 |
| Nhiều người thuê mặt bằng đang chịu thiệt hại do phải tạm dừng kinh doanh vì dịch Covid-19. Ảnh: PMH |
Thực tế cho thấy, đây là vấn đề mà nhiều người thuê mặt bằng sản xuất, kinh doanh đang gặp phải hiện nay. Đặc biệt, mới đây một số địa phương như TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... thực hiện tạm dừng hoạt động các cửa hàng kinh doanh không thiết yếu thì số lượng chủ cơ sở kinh doanh gặp khó khăn lại càng tăng lên. Anh Nguyễn Văn Thành, chủ một cửa hàng buôn bán đồ điện lạnh trên đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) chia sẻ: “Từ sau Tết, việc kinh doanh đã rất ế ẩm do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Bây giờ việc kinh doanh lại buộc phải tạm dừng, nên khó khăn lại càng khó khăn. Số lượng nhân viên tôi đã phải cho nghỉ việc mà vẫn chưa biết lấy tiền ở đâu để trả tiền thuê mặt bằng. Tôi cũng đã thỏa thuận với chủ sở hữu cửa hàng về việc giảm tiền thuê mặt bằng nhưng hai bên chưa có được tiếng nói chung”.
Cũng gặp khó khăn tương tự, chị Huỳnh Thị Nhật Tiên, chủ cửa hàng kinh doanh đồ uống trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (TP. Hồ Chí Minh) cho biết: “Vẫn biết mình phải có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng cửa hàng bằng nhưng việc tạm dừng kinh doanh do dịch Covid-19 là điều không ai mong muốn. Việc này đã gây thiệt hại lớn cho người kinh doanh như chúng tôi. Thực sự, nếu tiếp tục phải tạm dừng kinh doanh thì tôi không biết vay tiền đâu để trả tiền thuê cửa hàng vì hợp đồng đã ký thuê trọn cả năm 2020 rồi; không kinh doanh nhưng hàng tháng vẫn phải đóng gần 30 triệu đồng tiền thuê cửa hàng”.
Như vậy có thể thấy, với những người phải thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh thì khó khăn lớn nhất khi phải tạm dừng kinh doanh do dịch Covid-19 đó là việc thanh toán tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng đã ký từ trước. Đây cũng là nguyên nhân dễ làm nảy sinh tranh chấp giữa hai bên: Người thuê mặt bằng và người cho thuê. Theo các chuyên gia pháp lý, giải quyết tranh chấp này là vấn đề khá “nhạy cảm” bởi nó phụ thuộc vào nội dung hợp đồng thuê mặt bằng và thái độ phối hợp, hợp tác giữa hai bên.
Cụ thể, trong trường hợp hợp đồng thuê mặt bằng có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng và quy định cách thức giải quyết quyền lợi của bên thuê trong việc trả tiền thuê thì hai bên sẽ tuân theo thỏa thuận đã xác định trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng thuê mặt bằng không có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng thì bên thuê có thể thỏa thuận và vận dụng quy định của Bộ Luật dân sự 2015. Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, giải quyết vấn đề này cần căn cứ vào Điều 420 Bộ Luật dân sự 2015:
“Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Căn cứ theo quy định trên có thể thấy, dịch Covid-19 đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được coi là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo nội dung Khoản 1, Điều 420 Bộ Luật dân sự 2015. Do vậy, người thuê mặt bằng có quyền yêu cầu người cho thuê đàm phán lại hợp đồng theo hướng đề nghị được giảm một phần hoặc toàn bộ tiền thuê mặt bằng trong thời gian dừng kinh doanh do dịch Covid-19. Đây cũng là cách để các bên hợp tác, chia sẻ rủi ro khi có sự kiện bất khả kháng xảy ra. Trường hợp không thể thỏa thuận được, người thuê mặt bằng có quyền thực hiện theo các quy định của pháp luật như đã nêu ở trên.
“Về bản chất, tranh chấp nảy sinh ở đây là tranh chấp về lợi ích kinh tế giữa người thuê mặt bằng và người cho thuê. Vì thế, việc giải quyết chỉ có thể thực hiện ổn thỏa trên cơ sở thiện chí của cả hai bên, nhất là người cho thuê. Mới đây, chị Đoàn Thùy Dương ở tỉnh Bình Dương đã quyết định miễn tiền thuê trọ trong 2 tháng đối với 80 phòng trọ của gia đình mình. Việc làm này thực sự có ý nghĩa trong bối cảnh dịch Covid-19 đang gây nhiều khó khăn cho người thuê trọ. Song, không phải người cho thuê nào cũng hiểu và làm được như chị Dương”, Luật sư Nguyễn Văn Cường phân tích thêm./.