Sự thật về dự án tự ý phân lô đất nông nghiệp để trục lợi ở Quảng Nam

Lấy đất nông nghiệp “vẽ” nên dự án

Để tìm hiểu thực hư những thông tin liên quan đến Dự án Coco Green Home mà dư luận đang quan tâm, chúng tôi tiến hành điều tra và được biết, Dự án Coco Green Home do Công ty cổ phần Nhất Thành Nam (Thành Nam Land), trụ sở công ty đặt tại số 81C đường Lê Văn Hiến, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn (TP Đà Nẵng) phát triển và phân phối độc quyền.

Khu vực Dự án Coco Green Home được Thành Nam Land phân lô
và xây dựng các con đường bê tông để quảng cáo, rao bán và bán cho khách hàng.

Theo giới thiệu của Thành Nam Land trên trang Web của công ty này (hiện đã gỡ bài đăng), thì Dự án Coco Green Home có tổng diện tích hơn 4.000m² tọa lạc tại phường Điện Ngọc được quy hoạch nhà phố, nhà liên kề; pháp lý rõ ràng, thủ tục công chứng sang tên chính chủ và ra sổ đỏ mới trong vòng 90 ngày (hạ tầng hoàn thiện khi nhận sổ). Khách hàng chỉ cần có từ 450 triệu đồng đã có thể sở hữu ngay một vị trí đẹp trong dự án; khách hàng có thể thanh toán nhanh hoặc thanh toán chậm chia thành nhiều đợt… Không chỉ “nói suông”, Thành Nam Land còn đăng cả sơ đồ phân lô của “dự án” Coco Green Home, gồm 3 phân khu A1, A2, A3; trong đó khu A1 và A3 có 10 lô đất nền/khu, khu A2 nằm giữa được quy hoạch 20 lô đất nền. Như vậy toàn bộ “dự án” này được vẽ tổng cộng 40 lô đất nền với diện tích khoảng 100m²/lô.

Dự án này được thực hiện với định hướng hình thành nên một khu đô thị xanh có không gian mở, đáp ứng mọi nhu cầu sống của cư dân. Cụ thể, Coco Green Home được phát triển với vị trí chiến lược, nằm liền kề và trung tâm các khu đô thị xanh được tỉnh Quảng Nam phê duyệt. Đặc biệt nằm ngay trục đường hành lang kinh tế Đông- Tây (đường Dũng sĩ Điện Ngọc) đem lại giá trị cao về tiềm năng kinh tế.

Ngoài những thông tin chung về dự án mà chúng tôi có được từ giới thiệu của Thành Nam Land trên trang Web của mình, chúng tôi dựa trên những chỉ dẫn được thể hiện trên bản đồ phân lô của “dự án” Coco Green Home, như: nằm trên trục đường Dũng sĩ Điện Ngọc, gần trường Mầm non Nhân Đức, trường Tiểu học Lê Hồng Phong…, cùng các thông tin do bạn đọc cung cấp, chúng tôi xác định được vùng Dự án  Coco Green Home thuộc địa bàn khối phố Hà Dừa, phường Điện Ngọc. Tuy nhiên, khi hỏi người dân khu vực này thì không một ai biết hoặc nghe về dự án khu đô thị có tên Coco Green Home ở đây cả.

Nghi ngờ về dự án này, chúng tôi tiếp tục tìm hiểu và cuối cùng cũng xác định được vị trí của Dự án Coco Green Home kể trên tọa lạc trên vị trí khu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) số: K 959302, thửa số 210, tờ bản đồ số 03, diện tích 4.111m².

Qua tìm hiểu, thửa đất nói trên được cấp sổ đỏ từ năm 1998 do hộ ông Nguyễn Văn Tửu đứng tên, mục đích sử dụng: trồng cây lâu năm, thời hạn đến tháng 7/2047. Đến tháng 6/2018, quyền sử dụng đất nói trên được thừa kế cho bà N.T.H.S (1947, trú phường Vĩnh Trung, TP Đà Nẵng). Một tháng sau (7/2018), bà S. chuyển nhượng lại cho ông Huỳnh Tấn Vỹ (sinh năm 1975, trú phường Điện An, thị xã Điện Bàn). Tháng 8/2018, ông Vỹ ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy ủy quyền cho Công ty cổ phần Nhất Thành Nam chào bán “các sản phẩm của thửa đất”; nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán (đến 100% giá trị lô đất) của khách hàng mua “các sản phẩm của thửa đất”…

Từ thông tin có được, chúng tôi đã liên hệ với UBND phường Điện Ngọc để xác minh những yếu tố pháp lý liên quan đến dự án tọa lạc trên khu đất này. Ông Phan Văn Huyến, Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc khẳng định: Tại khối phố Hà Dừa không hề có dự án khu đô thị nào có tên Coco Green Home.

Trong khi đó, theo ông Trần Mười, cán bộ địa chính của phường Điện Ngọc cũng xác định: Đến thời điểm hiện tại, thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03 vẫn là đất trồng cây lâu năm, chưa được chuyển đổi sang đất ở nên việc phân lô, bán nền để xây dựng khu đô thị là trái quy định pháp luật. Phường Điện Ngọc cũng chưa hề nhận được thông tin nào về dự án có tên Coco Green Home ở đây.

Sợ có sự nhầm lẫn nào đó về dự án kể trên, chúng tôi nhờ ông Mười trực tiếp dẫn chúng tôi đến thửa đất có dự án vừa kể. Theo chân ông Mười, chúng tôi tới UBND phường Điện Ngọc và đi về khu vực dự án tọa lạc. Từ đầu đường Dũng Sĩ Điện Ngọc chạy xuôi về hướng Đông chừng 1,7km rồi rẽ vào con đường bê-tông khoảng 300m, chúng tôi đến nơi được xác định là khu đất của dự án mà Thành Nam Land đã ra và bán cho khách hàng.

Tại đây, chúng tôi nhận thấy khu đất đã được thi công hạ tầng gồm một số đoạn đường bê-tông nội bộ, đường cống ngang, dọc để định hình các dãy đất nền. Theo xác định của chúng tôi, các con đường bê tông trong khu đất này hiện đã có cỏ mọc phủ lên sát mặt đường. Điều đó cho thấy nó đã được thi công từ trước đây nhiều tháng.

Trả lời các câu hỏi có liên quan tại hiện trường dự án với chúng tôi, ông Trần Mười, cán bộ địa chính của phường Điện Ngọc khẳng định: “Chắc chắn là họ làm lén. Chúng tôi không nhận được một thông báo hay thông tin nào về dự án cũng như tiến độ thi công các công trình này”.

Ngay tại hiện trường dự án, chúng tôi gọi điện thoại cho ông Trịnh Văn Lượng, Phó Chủ tịch UBND  phường Điện Ngọc, phụ trách lĩnh vực quy tắc đô thị. Qua điện thoại, ông này tỏ ra khá bất ngờ cho biết chưa nắm được thông tin sự việc và sẽ cho kiểm tra ngay.

Theo quan sát của chúng tôi, khu vực dự án tên Coco Green Home mà Thành Nam Land vẽ ra là một bãi đất nằm khuất cuối xóm và cách khu nghĩa địa chừng 150m. Nhờ vẽ ra một dự án có tên Coco Green Home khá ấn tượng cũng những lời rao bán trên mạng khá kêu nên toàn bộ 40 lô đất của này đã bán hết, trong đó có người đã nộp hơn 664 triệu đồng (tương đương 95% giá trị lô đất), dù rất mù mờ về tính pháp lý của dự án.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hầu hết những khách hàng mua đất nền tại Coco Green Home do Thành Nam Land phân phối đều ký hợp đồng đặt cọc từ cuối tháng 8 đầu tháng 9/2018 và được cam kết hoàn tất sổ đỏ cho từng khách hàng chậm nhất vào đầu tháng 1/2019.

Tuy nhiên, sau khi chờ đợi hơn 6 tháng vẫn chưa thấy bên bán có động thái công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cuối tháng 8 và đầu tháng 9/2019, hàng chục người mua đất nền tại dự án nói trên đã kéo đến trụ sở Công ty cổ phần Nhất Thành Nam khiếu nại. Từ đây, những người mua đất mới “ngã ngửa” biết được thửa đất thuộc dự án tên Coco Green Home mà mình tham gia góp vốn, mua đất chỉ là đất trồng cây lâu năm, không có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để chuyển sang đất ở nên chưa đủ căn cứ để thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo quy định.

Sử dụng chiêu trò...

Với 40 lô đất từ dự án Coco Green Home được Công ty cổ phần Nhất Thành Nam (Thành Nam Land) độc quyền phân phối, bán cho khách hàng trong khi đây chỉ là thửa đất nông nghiệp do ông Huỳnh Tấn Vỹ đứng tên, chưa được cơ quan quản lý nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cũng không hề phê duyệt, cho phép thực hiện dự án, song Công ty Nhất Thành Nam đã “bắt tay” với chủ đất là ông Huỳnh Tấn Vỹ để tự vẽ ra dự án rồi rao bán đất, huy động tiền của khách hàng.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về huy động vốn, góp vốn, chuyển quyền sử dụng đất tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ: Việc huy động vốn chỉ được ký kết sau khi có đủ điều kiện về hồ sơ dự án đã được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng... Bên cạnh đó, theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về điều kiện để dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thưc phân lô bán nền thì chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai dự án… 

Thế nhưng, dựa vào các tài liệu mà chúng tôi thu thập được cho thấy, sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03 tại khối phố Hà Dừa, phường Điện Ngọc, tháng  8/2018, ông Vỹ ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy ủy quyền cho Công ty cổ phần Nhất Thành Nam. Theo đó, ông Vỹ ủy quyền cho Thành Nam Land chào bán “các sản phẩm của thửa đất”; nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán (đến 100% gia trị lô đất) của khách hàng mua “các sản phẩm của thửa đất”…

Đến cuối tháng 8/2019, ông Vỹ và Thành Nam Land chính thức ký hợp đồng đặt cọc về việc mua đất nền với khách hàng. Mặc dù tại thời điểm đó, ông Vỹ và Thành Nam Land biết rõ thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03 tại khối phố Hà Dừa mà họ rao bán vẫn là đất nông nghiệp, chưa đủ yếu tố pháp lý để phân lô bán nền nhưng họ vẫn ký nhận đặt cọc của khách hàng. Đơn cử, trong hợp đồng đặt cọc với bà V.H.T.C (trú P. Hòa Cường Bắc, Q. Hải Châu, Đà Nẵng), bên bán yêu cầu bà C. trước hoặc trong ngày ký hợp đồng phải thanh toán đủ số tiền tương đương 95% giá trị hợp đồng (hơn 664 triệu đồng).

Một vấn đề đáng nói nữa là mặc dù cam kết chậm nhất đến đầu tháng 1/2019 sẽ công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, nhưng theo tài liệu chúng tôi có được, đến ngày 7/1/2019, ông Huỳnh Tấn Vỹ mới có đơn xin chuyển mục đích sử dụng 4.111m² đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03 sang đất ở. Cùng ngày, ông Vỹ cũng có đơn xin xác nhận thửa đất trồng cây lâu năm nói trên không có nguồn gốc đất vườn ao trong cùng thửa đất không có nhà ở và được Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc ký xác nhận. Một điều lạ là tất cả các đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xác nhận không có nguồn gốc đất vườn ao, biên bản thẩm tra nhu cầu sử dụng đất, xác nhận vị trí đất nông nghiệp cho ông Vỹ đều được Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc Phan Văn Huyến ký trong cùng 1 ngày 7/1/2019 (?).

Theo tìm hiểu của chúng tôi, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện từng bước từ địa phương đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh và phải được HĐND tỉnh thông qua nghị quyết quy hoạch kế hoạch sử dụng đất theo từng năm. Điều này cũng đồng nghĩa rằng, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn ao (hoặc từ đất trồng cây lâu năm có nguồn gốc vườn ao) sang đất ở đô thị phải đăng ký từ năm trước để địa phương và ngành chức năng trình cấp thẩm quyền đưa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho năm sau. Do đó, khi nhận được hồ sơ xin đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất của ông Huỳnh Tấn Vỹ đối với thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03, Phòng TN&MT đã kiểm tra hồ sơ địa chính và kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của thị xã Điện Bàn. Qua kiểm tra, Phòng TN&MT thị xã Điện Bàn có văn bản số 30/TNMT ngày 18/2/2019, xác định thửa đất số 210, tờ bản đồ số 03 do ông Vỹ quản lý, sử dụng không có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để chuyển sang đất ở nên chưa đủ căn cứ để thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo quy định.

Như vậy, ngay từ đầu năm 2019, Thành Nam Land và ông Huỳnh Tấn Vỹ đã biết không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với lô đất dự án nói trên trong năm 2019, nhưng vẫn cố tình giấu thông tin này với khách hàng. Nghiêm trong hơn, phía Thành Nam Land còn có dấu hiệu lừa dối khách hàng khi tiến hành “giao nhận đất trên thực địa” tại dự án cho khách hàng (!?). Cụ thể, trong một biên bản nhận bàn giao mặt bằng ghi ngày 23/3/2019 (có đóng dấu của công ty), bà Trần Thị Ánh Nguyệt- Trưởng phòng kinh doanh, đại diện Công ty cổ phần Nhất Thành Nam, trực tiếp ký bàn giao cho khách hàng có ghi cụ thể mã lô đất của khách hàng đặt mua, diện tích, hướng, đường 5m, loại đất ở… Thế nhưng, trong buổi làm việc với chúng tôi vào chiều 24/9, lãnh đạo Công ty cổ phần Nhất Thành Nam chối trách nhiệm và đổ lỗi cho bà Nguyệt… lạm quyền.

Với những thông tin, tài liệu mà chúng tôi thu thập được cho thấy, giữa Thành Nam Land và ông Huỳnh Tân Vỹ đã hợp tác dựng lên một dự án khu đô thị không có thật với tên gọi Coco Green Home tại khối phố Hà Dừa (phường Điện Ngọc) để rao bán, nhận tiền đặt cọc của hàng chục người. Chủ đất và đơn vị phân phối có dấu hiệu lừa dối khách hàng trong việc thực hiện mua bán đất nền (đất ở) chưa đảm bảo tính pháp lý về đất đai cũng như quy định của pháp luật về huy động vốn.

Trước các thông tin này, trao đổi với chung tôi sáng 1/10, ông Nguyễn Đạt, Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn cho rằng, việc Thành Nam Land liên kết với ông Huỳnh Tân Vỹ để dựng lên một dự án khu đô thị khi chưa chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây) và chưa được cơ quan chức năng phê duyệt, cho phép nhưng đã quảng cáo và bán cho khách hàng có dấu hiệu lừa dối khách hàng. Đây là trường hợp đầu tiên xảy ra ở địa phương này. UBND thị xã Điện Bàn đang chỉ đạo các cơ quan chức năng như Phòng TN&MT, Phòng NN, Công an thị xã…xác minh, làm rõ. Tùy mức độ sai phạm sẽ xử lý với nguyên tắc nghiêm minh, đúng pháp luật để răn đe, ngăn ngừa các hành vi vi phạm tương tự./.