 |
| Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà, đất đang ở mức rất cao |
Điểm quan trọng nhất khi thảo luận về hiệu quả của việc hạ lãi suất chính là sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đang ở mức rất cao. Với mức giá này, ngay cả khi lãi suất cho vay được hạ xuống còn 5%/năm, nhiều gia đình vẫn không thể chi trả khoản vay mua nhà. Hãy hình dung một gia đình điển hình có thu nhập trung bình khoảng 25-30 triệu đồng/tháng, đối mặt với khoản vay 2 tỷ đồng trong vòng 20 năm. Dù lãi suất ở mức 5%/năm, họ vẫn phải trả khoảng 13 triệu đồng/tháng cả gốc lẫn lãi. Con số này đã chiếm khá lớn tổng thu nhập của cả gia đình, chưa kể đến các chi phí sinh hoạt khác, điều này khiến nhiều người chùn bước trước việc vay mua nhà, ngay cả khi được hỗ trợ lãi suất.
Báo cáo từ Công ty Chứng khoán VCBS cũng cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, tín dụng cho vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản lại tăng hơn 10%. Điều này phản ánh nhu cầu mua nhà chưa thực sự phục hồi, dù lãi suất đã được giảm. Nguyên nhân chính vẫn là giá nhà quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Với tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đã gấp từ 4 đến 5 lần mức khuyến nghị, việc sở hữu nhà trở thành một mục tiêu xa vời, ngay cả với những người có thu nhập trung bình khá.
Cùng với đó, một vấn đề cũng cần được chú ý là khả năng cung cấp nguồn vốn dài hạn của các ngân hàng. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, phần lớn các ngân hàng thương mại hiện nay huy động vốn ngắn hạn (thường dưới 12 tháng), trong khi các khoản vay mua nhà lại kéo dài từ 10 đến 20 năm. Sự không đồng bộ giữa nguồn vốn và thời gian vay này khiến các ngân hàng phải đối mặt với rủi ro thanh khoản. Nếu không có sự hỗ trợ từ Chính phủ hoặc các biện pháp tài chính linh hoạt hơn, các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất huy động để bảo đảm duy trì dòng vốn cho vay dài hạn. Điều này không chỉ tạo áp lực lên lãi suất cho vay mà còn làm giảm hiệu quả của các gói tín dụng ưu đãi.
Để giải quyết vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu và nhiều chuyên gia đã đề xuất rằng Chính phủ nên huy động vốn từ trái phiếu chính phủ có thời hạn dài từ 10 đến 30 năm. Nguồn vốn này có thể được phân bổ cho các ngân hàng chính sách hoặc thương mại để thực hiện các chương trình vay mua nhà. Điều này không chỉ giúp giảm bớt áp lực thanh khoản cho các ngân hàng, mà còn đảm bảo tính ổn định cho các gói hỗ trợ trong dài hạn.
Dù đã có nhiều nỗ lực trong việc triển khai các gói tín dụng ưu đãi, tiến độ giải ngân vẫn còn chậm chạp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng được Chính phủ phê duyệt với mục tiêu hỗ trợ người dân mua nhà, nhưng đến giữa năm 2024, các ngân hàng thương mại mới chỉ giải ngân được khoảng 1.600 tỷ đồng. Nguyên nhân chính nằm ở các quy định khắt khe về điều kiện vay vốn và thủ tục hành chính phức tạp, khiến nhiều chủ đầu tư không thể tiếp cận được nguồn vốn vay. Nhiều dự án nhà ở xã hội, dù đã được phê duyệt, nhưng không thể triển khai do vướng mắc về tài sản thế chấp hoặc điều kiện dư nợ tín dụng.
Bên cạnh đó, việc giá nhà tiếp tục tăng cao cũng khiến các gói hỗ trợ trở nên kém hiệu quả. Theo các chuyên gia từ Công ty Chứng khoán VPBankS, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Định giá bất động sản quá cao không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, mà còn làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Thay vì vay vốn mua nhà, nhiều người dân đã chuyển sang gửi tiền tiết kiệm tại ngân hàng để hưởng lãi suất ổn định hơn.
Giá nhà tăng cao tiếp tục là một trong những rào cản lớn nhất đối với người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp. Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, khoảng 60% người tiêu dùng hiện đang tìm kiếm các căn hộ có giá từ 1,5 đến 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức giá nhà hiện tại, ngay cả các căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ này cũng ngày càng trở nên khó tiếp cận, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Điều này dẫn đến tình trạng người dân không thể mua nhà ngay cả khi lãi suất vay mua nhà đã được giảm.
Việc giá nhà không ngừng tăng cao đã làm giảm tính hấp dẫn của bất động sản, không chỉ đối với người mua nhà để ở mà còn với các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thay vì đầu tư vào bất động sản, đã chọn các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm để đảm bảo an toàn tài chính và hưởng lãi suất ổn định. Điều này ảnh hưởng lớn đến sự sôi động của thị trường bất động sản và làm giảm khả năng phục hồi của ngành.
Một vấn đề quan trọng khác cần được xem xét là ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô và lạm phát đến chính sách lãi suất. Trong bối cảnh lạm phát toàn cầu có xu hướng gia tăng, các ngân hàng sẽ buộc phải tăng lãi suất huy động để duy trì thanh khoản. Điều này có thể khiến lãi suất cho vay tăng trở lại, làm giảm hiệu quả của các gói hỗ trợ. Theo TS. Nguyễn Hoàng Dương, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc duy trì lãi suất thấp trong dài hạn sẽ trở nên khó khăn nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía Chính phủ.
Việc duy trì lãi suất thấp không chỉ giúp người dân dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà, mà còn giúp ổn định kinh tế vĩ mô trong bối cảnh lạm phát gia tăng. Tuy nhiên, nếu lạm phát không được kiểm soát, việc tiếp tục giảm lãi suất sẽ gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng và có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính.
Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng việc giảm lãi suất cho vay mua nhà có thể mang lại lợi ích nhất định trong ngắn hạn, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân. Tuy nhiên, đây chưa phải là giải pháp toàn diện để giải quyết triệt để vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mấu chốt của vấn đề vẫn nằm ở giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân, cùng với sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và các gói hỗ trợ vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.
Để thực sự giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở, cần có sự đồng bộ giữa các biện pháp tài chính và chính sách nhà ở. Chính phủ cần đẩy mạnh kiểm soát giá nhà, phát triển thêm nguồn cung nhà ở xã hội, và đơn giản hóa thủ tục hành chính để người dân dễ dàng tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi. Nếu không có những biện pháp toàn diện này, việc giảm lãi suất chỉ có thể là một giải pháp tạm thời, không đủ để tạo ra thay đổi bền vững trong thị trường bất động sản Việt Nam./.