Cân nhắc bảo đảm lợi ích của người mua chung cư

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại Hội thảo Lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). (Ảnh: Đình Hà)

Dự kiến Luật Nhà ở (sửa đổi) được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 10/2022), thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023) và có hiệu lực từ 1/1/2024. Nội dung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó có một số điểm mới được dư luận quan tâm nhiều trong thời gian qua như thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự kiến bổ sung mới toàn bộ các nội dung liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 27 dự thảo), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư (Điều 28 dự thảo), xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (Điều 29 dự thảo), xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (Điều 30 dự thảo).

Phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Không phải ngẫu nhiên nội dung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trên lại đang được dư luận rất quan tâm. Bởi nội dung này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và tài sản có giá trị lớn của người dân, nhất là khi ngày càng có nhiều người dân tại các đô thị lớn quan tâm, lựa chọn căn hộ chung cư để “an cư lạc nghiệp”.

Anh Lê Văn Thành ở quận Ba Đình (Hà Nội) chia sẻ: “Mọi quy định đều có tính chất hai mặt. Quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư có thể giúp giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ vốn bế tắc trong nhiều năm qua, nhưng quy định này chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường. Vì với quy định này, rất có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư. Theo tôi, quy định cần cân nhắc bảo đảm lợi ích, nhu cầu của người mua chung cư”.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật INTERCODE, Đoàn Luật sư TP Hà Nội. (Ảnh: PT)

Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật INTERCODE, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhìn nhận, bên cạnh những ưu điểm của quy định giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư như: Hạn chế chủ đầu tư ôm đất dự án, rồi sang nhượng kiếm lời; các chủ đầu tư sẽ buộc phải khẩn trương tìm các nguồn lực để phát triển dự án, bởi nếu dự án "đắp chiếu" 10 năm hay 20 năm thì thời gian sử dụng sẽ ít dần, giá bán căn hộ sẽ giảm, từ đó gián tiếp hạ nhiệt giá căn hộ…, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý của người dân. Tất nhiên mọi chính sách, đạo luật khi được ban hành đều khó tránh khỏi tình trạng người hưởng lợi nhiều, người hưởng lợi ít và người không được hưởng lợi, song đã là văn bản quy phạm pháp luật thì cần đảm bảo tính ổn định, thống nhất và tính hợp hiến, hợp pháp, đồng thời thuận lợi cho quản lý nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể trong xã hội.

“Thực tế, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã quy định về các trường hợp nhà ở buộc phải tháo dỡ. Nội dung này được quy định rõ và chặt chẽ tại Khoản 1, Khoản 5 Điều 92 Luật Nhà ở hiện hành. Theo đó, nhà bị hư hỏng nặng, nhà có nguy cơ sập đổ, không an toàn về tính mạng, tài sản cho người sử dụng hoặc thuộc diện tháo dỡ theo quy định pháp luật xây dựng thì phải tháo dỡ. Về trách nhiệm tháo dỡ, yêu cầu tháo dỡ và cưỡng chế tháo dỡ nhà ở cũng được Luật Nhà ở quy định tại Điều 93, Điều 94 và Điều 95. Vì vậy, để cải tạo chung cư cũ, thay vì quy định thời hạn sở hữu chung cư, cơ quan chức năng và các chủ đầu tư cần bố trí hợp lý cho các chủ sở hữu tạm định cư khi tháo dỡ, xây dựng, tái định cư tại chỗ khi công trình cải tạo, xây mới hoàn thiện. Nếu chính sách này được thực hiện minh bạch, công bằng thì đại đa số người dân bị ảnh hưởng đồng thuận và ủng hộ khi mà họ là những đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ”, Luật sư Nguyễn Phú Thắng phân tích thêm.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu. Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là chưa phù hợp; chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội. (Ảnh: An Vũ)

Ở góc nhìn khác, trao đổi với báo chí, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nêu ý kiến: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư là một đột phá. Hiện nay, tâm lý người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.

“Muốn vậy, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất.

Có thể thấy, hiện đang có khá nhiều ý kiến khác nhau liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, đại đa số các ý kiến đều thống nhất, dự thảo nên cân nhắc bảo đảm lợi ích của người mua chung cư… Nên chăng, thay vì quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” thì có thể quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Thực tế, ở nhiều quốc gia cũng quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn vì mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải tiến hành phá dỡ, xây lại để bảo đảm an toàn cho chính chủ sở hữu các căn hộ chung cư.

Cùng với đó, để bảo đảm tính khả thi, khi áp dụng quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” cần quy định rõ không hồi tố với tất cả những khách hàng mua chung cư trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Những người mua chung cư trước khi Luật có hiệu lực sẽ vẫn giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài./.