 |
| (Ảnh minh họa: Nguồn: laodong.vn). |
Trên đây là những nội dung một số bạn đọc Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam gửi đến bày tỏ sự quan tâm, lo lắng trong trường hợp khi đặt cọc mua bán đất đai hoặc các loại tài sản giá trị khác. Điển hình trong những nội dung câu hỏi gửi đến từ bạn Nguyễn Văn Phú, địa chỉ tại TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang về việc: “Tôi và chủ đất trong quá trình trao đổi, thỏa thuận đã tiến hành đặt cọc mua bán thửa đất trên địa bàn TP Bắc Giang, thỏa thuận đặt cọc mua bán được thực hiện thời điểm trước khi dịch COVD-19 xảy ra. Tuy nhiên, do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, nên tôi không thể thực hiện giao dịch mua bán theo quy định. Cũng sắp đến thời điểm hạn đặt cọc mua bán đất hết giá trị, trong trường hợp này, nếu bên chủ đất không đồng ý gia hạn thì tôi có bị mất tiền đặt cọc hay không?”.
Về nội dung này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với luật sư để phân tích, làm rõ những vấn đề liên quan.
Nhìn nhận vấn đề dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Xuân Thảo, đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết: Điều 328, Tiểu mục 4, Mục 3, Chương XV, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ nội dung câu hỏi của bạn Nguyễn Văn Phú, có thể hiểu hai bên đã thoả thuận một thời điểm cụ thể để hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên vì lí do dịch bệnh bạn Nguyễn Văn Phú không thể đến để giao kết được, mà thoả thuận đặt cọc không quy định một ngoại lệ nào khác thì bạn Nguyễn Văn Phú sẽ bị mất tiền cọc do từ chối thực hiện hợp đồng mua bán khi đến hạn, trừ trường hợp giữa bạn và bên bán có thoả thuận khác.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 420, Tiểu mục 2, Mục 7, Chương XV, Bộ luật Dân sự 2015 thì bạn Nguyễn Văn Phú có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:
- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Như vậy, trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản (mà cụ thể ở đây là sự xuất hiện của đại dịch COVID-19), bạn Nguyễn Văn Phú là bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
Trường hợp hai bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, bạn Nguyễn Văn Phú có thể yêu cầu Tòa án:
+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đầu tiên vẫn trên tinh thần tự nguyện, hai bên có thể thỏa thuận để tạm dừng hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc. Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đặt cọc, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì bạn sẽ được trả lại tiền cọc.
Cũng theo luật sư Lê Xuân Thảo, trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký kết.
“Nội dung phân tích, giải đáp nêu trên chỉ mang tính tham khảo. Trường hợp cần hướng dẫn, hỗ trợ cụ thể, anh Nguyễn Văn Phú có thể liên hệ trực tiếp hoặc qua hướng dẫn từ cơ quan chuyên môn như Tư pháp; Tài nguyên – Môi trường… hoặc chính quyền địa phương nơi thực hiện giao dịch mua bán để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật, tránh những phát sinh đáng tiếc có thể xảy ra” – luật sư Lê Xuân Thảo cho biết thêm./.