 |
| Tọa đàm “Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam 2024” tại Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 (Ảnh: HNV) |
Tại phiên Tọa đàm “Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam 2024” trong khuôn khổ Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 vừa qua, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt, các bộ, ngành đã làm việc với quyết tâm cao nhằm xây dựng, hoàn thiện hệ thống khung pháp lý, chính sách đối với các hoạt động kiểm soát, điều chỉnh, hỗ trợ thị trường bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, tín dụng và giảm thời gian giải quyết thủ tục hành chính.
Các chính sách được ban hành như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua. Hiện nay, Chính phủ đang trình Quốc hội xem xét để thông qua tại kỳ họp Quốc hội thời gian tới dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi). 5 Luật này khi có hiệu lực sẽ thực sự là bước thay đổi lớn tác động mạnh làm tăng nguồn cung cũng như điều tiết giá thị trường bất động sản phù hợp với người dân hơn.
“Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Về tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”, ông Hoàng Hải đánh giá.
Cũng theo ông Hải, để các chính sách, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thu được hiệu quả như mong đợi cũng cần có thời gian, sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ, của các cấp, các ngành, sự đồng tình, ủng hộ của cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Coi đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết.
Đáng chú ý, với sự tập trung vào cuộc của các cấp chính quyền, địa phương, trong giai đoạn 2021 – 2030, trên địa bàn cả nước đã có 470 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp được hoàn thành và đang triển khai. Tuy nhiên, việc triển khai hiệu quả các dự án nhà ở xã hội vẫn là một “bài toán khó”. Liên quan tới “chìa khóa” tháo gỡ và tìm “lời giải” cho nhà ở xã hội, ông Hoàng Hải cho biết thêm, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng đối tượng được mua nhà, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và liên minh hợp tác xã trong các khu công nghiệp đã giúp tăng cường nguồn cung và giảm áp lực cho thị trường nhà ở xã hội. Đã đến lúc cần sự thống nhất giữa Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như có cơ chế đấu thầu để bảo đảm chọn lựa công bằng, hiệu quả. Đặc biệt, chính sách Nhà nước trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư và điều chỉnh giá bán NOXH là rất quan trọng. Việc tính đúng và đủ giá mới có thể thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư. “Qua đó, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư cân đối, có được các bài toán về tài chính phù hợp mà vẫn bảo đảm hài hòa được mục tiêu hỗ trợ đối tượng chính sách và người nghèo của Nhà nước”, ông Hải khuyến nghị.
Triển vọng thị trường bất động sản 2024 đến từ dòng vốn lớn
 |
| Tọa đàm “Khơi thông dòng vốn” tại Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 (Ảnh: HNV) |
Trong khi đó, ở khuôn khổ phiên Tọa đàm “Khơi thông dòng vốn” tại Diễn đàn thị trường bất động sản 2024, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đánh giá, thị trường tài chính bất động sản Việt Nam hiện nay đang có nhiều điểm trái ngược. Nổi bật là lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất cho vay vẫn còn neo cao. Theo đó, lãi suất cho vay năm đầu tiên đã giảm xuống 6 - 7% nhưng lãi suất thả nổi ở những năm tiếp theo đang ở mức 10 - 12%. Vì vậy, lãi suất cho vay thực tế hiện nay vẫn chưa thực sự hấp dẫn. Trong khi đó, những nhà đầu tư bất động sản luôn luôn có tầm nhìn trung, dài hạn. Phần lớn nhà đầu tư sẽ không vay trong vòng 1 năm để hưởng lãi thấp mà thời gian vay của nhà đầu tư phụ thuộc vào thời gian "ra hàng".
Theo vị chuyên gia này, khi giới đầu tư mất 2 - 3 năm mới ra được hàng thì lãi suất hiện tại dù giảm vẫn chưa thực sự hấp dẫn để giới đầu tư sẵn sàng vay vốn tín dụng. Chưa kể, thanh khoản thị trường hiện nay đang ở mức thấp nhất trong lịch sử.
Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, năm 2019 - 2020 thanh khoản thị trường bất động sản đạt khoảng 90%, thị trường cực kỳ sôi động, mua bán dễ dàng. Còn hiện tại, thanh khoản chỉ ở mức 10 - 20%. Hà Nội tuy có thanh khoản tốt nhất nhưng cũng chỉ đạt 30%, tức là 10 sản phẩm đưa ra thị trường thì chỉ 3 sản phẩm có thể bán được.
"Để dòng tiền quay trở lại thị trường thì niềm tin là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, niềm tin lại gắn liền với tính thanh khoản. Nói cách khác, tính thanh khoản của thị trường tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư, người mua nhà. Do đó, khi thanh khoản đang xuống thấp thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ e ngại trong việc tham gia thị trường giai đoạn hiện nay", ông Phạm Anh Khôi phân tích.
Cũng trong phiên Tọa đàm này, các chuyên gia cho rằng, việc khôi phục thanh khoản là mấu chốt quan trọng và để dòng tiền bớt "e ngại" với thị trường bất động sản, rõ ràng cần loại bỏ những yếu tố đang "ngáng chân" nhà đầu tư.
Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường, khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư thì bên cạnh việc các doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc, giảm giá thành sản phẩm, có các chính sách thanh toán linh hoạt… cũng cần những trợ lực mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
 |
| Diễn đàn thu hút đông đảo đại biểu trong nước và quốc tế tham dự (Ảnh: HNV) |
Cùng quan điểm trên, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của VARS nhận định, để thị trường có thể vực dậy, nhà đầu tư quay trở lại, cần sự chung tay, góp sức vào cuộc chung của toàn hệ thống. Trong đó, bản thân doanh nghiệp bất động sản cần phải tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được nhu cầu tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản; tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản.
Hơn hết là hoạt động theo hướng "chậm nhưng chắc", xác định rõ tinh thần 2024 vẫn là năm đầy thách thức cần vượt qua. Với các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cần đặc biệt lưu ý đến khâu quản lý vận hành để đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng/nhà đầu tư. "Cần xác định rõ 'chung tay thúc đẩy thị trường" là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận", ông Chung nhấn mạnh.
Về phía Nhà nước, ông Chung đề xuất nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc cho các dự án để đảm bảo nguồn cung ra thị trường. Cùng với đó là nhanh chóng hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để có hiệu lực cùng lúc với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đặc biệt, cần thực hiện nhiều hơn các chính sách kích cầu như giảm thuế VAT, đẩy mạnh đầu tư công.
Các dấu hiệu lạc quan cho thấy thị trường sẽ khôi phục trong năm 2024
 |
| Thị trường sẽ không hồi phục mạnh mẽ như thời điểm trước đại dịch COVID-19 nhưng cơ bản sẽ dần đi vào ổn định (Ảnh: HNV) |
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang ghi nhận nhiều trợ lực để kỳ vọng có thể hồi phục vào nửa cuối năm 2024. Có thể thị trường sẽ không hồi phục mạnh mẽ như thời điểm trước đại dịch COVID-19 nhưng cơ bản sẽ dần đi vào ổn định.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường đang có 4 cơ sở tích cực tác động đến khả năng hồi phục trong thời gian tới.
Thứ nhất, kinh tế 2024 được dự báo sẽ phục hồi tốt hơn 2023. Năm 2023, tăng trưởng kinh tế là 5,05%, sang đến năm 2024 khả năng tăng trưởng kinh tế dự báo sẽ đạt 6 - 6,5%. Và đặc biệt là mặt bằng lãi suất đã tương đối thấp nhưng vẫn sẽ tiếp tục giảm. Đây là hai yếu tố cực kỳ quan trọng đối với tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản.
Thứ hai, nhiều khuôn khổ pháp lý như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)… đã và sẽ được thông qua trong năm 2024 và năm nay sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện. Cộng với đó, Chính phủ chuẩn bị sửa Nghị định 44, Nghị định 08 thì sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. "Rõ ràng với những cơ chế chính sách như vậy và độ ngấm chính sách cũng bắt đầu rõ nét hơn thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực", TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ.
Thứ ba, các kênh vốn. Năm 2024, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15%, sửa các cơ chế chính sách theo chiều hướng tạo thuận lợi hơn, đơn cử như Thông tư 06. Vì vậy, cơ bản "nút thắt" nguồn vốn cũng sẽ dần được gỡ bỏ.
Thứ tư, các vụ việc vi phạm trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại cơ bản đã được giải quyết, hiện đã chuyển sang giai đoạn đền bù cho các nhà đầu tư. Trên thực tế, lượng trái phiếu phát hành cũng dần phục hồi trong thời gian gần đây.
Đồng quan điểm, song TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh bổ sung thêm 3 cơ sở sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản thời gian tới.
Một là, toàn bộ quy hoạch của các tỉnh, thành, trong đó có cả Hà Nội và TP.HCM sẽ hoàn thành trong năm 2024, điểm nổi bật của các quy hoạch này là tăng tỷ lệ, quy mô đô thị hoá.
Hai là, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh. "Hiện, chúng ta đã có 900km đường bộ. Theo mục tiêu của Chính phủ từ nay đến 2025 sẽ hoàn thiện thêm 1.100km đường cao tốc. Đây là tín hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản", TS. Võ Trí Thành nhận định.
Ba là, sự chuyển hướng nâng cấp đối tác chiến lược. Hoạt động này sẽ giúp Việt Nam thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI.
Các chuyên gia tại Diễn đàn cũng thống nhất cao rằng, khi thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để hồi phục vào cuối năm 2024 thì rõ ràng, thời điểm hiện tại chính là cơ hội để các nhà đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược và mục tiêu đầu tư để tránh "chôn vốn".
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS đánh giá, thị trường luôn đan xen thách thức và cơ hội nên nếu biết nắm bắt, năm 2024 vẫn sẽ là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư xuống tiền. Tất nhiên, nhà đầu tư phải biết lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng tài chính. Ưu tiên làm việc với các môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề, các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, cần tránh tâm lý đám đông, quá lo lắng thị trường khó khăn hay kỳ vọng vào giá tiếp tục giảm mà đánh mất đi các cơ hội phù hợp./.