 |
| Cải tạo, sửa chữa nâng cấp chung cư cũ luôn nhức nhối (Ảnh: PV) |
Cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ – những vấn đề đặt ra
Liên quan tới cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, hiện nay, những quy định pháp luật mới đã giúp tháo gỡ một phần nhưng vẫn có vướng mắc.
Về vấn đề tháo dỡ phải đạt đồng thuận 100% là rất khó trong thực tế. Theo quy trình thì khi các hộ dân không chấp hành di dời thì cưỡng chế nhưng vấn đề là cưỡng chế như thế nào và được phép làm đến đâu? Đây chính là điều khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Theo đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7, việc quy hoạch khu vực cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũng đang gặp khó khăn. Nghị định 69 có tháo gỡ phần nào nhưng doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn còn lúng túng.
 |
| Nhà ở xã hội khó hút đầu tư (Ảnh: PV) |
Đáng chú ý, việc xoay sở nhà tạm cư đối với cả khu chung cư di dời một lúc cũng là áp lực tài chính với các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi cải tạo. Để thực hiện được, đại diện công ty đề xuất Nhà nước có cơ chế hỗ trợ về chính sách thuế, chi phí cần thiết.
Ngoài ra, đơn vị này cũng gặp phải khó khăn liên quan đến việc quản lý sau đầu tư, cách tính lô gia tại các chung cư còn lúng túng.
Hơn nữa, còn một thực trạng đang diễn ra là giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.
Nhà ở xã hội khó hút đầu tư
Theo Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch, các quy định về ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với nhà ở xã hội để cho thuê.
 |
| Vấn đề nhà ở luôn là cấp thiết (Ảnh: PV) |
Trên thực tế một doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội, nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 2%. Mức lợi nhuận này đối với một dự án kinh doanh bất động sản là rất thấp.
Bên cạnh đó, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tuy nhiên các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà là ưu đãi dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Ngoài ra, doanh nghiệp không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.
Đối với trường hợp các bên lập vi bằng công nhận giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán nhà ở, không phải là một căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên rủi ro đối với bên mua là rất cao.
Do đó, kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở về nhà ở xã hội như sau:
Thứ nhất, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ ba, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chỉ có hộ gia đình, cá nhân là đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, không bao gồm tổ chức, pháp nhân. Do đó, khi có nhu cầu, doanh nghiệp không thể tiến hành mua, thuê nhà ở xã hội cho công nhân viên. Vấn đề này gây khó khăn cho cả những đối tượng được hưởng ưu đãi và nhà đầu tư dự án. Bởi nếu nhà ở xã hội được doanh nghiệp thuê, mua lại cho công nhân viên, thời gian thu hồi vốn của chủ dự án sẽ rút ngắn, người thuê sẽ sớm có chỗ ở ổn định mà không cần lo lắng về vấn đề tài chính.
Thứ tư, quy định về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội được chuyển nhượng sau thời hạn là 05 năm cho các đối tượng có nhu cầu. Quy định này đã hạn chế một phần quyền tự do chuyển nhượng nhà ở của những người thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, dẫn tới những hệ lụy khác khi những chủ thể này muốn “lách luật” để chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội.
Về những vướng mắc này đã tác động tới hoạt động đầu tư, mua bán thực tế của người dân, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ra sao, thiết nghĩ, tác động từ những vướng mắc trong quy định về nhà ở xã hội. Hạn chế hiện nay là vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng cần được hỗ trợ, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội. Do nguồn cung quá khan hiếm, giá nhà trên thị trường không ngừng tăng, pháp luật lại có quy định về thời gian chuyển nhượng nên đã dẫn đến tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội đang rất phổ biến hiện nay, đó là mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng. Đối với trường hợp các bên lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng tài sản là nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, theo quy định của Bộ luật Dân sự, việc ủy quyền là có thời hạn và bên ủy quyền còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, sau khi thời hạn ủy quyền chấm dứt, tất cả các quyền đã thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận ủy quyền sẽ chấm dứt. Khi hai bên chấm dứt hợp đồng ủy quyền, bên có nhu cầu mua nhà ở xã hội có nguy cơ bị mất khoản tiền đã thanh toán mà không có quyền sở hữu nhà ở.