Giải quyết vấn đề cốt lõi từ giá đất và tài chính đất đai để tạo nguồn lực phát triển

Ảnh minh họa. Nguồn: TL

Giải quyết vấn đề cốt lõi từ giá đất và tài chính đất đai

 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 236 điều và 16 chương; trong đó bổ sung và bổ sung mới 189 điều (chiếm khoảng 80% dung lượng của dự thảo Luật). Với sự bổ sung này, dự thảo Luật đã thể hiện tính cầu thị, tiếp thu kỹ lưỡng, chắt lọc các ý kiến góp ý tâm huyết, sâu sắc của các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp, hiệp hội, viện nghiên cứu…. Dự thảo Luật đã thể hiện bước tiến rõ nét về hình thức và nội dung; các nội dung được sửa đổi chi tiết hơn, sát thực tế hơn và có tính khả thi, từng bước tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhân dân, góp phần vì lợi ích chung của quốc gia.

Trong đó, nội dung về giá đất và tài chính đất đai trong dự thảo Luật là vấn đề phức tạp, khó nhất. Bởi vậy, để góp phần nâng cao chất lượng của các quy định về giá đất, vấn đề tài chính đất đai đã có nhiều ý kiến nghiên cứu phân tích, đưa ra kiến nghị sửa đổi, bổ sung vào dự thảo Luật.

Đóng góp ý kiến về vấn đề này, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết: Điều 153 của dự thảo Luật quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, tất cả các nguyên tắc, phương pháp, quy trình này mới chỉ là định tính, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

“Chẳng hạn dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho biết.

Lấy ví dụ về thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho hay, giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau nhiều. Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Hoặc Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. “Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa ra sao?”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đặt câu hỏi.

Về Bảng giá đất, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ nêu rõ dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất. Tuy nhiên, vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong Bảng giá đất và giá đất cụ thể, và việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ cả về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp.

Cụ thể, về thẩm quyền, quy trình xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể, dự thảo Luật quy định trong quá trình xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất.

Quy định này là chưa chặt chẽ về kỹ thuật lập pháp. Cụm từ “được thuê” ở đây sẽ được hiểu trong thực tiễn là có thể thuê hoặc không thuê. Do vậy, cần phải thay cụm từ được thuê bằng cụm từ “phải thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá thì mới bảo đảm được nội dung của chính sách là: giá đất phải được xác định từ một tổ chức định giá chuyên nghiệp, bảo đảm tính độc lập, khách quan của giá đất trước khi được thẩm định và quyết định.

Mặt khác, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cũng đề nghị Luật cũng cần quy định rõ là thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá theo cơ chế nào? Chỉ định, lựa chọn theo danh sách hay thông qua cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà tư vấn thẩm định giá?

Còn theo TS. Cấn Văn Lực & Nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, vấn đề tài chính đất đai đã có nhiều điểm mới trong dự thảo Luật như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất; quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp.

Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân ...

Một số chuyên gia cho rằng, cần bổ sung thêm nguyên tắc định giá đất theo hướng đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định giá.

Bảo đảm tính thống nhất của Luật với các luật, bộ luật liên quan

Bàn về tính thống nhất, chặt chẽ giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật, bộ luật liên quan, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai là một đạo luật lớn, bao trùm và liên quan đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, đặc biệt là các quan hệ dân sự, đầu tư, kinh doanh, bất động sản, tác động đến mọi chủ thể trong xã hội. Do vậy, đạo luật này có nhiều quy định liên quan đến nhiều luật, bộ luật hiện hành, cũng như nhiều quy định ở nhiều đạo luật, bộ luật khác có các quy định liên quan đến Luật Đất đai. 

Theo Báo cáo kết quả rà soát của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì có tới 88 luật, bộ luật hiện hành có các quy định liên quan đến dự thảo Luật Đất đai. Trong đó, mới chỉ có 04 luật đã có trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội, đó là Luật Đầu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Công chứng. Đối với 04 luật này do được sửa đổi, bổ sung cùng với Luật Đất đai, nên việc xử lý những chồng chéo, thiếu thống nhất sẽ không có gì khó khăn. Còn 84 luật, bộ luật liên quan khác, trong đó có 24 luật, bộ luật có các quy định chồng chéo, mâu thuẫn với các quy định của dự thảo Luật Đất đai.

Bởi vậy, để bảo đảm sự tương thích, tránh mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa Luật Đất đai với các luật khác cần phải có những rà soát, so sánh, đánh giá kỹ lưỡng các quy định của dự thảo Luật với các luật khác trong hệ thống pháp luật. Đồng thời, nếu có xung đột pháp luật thì cần phải xử lý, bảo đảm các quy định phải rõ ràng, minh bạch, tránh gây khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện luật.