác nhau liên quan đến tính tiền thuế, tiền phí, tiền đền bù, giao dịch để chuyển nhượng, đấu giá, mua bán quyên sử dụng đất….
TS. Cấn Văn Lực đánh giá, dự thảo luật mới nhất đã “gút” lại còn 4 phương pháp định giá đất khá phù hợp. “Chúng tôi đã khảo sát khoảng 60 quốc gia trên giới cũng cơ bản áp dụng 4 phương pháp như vậy” - TS. Cấn Văn Lực cho biết.
Cụ thể, theo TS. Cấn Văn Lực, 4 phương pháp này gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (chỉ riêng Việt Nam áp dụng).
Ông phân tích rõ, Việt Nam có thêm phương pháp hệ số sử dụng giá đất là bởi đặc thù có giai đoạn quá độ để tiến tới tính giá đất sát giá thị trường.
Hơn nữa, Việt Nam có nhiều địa phương, địa bàn áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khác nhau. “Tuy nhiên về lâu dài cũng chỉ xoay quanh 3 phương pháp chính: so sánh, thu nhập và thặng dư” - TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Để xây dựng được giá đất chuẩn, sát với giá thị trường, theo TS. Cấn Văn Lực cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước như: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai...); Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện (UBND cấp tỉnh/huyện) trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể... (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất); Công bố Bảng giá đất.
Dự án luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp sắp tới. Theo các chuyên gia, với nội dung định giá đất - vấn đề được coi là khó nhất, phức tạp nhất liên quan đến tài chính về đất đai thì nhiệm vụ đặt ra là cơ quan soạn thảo, thẩm tra phối hợp với các cơ quan hữu quan tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước
Các chuyên gia cho rằng, cần tham khảo từ kinh nghiệm định giá đất của các nước, cũng như nhìn nhận một cách thấu đáo những hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất ở nước ta thời gian qua để xác định giá đất sát với giá thị trường, đảm bảo sự công khai, minh bạch về giá đất.
Lấy kinh nghiệm từ Hàn Quốc, TS. Chu Thị Quỳnh Diệp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Chế độ định giá đất của Hàn Quốc được liên tục cải thiện và phát triển để đáp ứng sự thay đổi môi trường mang tính thời đại một cách nhanh chóng như từ xã hội công nghiệp sang xã hội thông tin hóa, sang xã hội thông minh.
Năm 1989, thời điểm đưa ra chế độ tính toán giá trị đất vẫn còn thiếu thông tin giao dịch thực tế vì thế đã chọn ra bảng tiêu chuẩn để tính toán giá cả, thông tin cần thiết về đất đai để ước tính giá trị đất còn thiếu nên đã chuẩn bị bảng khảo sát đặc tính khu đất để xây dựng lên mẫu ước tính giá trị đất.
Với sự phát triển của thời đại thông tin hóa và với mắt xích thông tin điện tử, việc điện toán hóa các bản đồ hiện trạng giá đấy và hệ thống thông tin giá đất (ALPHA) được lưu hành rộng rãi hơn thúc đẩy cho nỗ lực thay đổi và cải thiện chế độ. Hiện tại, việc nhận thông báo về giá đất và khảo sát đặc trưng khu đất thông qua điện thoại di động cũng rất được ưa chuộng, và đang trong quá trình xây dựng hệ thống tiên tiến. “Đây không phải là việc sẽ thực hiện được trong khoảng thời gian ngắn, tuy nhiên đây là việc có thể thực hiện được nhờ vào thử nghiệm và nỗ lực của các nhân viên chuyên ước tính giá trị đất của Hàn Quốc”, TS. Chu Thị Quỳnh Diệp cho hay.
Theo TS. Chu Thị Quỳnh Diệp, Việt Nam và Hàn Quốc đều có điểm tương đồng về văn hóa cũng như chế độ địa tịch trong suốt khoảng thời gian qua. Do đó, khả năng áp dụng chế độ ước tính giá đất, kinh nghiệm về giải pháp và kiến thức về lĩnh vực này của Hàn Quốc và một số nước tên tiến khác là rất khả quan. Cạnh đó việc xây dựng hình mẫu ước tính giá trị đất của Việt nam cũng có thể xây dựng nhờ vào các phương pháp sử dụng hiện tại như chính sách, xã hội, kinh tế, văn hóa, kỹ thuật và nền tảng thông tin./.
(Còn nữa...)
Bài 1: Nghị quyết 18-NQ/TW - “kim chỉ nam” định giá đất công khai, minh bạch
Bài 2: Giá đất và những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ
Bài 3: Định giá đất làm " nóng" nghị trường
Bài 5: Nỗ lực không ngừng để có Luật Đất đai tốt nhất