Nguyên nhân của những xung đột
Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các xung đột này là sự bất đồng trong quyền lợi giữa các bên, đặc biệt là liên quan đến các khu vực chung – riêng của chung cư, như hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực thể thao, hoặc các không gian cho thuê. Cư dân thường cảm thấy bị thiệt thòi khi quyền lợi của họ bị xâm phạm, trong khi chủ đầu tư lại sử dụng những lý do pháp lý hoặc hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.
 |
| Các vấn đề xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân tại các chung cư thường diễn ra dai dẳng. |
Một tranh chấp khác xảy ra tại chung cư Phú Thịnh Green Park tại Hà Đông liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ. Cư dân tố cáo chủ đầu tư vi phạm hợp đồng khi chậm bàn giao sổ hồng, thu phí dịch vụ quá cao, và thiếu minh bạch trong việc lắp đặt đồng hồ điện nước. Những bất cập này khiến cư dân không thể yên tâm sinh sống trong môi trường chung cư, và phải tổ chức các cuộc biểu tình để yêu cầu giải quyết vấn đề.
Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc quản lý và vận hành các chung cư, nhưng nhiều vấn đề vẫn chưa được giải quyết triệt để. Điều này xuất phát từ những bất cập trong việc xây dựng, soạn thảo hợp đồng, và cả trong việc thực thi các quy định pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ thường thiếu minh bạch, không rõ ràng, và không bảo vệ quyền lợi của cư dân. Hơn nữa, việc quản lý và giám sát của cơ quan chức năng đôi khi không đủ mạnh mẽ, dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Luật Nhà ở 2023 quy định rằng sau khi tòa nhà được đưa vào sử dụng, các cư dân phải bầu ra BQT để thay mặt cư dân giám sát và quản lý chung cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường cố tình trì hoãn việc thành lập BQT hoặc không thực hiện đúng quy trình theo quy định. Điều này khiến cư dân không có đại diện hợp pháp để bảo vệ quyền lợi của mình và dẫn đến nhiều tranh chấp không thể giải quyết.
Theo luật sư Nguyễn Phú Thắng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), vấn đề này bắt nguồn từ sự thiếu sót trong việc thực hiện các quy định về thành lập BQT, khiến cho nhiều cư dân phải mất nhiều năm đấu tranh để có được sự công nhận từ chính quyền và các cơ quan chức năng. Nếu các chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và không cố tình trì hoãn, các cuộc xung đột này có thể sẽ không xảy ra.
Những xung đột trong Ban Quản trị và hệ lụy đối với cư dân
Bên cạnh những xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân, tình hình càng trở nên phức tạp khi chính Ban Quản trị, cơ quan được bầu ra để bảo vệ quyền lợi của cư dân, lại gây ra những tranh chấp nội bộ. Tại nhiều chung cư, cư dân đã phải chứng kiến cảnh tượng tranh cãi giữa các thành viên trong BQT, thậm chí có những vụ xô xát và đe dọa khi các quyết định của BQT không được đồng thuận.
Tại chung cư S Goldmark City, sự xuất hiện của BQT mới đã khiến cư dân không hài lòng khi BQT yêu cầu cư dân đóng phí trông giữ xe với mức giá cũ, mặc dù đã có thông báo thay đổi mức phí từ Ban Quản trị cũ. Hơn nữa, BQT mới còn tự ý tuyên bố hợp đồng quản lý vận hành là vô hiệu và yêu cầu cư dân chuyển phí quản lý vào tài khoản cá nhân mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng. Điều này không chỉ gây xáo trộn trong việc quản lý chung cư mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân khi các dịch vụ thiết yếu như vệ sinh, an ninh, và thu gom rác thải bị gián đoạn.
 |
| Chung cư S Goldmark City, sự xuất hiện của BQT mới đã khiến cư dân không hài lòng khi BQT yêu cầu cư dân đóng phí trông giữ xe với mức giá cũ |
Để giải quyết tình trạng tranh chấp dai dẳng tại các khu chung cư, việc cần làm đầu tiên là phải có một hành lang pháp lý hoàn chỉnh và chặt chẽ hơn. Các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ cần được soạn thảo rõ ràng, minh bạch để tránh sự hiểu lầm và tranh chấp sau này. Chính quyền địa phương cũng cần tăng cường công tác giám sát và xử lý vi phạm, đặc biệt là đối với các chủ đầu tư có hành vi chậm trễ trong việc thành lập BQT hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình.
Bên cạnh đó, cư dân cũng cần nâng cao nhận thức về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc tham gia các cuộc họp, hội nghị nhà chung cư để đảm bảo rằng các quyết định được đưa ra một cách công bằng và minh bạch. Điều quan trọng nhất là phải có một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, có thể áp dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Tranh chấp giữa cư dân và Ban Quản trị chung cư không phải là hiện tượng mới, nhưng nếu không được giải quyết kịp thời, chúng sẽ tiếp tục gây ra những bất ổn trong xã hội và làm xói mòn niềm tin của cư dân đối với các chủ đầu tư và chính quyền. Cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn từ các cơ quan chức năng để đảm bảo rằng các cuộc chiến dai dẳng này sẽ sớm được phân giải, mang lại môi trường sống ổn định và an toàn cho mọi cư dân./.