Tuy nhiên, đề nghị sửa đổi, bổ sung trong dự thảo các điều khoản thuộc 4 nhóm vấn đề: Bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, tài chính đất.
Cụ thể, Điều 29 nêu rõ thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, ngoại trừ theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này.
Có thể thấy, Điều 55, Chương III, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật số: 66/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014) và Khoản 2, Điều 118, Mục 1, Chương VIII, Luật Nhà ở 2014 (Luật số: 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014) đang quy định những trường hợp được chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, nếu không quy định những trường hợp ngoại trừ thì mâu thuẫn ngay quy định giữa các luật.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung căn bản để quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp tới từng người dân, tổ chức kinh tế. Khi thực hiện lấy ý kiến công khai, nhưng phiên họp thẩm định không công khai, việc tiếp thu, giải trình cũng không công khai, minh bạch thì mới làm được một nửa việc lấy ý kiến người dân. Người dân không được tham dự vào những nội dung quan trọng liên quan tới nhà cửa, đất sản xuất, kinh doanh của mình là điều không phù hợp.
 |
|
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). (Ảnh minh họa, nguồn: baochinhphu.vn)
|
Do đó, các phiên họp của Hội đồng thẩm định cần được công bố công khai tại trụ sở và thông tin điện tử của cơ quan tổ chức lập quy hoach, kế hoạch tối thiểu trước 07 (bảy) ngày để người dân có quyền xem trực tiếp hoặc trực tuyến các phiên họp.
Các nội dung tiếp thu, giải trình của cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch được công bố tại trụ sở và trên trang thông tin điện tử của cơ quan đó.
Hiện nay, nhiều ý kiến vẫn nêu lỗ hổng về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nảy sinh những sai phạm. Vì vậy, cần phải siết chặt, làm đẩy đủ các nội dung như lập từ đầu để hạn chế những tiêu cực nảy sinh trong nội dung này.
Bên cạnh đó, việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch được thực hiện theo thủ tục, trình tự như việc lập quy hoạch từ đầu.
Theo luật sư Tuấn, bài toán xác định giá đất có mục đích cuối cùng là để thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất như thế nào.
Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường. Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Vì vậy, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, lúc nóng, lúc lạnh.
Về giá đất hiện nay liên quan tới dịch COVID-19 vừa qua, nên phải đợi giá ổn định thì thị trường mới bình ổn trở lại. Ngoài yếu tố thể chế, pháp lý cũng can thiệp vào thị trường làm khan hiếm nguồn hàng.
“Do đó, cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà”, luật sư Tuấn phân tích.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê công bố ngày 10/01/2023, kết thúc năm 2022, dân số của Việt Nam là 99,46 triệu người, tăng thêm gần 1 triệu người so với năm 2021, tương đương tăng 0,97% so với năm 2021. Trong đó, dân số thành thị 37,09 triệu người, chiếm 37,3%; dân số nông thôn 62,37 triệu người, chiếm 62,7%. Diện tích đất liền Việt Nam là 331.212 km². Trong khi đó, Đảng và Nhà nước xác định quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, mà hàng hóa thì có tính chất số lượng và chất lượng của hàng hóa. Số lượng của hàng hóa đặc biệt này là hữu hạn, nhưng các Luật Đất đai từ các năm 1987, 1993, 2003, 2013, chưa bao giờ thể hiện tính hữu hạn của loại hàng hóa này.
Việc đầu cơ đất đai dẫn tới hệ lụy về kinh tế: Giá đất bị đẩy lên cao phi mã, gây tăng chi phí sản xuất, dịch vụ; tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất; làm giảm năng lực cạnh trạnh doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia; nguồn thu Ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định vì mọi nhà, mọi cơ quan hướng tới bán đất để lấy tiền, cán bộ, công chức, người lao động không dùng được lương để mua nhà, buộc phải tham nhũng, tiêu cực thì mới đủ tiền mua nhà đất.
Hệ lụy về xã hội làm xã hội phân hóa giàu nghèo; tăng nguy cơ xuất hiện lợi ích nhóm. Hệ lụy về trật tự, ổn định xã hội: Khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên. Hệ lụy về an ninh, quốc phòng, tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng của đất nước.
Dự thảo quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng, trong đó chỉ nêu tới: đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì nêu tới các quy định về đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất cho dân tộc thiểu số; quy định các khoản thu tài chính từ đất đai là “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng”.
Đối chiếu những quy định trên theo Nghị quyết của Đảng, trước kia là Nghị quyết 19-NQ/TW, ngày 31 tháng 10 năm 2012, nay là Nghị quyết 18-NQ/TW, ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban Chấp hành TƯ Đảng nêu tại tiểu mục 3 trong mục II quan điểm là: “kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí.”; tiểu mục 2.5 mục IV Giải pháp nêu “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” và tiểu mục 2.6 nêu “Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai”.
Như vậy, có thể thấy rằng những quy định trong Dự thảo không phản ánh đúng thái độ kiên quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, không đủ sức mạnh chống đầu cơ và sử dụng đất lãng phí.
Luật Đất đai 2013 đã làm chưa tốt việc “chống đầu cơ” được nêu tại gạch đầu dòng thứ 4 trong mục II Quan điểm chỉ đạo từ Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, là “ngăn chặn tình trạng đầu cơ”. Nay, Dự thảo Luật Đất đai dường như theo lối mòn cũ.
Pháp luật nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có những quy định về số lượng giới hạn diện tích đất được sở hữu và có những quy định về tăng thuế giống như: Singapore, Mỹ khi có tình trạng đầu cơ đất đai.
Chống đầu cơ đất và sử dụng lãng phí sẽ khắc phục được những hệ lụy đã nêu trên đây. Do đó, cần bổ sung vào một điều trong Chương III về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất những nội dung:
- Giới hạn mức diện tích đất ở: chỉ được sử dụng tối đa một số lượng diện tích đất ở nhất định trong phạm vi cả nước.
- Nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì không được vay vốn để mua hoặc mua xong rồi không được nhà, đất đó để thế chấp vay vốn. Khi mua nhà, đất vượt hạn mức thì đánh thuế tiêu thụ đặc biệt: thuế suất 200%.
- Đánh thuế thu nhập khi chuyển nhượng nhà đất trong thời gian ngắn, từ 01 đến 05 năm, sau khi mua: thuế suất 300% trên lợi nhuận.
- Sử dụng nhà, đất vượt giới hạn diện tích thì đánh thuế sử dụng nhiều nhà, đất trở lên: có thể đánh thuế sử dụng số tiền nhất định/m2/năm đối với đất, nhà ở đô thị; đánh thuế số tiền nhất định/m2/năm đối với đất, nhà ở nông thôn.
- Cho cưỡng chế thu hồi đất, bán đấu giá thu tiền thuế, phí sử dụng đất đối với những thửa đất vượt diện tích, nếu không đủ thì thu hồi bán đấu giá cả những thửa đất không vượt diện tích. Kiên quyết xử lý hình sự các trường hợp trốn thuế đất, khai báo nhà, đất gian dối.
- Có độ trễ khi áp dụng những quy định này.
Để không ảnh hưởng tới đầu tư, phát triển bất động sản, nên quy định: những nội dung trên không áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản. Tuy nhiên, dự án cho việc mua bán nhà đất trong thời gian ngắn, từ 01 đến 05 năm thì vẫn bị áp dụng quy định thuế suất cao về thuế thu nhập, thuế tiêu thụ đặc biệt, không được vay vốn, thế chấp để mua bán nhà, đất.
Theo Công điện 164/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ (do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký) về tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường phải tập trung mọi nguồn lực để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, toàn diện, khách quan tất cả ý kiến của nhân dân, bảo đảm chất lượng, thời hạn để xây dựng Báo cáo của Chính phủ về kết quả lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ trước ngày 1/4/2023.
Thời gian không còn nhiều, đông đảo người dân mong muốn Dự thảo sẽ có nhiều đổi mới, đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của các giai tầng trong xã hội, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, qua đó góp phần quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả./.